【保存推奨】マンション管理組合とは？担う役割やよくあるトラブルについて詳しく解説

「マンション管理組合ってどんな仕事なのかな？」

「マンション管理組合でよくあるトラブルについて知りたい」

「管理組合と管理会社の違いってなんだろう？」

などとお考えではありませんか？

本記事では、マンション管理組合の概要と併せて、マンション管理組合が担う役割やよくあるトラブル、マンション管理組合が存在するメリットについて解説します。

最後まで読むと、マンション管理組合について理解できます。

マンション管理組合とは

「マンションの管理組合」とは、マンションの購入者=区分所有者により、構成される団体のことです。

区分所有者とは、建物に構造上区分された一部(専有部分)について所有する権利を持っている者をいいます。

つまり、分譲マンションでいうと、201号室を購入して所有している人は201号室の区分所有者ということになります。

分譲マンションを購入したときに、区分所有者はマンション管理組合を構成する一員となり、同じ区分所有者たちと共同でマンション管理に携わります。

管理会社はあくまでも管理組合から管理業務を委託されているのであって、マンションを維持管理していく当事者ではありません。

マンション管理に関する法的な項目は「建物の区分所有者等に関する法律」によって定められています。

しかし、具体的な管理方法はマンションによって異なります。

分譲マンションを購入したら、マンションの管理規約に目を通しておきましょう。

マンション管理組合の役員の選び方

マンション管理組合の役員の選び方は以下のとおりです。

• 推薦
• 立候補
• 輪番制

順番に解説します。

推薦

役員同士で協議し、役員候補を選出する方法です。この際、組合での発言力、職務遂行能力、人間関係などを総合的に判断し、「役員として適任だ」と考えられる人物を推薦します。

この方法では、客観的な視点から理事長にふさわしい人が選ばれることが多く、立候補制よりも組合運営がより円滑に進む可能性があります。

立候補

役員は、立候補者の中から選出する方法があります。

この方法では、職務に意欲的な人が立候補するため、組合運営がスムーズに進むことが期待されます。

しかし、役割は負担が大きいという印象が強いため、立候補者が少ない傾向があり、場合によっては役員を引き受ける人が見つからないこともあるため注意が必要です。

輪番制

この方法では、組合員の中から順番に役員を選出していきます。

この仕組みのメリットとしては、役員のなり手がいなくなる心配が少ないことや、一部の組合員の意向によって役員が偏って決まるのを防げる点が挙げられます。

管理組合と管理会社の違い

管理組合は、マンションの所有者(購入者)による団体で、マンションの管理を行います。

管理会社は、マンション管理を事業とする企業で、管理組合から委託を受けてマンションの管理業務を行います。

マンション管理組合が担う役割

マンション管理組合が担う役割は以下のとおりです。

• 事務管理業務
• 管理員業務
• 清掃業務
• 建物管理業務

順番に解説します。

事務管理業務

マンション管理における主要な基幹業務には、管理組合の会計・出納業務、さらにマンションの維持管理や修繕に関する企画・実施の調整が含まれます。

具体的な業務内容としては、管理費や修繕積立金の徴収、滞納状況の確認、各種経費の精算および支払い、月次の会計報告の作成などがあります。

また、その他の業務として、管理組合の理事会や総会の運営サポート、重要書類の整理・保管なども重要な役割となっています。

管理員業務

管理員が担当する日常的な管理業務には、主に受付業務、点検業務、立会業務、報告・連絡業務の4つがあります。

【受付業務】居住者や来訪者への対応、共用部分の鍵の管理および貸し出し、備品の管理などを行います。

【点検業務】
建物や設備の目視による点検、電球の確認と交換、不正駐車や不正駐輪の確認などが含まれます。

【立会業務】
外部業者が作業する際の立会いや、ゴミ収集時の立会いなどを担当します。

【報告・連絡業務】
管理組合からの通知文書の配布や掲示、各種申請や点検結果の報告、万一の事故発生時には迅速な連絡と報告を行います。

また、管理員の勤務形態にはいくつかの種類があります。決まった曜日や時間に勤務する「通勤型」、マンション内に居住しながら勤務する「住込型」、複数のマンションを巡回して管理する「巡回型」などです。特に小規模なマンションでは、巡回管理員が清掃やゴミ出しだけを担当するケースも少なくありません。

