マンション管理会社の変更を検討されている方のための相談所
「マンション管理会社を変更したい……」
「良いマンション管理会社の特徴ってなんだろう」
こんな悩みや疑問はありませんか？
特徴を押さえないと変更しても、問題は解決しません。
本記事では、マンション管理会社の選び方と併せて、悪いマンション管理会社の特徴やマンション管理会社を変更するメリットを解説します。
最後まで読むと、理想に近いマンション管理会社を選ぶヒントを得られます。
この記事の監修者
株式会社デュアルタップコミュニティ 代表取締役社長
池田 秀人
２０１７年６月株式会社デュアルタップ入社、２０１７年１０月株式会社デュアルタップコミュニティ設立（取締役就任）、２０１８年７月株式会社建物管理サービスの株式取得し、完全子会社へ（取締役就任）、２０１９年７月専務取締役に就任、２０２０年７月代表取締役に就任～現在に至る
所有資格：マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
目次
マンション管理の方法は主に以下の3つです。
自主管理とは、マンションの管理を管理会社に委託せず、管理組合自身で行う方式のことです。
清掃作業などできる範囲のことは組合員で行うほか、管理組合が管理員を雇ったり、植栽の手入れやエレベーターの保守点検を専門業者に依頼することになります。
住民同士の連携が大切になるので、小中規模で店舗・賃貸部分のないマンションに適しています。
理事会方式とは、区分所有者の自治を重視して区分所有者で構成される理事会が組合運営にあたる運営方法です。
ほとんどのマンションはこの「理事会方式」を採用しています。
実際に理事長が、マンション管理会社や工事施工会社に対して交渉・発注をすることになります。
「理事会方式」を採用するマンションにおいては、区分所有者の高齢化や役員のなり手不足など、管理組合の運営には様々な問題があります。
理事や理事長の担い手確保が大きな課題となっているケースも多くなっています。
第3者管理者方式とは、第3者である外部の専門家に理事長として就任してもらい、管理組合運営を任せる方法のことです。
マンションは通常、区分所有者による理事会運営方式が採用され、区分所有者が管理組合を組織し、実務自体は管理会社に頼むケースが取られます。
第3者管理者方式では、修繕積立金の管理や総会の開催、修繕計画の策定、住人への報告といった理事会の業務を実質的に外部専門家が担うことで、役員の補填や専門家によるプロフェッショナルな管理組合運営に貢献します。
マンション管理会社の種類は主に以下の2つです。
デベロッパー系の管理会社とは、親会社がマンションを建設・分譲し、そのグループ会社である管理会社がそのマンションを管理することです。
デベロッパー系の管理会社のメリットは以下のとおりです。
デベロッパー系の管理会社のデメリットは以下のとおりです。
独立系の管理会社とは、親会社がなく、他の管理会社から管理をリプレイスしたり、または管理会社を持たないデベロッパーの物件を管理しています。
独立系の管理会社のメリットは以下のとおりです。
独立系の管理会社のデメリットは以下のとおりです。
悪いマンション管理会社の特徴は以下のとおりです。
良いマンション管理会社の特徴は以下のとおりです。
ポイントとしては、「人」です。
サービスの提供を行うのは担当者、つまりは「人」です。
電話や対面で話をする機会があれば、気にかけましょう。
マンション管理会社の選び方は以下のとおりです。
まずは、自分のマンションの問題点をしっかり把握しましょう。
例として以下のことが挙げられます。
次に何を改善したいのか、優先順位をつけましょう。
改善したいことがたくさんあっても、優先順位をつけなければ伝えられません。
たとえば、お金も大事だけどそれ以上にサービス（品質）が大切だとか。
紙に書いてそれぞれに点数をつけるとわかりやすいですよ。
次にその問題点を改善できる管理会社を探します。
デベロッパー系と独立系の管理会社で強みが違うので理解してから探すことをおすすめします。
マンション管理会社の探し方は以下のとおりです。
実際にその会社の方に会って、マンションを見て、話を聞くことが大切です。
これにより、どういった問題点を見つけ、どういった改善・提案が聞けるかにより、問題解決能力・提案力が把握できます。
見積もりは、現状と同一内容と提案を依頼しましょう。
見積もり内容は以下のことを比較しましょう。
メーカー系か独立系、EVの仕様の場合はフルメンテナンスかPOGによって大きく金額が異なるため注意してみましょう。
安価だと点検・作業が平日の場合があるため注意しましょう。
実施率向上のために、点検日数や曜日を確認するようにして下さい。
外観点検に関しては、実際の報告書を見させてもらうようにしましょう。
会計業務は、実際の書類を見せてもらいましょう。
多くの会社が会計システムを使っているので、修正等はできないことが多いです。
逆にいうと、物件によって個別に作成している場合には、手間やコストがかかっています。
可能であれば、滞納率を数値で出してもらいましょう。
また、滞納者への対応についての流れ、免責期間（半年〜1年）等を確認しましょう。
・現在の管理員・清掃員の方が優秀な方で居住者の評判がよければ、次の管理会社への引継ぎをお願いしましょう。
・引継ぎが不可能であれば、次の管理会社は基本的には新規に採用を募集して、配属となります。
・管理員・清掃員業務は特段資格が不要なため、採用される方の多くは未経験者の方となっているので、研修などどういった体制なのか確認しましょう。
マンション管理会社を変更するメリットは以下のとおりです。
管理会社を変更することで管理コストが削減できるメリットがあります。
毎月の支出が抑えられるという目に見えた形なので、これこそ最大のメリットといえるでしょう。
一世帯あたりの管理費が数千円削減される例も珍しくありません。
管理会社を変更することで管理の質が良くなることがあります。
たとえば、清掃作業であっても、会社によってレベルが異なります。
目に見える範囲で清掃する会社もあれば、隅々まで徹底的に掃除する会社もあります。
管理の質ばかり求めていると、今の管理会社より費用が高くなる場合があります。
ですので、見積もりの段階でよく確認しておきましょう。
管理会社変更の検討を経験することにより、管理組合運営に無関心だった層も管理組合運営に対する関心が高まることケースがあります。
その結果、管理組合運営が活性化され、良い報告に向かうことが期待されます。
今回は、マンション管理会社の選び方と併せて、悪いマンション管理会社の特徴やマンション管理会社を変更するメリットを解説しました。
マンション管理会社の選び方は以下のとおりです。
大切なのは、問題点を洗い出し、それを得意とする管理会社を探すことです。
この記事を参考にぜひマンション管理会社を変更してください。
「マンション管理会社変更したいけど、やり方がわかんない……」
「今のマンション管理会社に不満がある……」
こういった悩みはありませんか？大切なことなので慎重になり、なかなか自分では動けませんよね。
弊社、株式会社デュアルタップコミュニティでは、管理会社の業務を知り尽くしたコーディネーターが適切なマンション管理をご提案致します。
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