清掃業務

清掃業務は大きく分けて「日常清掃」と「定期清掃」の2種類があります。

【日常清掃】

共用部分全体の掃き掃除や拭き掃除、ゴミ出しなど、日々の基本的な清掃作業を指します。マンションの規模や管理体制によって、管理員がこの日常清掃を兼任する場合もあれば、専門の清掃スタッフが派遣されて対応する場合もあります。

【定期清掃】

専門の清掃業者が担当し、主に床面を機械で洗浄する作業を行います。定期清掃は年に数回程度、計画的に実施され、日常清掃では対応が難しい汚れを重点的に清掃します。

さらに、マンションによっては「特別清掃」として、共用部分のガラスや照明器具など、普段は手が届きにくい箇所の清掃を実施することもあります。

建物管理業務

建物の外観の点検に加えて、エレベーター、電気設備、給排水設備、消防設備、機械式駐車場など、さまざまな設備の保守および点検が行われます。

特に、エレベーターや消防設備については、法律により定期的な点検が義務付けられており、これらの点検は専門資格を持つ業者が担当します。

マンション管理組合が存在するメリット

マンション管理組合が存在するメリットは以下のとおりです。

• 快適な住環境の維持
• 資産価値を維持できる
• 所有者同士のトラブルの軽減

順番に解説します。

【メリット①】快適な住環境の維持

マンションでの生活を快適に保つ最初の利点は、「安定した住環境の維持」です。

多様な居住者が共同で生活するマンションでは、適切な管理体制が必須となります。

管理組織が不在の場合、マンションは秩序を欠き、住みやすい環境を確保することが困難になります。

管理組合は、共同生活を円滑にするための基本的な規範や管理規約を設定し、これに従うことで、全居住者が快適な生活を享受できるようになります。

【メリット②】資産価値を維持できる

マンションの持続的な価値向上と資産保護は、管理組合の適切な運営によって実現できる大きなメリットのひとつです。

マンションは単なる居住空間にとどまらず、所有者にとって重要な資産でもあります。その資産価値を維持・向上させるためには、定期的なメンテナンスや必要に応じた大規模修繕を行い、建物の魅力や機能性を損なわないよう努めることが不可欠です。

このプロセスにおいて、管理組合はメンテナンス計画の立案、修繕方針の決定、修繕積立金の適切な管理など、マンションの価値を守るために重要な役割を果たします。

管理組合が存在しなければ、マンションの資産価値を維持することは極めて困難であると言えるでしょう。

【メリット③】所有者同士のトラブルの軽減

分譲マンションにおける所有者間の争いを最小化することは、管理組合の存在によって可能な第三の利点です。

このような組織があることで、生活ルールやマナーが確立され、不必要な紛争を予防できます。

もしトラブルが起きた場合でも、管理組合が介入し調整を行うことで、問題がエスカレートするのを阻止できるのです。

特に、マンションの価値に影響を及ぼす重大な意思決定が必要な時、所有者間で意見が分かれがちです。

管理組合は、総会や理事会を開催し、こうした重要な事項についての決定を下します。

言い換えるならば、分譲マンションの運営において、管理組合は民主的なプロセスを通じて、所有者全員の利益を代表しているのです。

マンション管理組合でよくあるトラブル

マンション管理組合でよくあるトラブルは以下のとおりです。

• 住環境が悪化している
• 理事会で議論が進まない
• 管理組合がトラブルを解決しない

順番に解説します。

【トラブル①】住環境が悪化している

管理組合内での理事会の責任と役割は、マンションの快適な生活環境を維持する上で欠かせません。

選出された理事は、その任務に対して責任を持ち、組合のスムーズな運営に貢献する必要があります。

理事会がその職務を遂行しない場合、住環境は著しく悪化する可能性があります。

理事がその役割を果たさない時には、区分所有法に基づき、組合員が総会の決定を通じて理事の解任を行えます。

これは、管理組合が健全に機能するための重要なメカニズムです。

さらに、理事会のみならず、全組合員が協力して住み良い環境を創出することの重要性も強調されます。

これは、マンション生活を円滑にし、全員が快適に過ごすために不可欠な姿勢です。

【トラブル②】理事会で議論が進まない

理事会内での不和や対立は、マンション管理における意思決定プロセスに影響を及ぼすことがあります。

理事会はマンションの運営に関する多くの重要な決定を下すため、そのメンバー間の良好な関係性は極めて重要です。

時には、生活環境に直接影響する決断を巡って激しい議論が交わされ、それが対立に発展する可能性もあります。

このような状況に直面した場合、理事長や他の役員が積極的に介入し、調停者として議論を前進させることが望まれます。

それでもなお対立が解決しない場合は、問題を引き起こしている当事者の解任を検討することも必要になるかもしれません。

このプロセスは、マンションの平和と秩序を維持するために不可欠です。

【トラブル③】管理組合がトラブルを解決しない

マンション内で発生する居住者同士のトラブルは、放置すると深刻化する可能性があります。

こうした問題の解決において、管理組合は円滑な共同生活を維持するための重要な役割を担っています。

居住者間でよく起こるトラブルには、ペットの飼育に関する問題、騒音トラブル、駐車場や駐輪場の利用をめぐる対立などが挙げられます。

さまざまな価値観や生活スタイルを持つ居住者が暮らすマンションでは、すべての問題を迅速に解決することが難しい場合もあります。

管理組合内で解決できない場合は、外部の相談窓口に相談する選択肢もあります。

外部の相談窓口の例は以下のとおりです。

• マンション管理センター
• マンション管理業協会
• マンション管理士事務所
• 東京都マンション管理士会
• マンション紛争解決センター

いきなり外部の相談窓口に相談するのではなく、まずは、管理組合内で解決できるよう、行動しましょう。

マンション管理組合についてのよくある質問(FAQ)

マンション管理組合についてのよくある質問は以下のとおりです。

• マンション管理組合の設立は義務なのか？
• 役員に選ばれたら断れるのですか？
• 「定期総会」と「臨時総会」の違いを教えてください！

順番に解説します。

マンション管理組合の設立は義務なのか？

区分所有法では、「区分所有者は全員で建物およびその敷地、付属施設の管理を行う団体を構成し、この法律の規定に基づいて集会を開催し、規約を定め、管理者を選任することができる」と規定されています。

この条文の内容からわかるように、管理組合の設立は法律上の義務であり、複数の区分所有者が存在する時点で自動的に成立します。

また、区分所有者はマンションの所有者である限り、必然的に管理組合の組合員となり、他の所有者とともにマンションの維持管理に関わる責任を負うことになります。

役員に選ばれたら断れるのですか？

断ることが絶対にできないわけではありませんが、基本的には役員の担当を引き受ける姿勢が望ましいです。多くのマンションでは、役員の担当が公平になるよう輪番制が導入されています。

マンションは共同生活の場であり、こうした役割を順番に担うことが自然な流れです。

ただし、体調不良や家庭の事情など、やむを得ない理由でどうしても引き受けが難しい場合は、その状況を正直に伝えることが大切です。

その際には、状況が落ち着いた後に役員を積極的に引き受けるなど、他の組合員への配慮を忘れず、皆が気持ちよく暮らせる関係づくりを心掛けましょう。

「定期総会」と「臨時総会」の違いを教えてください！

区分所有法では、新しい会計年度が始まってから2か月以内に総会を開催することが義務付けられています。このように毎年定期的に開かれる総会は「定期総会」または「通常総会」と呼ばれます。

一方で、「臨時総会」は、重要な議題や総会での決議が必要となる事案が発生した際に、その都度必要に応じて開催される総会を指します。

まとめ【マンション管理組合について理解しましょう】

今回は、マンション管理組合の概要と併せて、マンション管理組合が担う役割やよくあるトラブル、マンション管理組合が存在するメリットについて解説しました。

マンション管理組合が担う役割は以下のとおりです。

• 敷地や建物の管理
• 管理費・積立金の管理
• 管理規約の作成

今回の記事を参考にして、トラブルを回避してください。

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