マンション管理組合の業務の委託とは？委託するメリット・デメリットについても解説

「マンション管理組合の業務の委託ってできるのかな？」

「マンション管理組合の業務内容ってなんだろう」

「委託する際に信頼できる管理会社の特徴が知りたい」

などとお考えでは、ありませんか？

結論として、マンション管理組合の業務の委託はできます。

本記事では、マンション管理方式の概要と併せて、マンション管理組合の業務内容や管理会社に委託するメリット・デメリットについて解説します。

最後まで読むと、マンション管理方式について理解でき、自分に合った方法で委託できます。

マンション管理方式は3つ

マンション管理方式は以下のとおりです。

• 全部委託方式
• 一部委託方式
• 自主管理方式

順番に解説します。

全部委託方式

「全部委託方式」とは、マンションの管理業務を一括して管理会社に委託する方法です。

管理業務をすべて任せられるため、管理組合やマンションの住民の負担は一番少ない方式です。

理事会の構成メンバーに左右されず、管理の質を一定に保てるのが利点です。

管理会社から、マンションの管理に関する情報も取得しやすいでしょう。

管理が楽な反面、管理会社に任せっきりになってしまう場合があります。

そうなると、所有者や住民の中で「マンションの生活をさらによくしていく」という意識が薄れてしまいがちです。

たとえば、総会への出席率が低下したり、重要な意思決定の場で意見が少なくなったりする場合があります。

また、分譲時の委託契約のままだとコストが相場よりも割高な場合もあります。

一部委託方式

「一部委託方式」は、すべての管理業務ではなく、一部を委託する方法です。

一部委託方式は、管理組合が各専門業者を手配または自ら業務を行います。

そのため、管理会社には「管理会社が実際に行う業務のみ」を委託するのが一般的です。

清掃などを外部の専門業者に依頼する場合は「直接契約」となるため、間に入る管理会社がいない分、中間マージンが発生しません。

よって、管理にかかるコストが抑えられる場合もあります。

管理組合側で各専門業者を選択・発注する負担が増える点はデメリットといえます。

発注する理事会役員によって、管理の質が変わる可能性があります。

「理事が変わると管理の質も低下する」といったことが起こる可能性があります。

自主管理方式

「自主管理方式」は、管理会社へ業務を委託せず、管理組合だけでマンションの管理・運営を行う方式です。

管理会社に業務委託しない分、全部委託方式や一部委託方式に比べて費用が抑えられるのがメリットです。

住民がマンションの管理に当事者意識を持って生活できるのも利点といえます。

デメリットとしては、管理組合員が事務作業から清掃、建物や設備の管理を行う必要があるため、労力や時間がかかることです。

知識がない場合や住民が高齢化している場合には、実現のハードルが低くなってしまいます。

マンション管理組合の業務内容

マンション管理組合の業務内容は以下のとおりです。

• 事務管理業務
• 管理員業務
• 清掃業務
• 建物・設備管理業務

順番に解説します。

事務管理業務

「事務管理業務」とは、会計・出納や組合運営のサポート業務が中心です。

たとえば、以下の業務があげられます。

• 管理費・修繕積立金の徴収
• 未納者に対する督促
• 各種経費の支払い
• 月次収支報告書の作成
• 通帳や書類の保管

また、管理組合の理事会や総会の実施サポートも事務管理業務の1つです。

管理員業務

「管理員業務」は、マンションの管理員が日常的に行う業務のことです。

業務内容はいくつかに分類できます。

• 来客対応や共用設備などの利用受付といった受付業務
• 建物・設備の点検
• 無断駐車・駐輪などの巡回業務
• ゴミ出しや業者作業対応といった立会業務
• 日常清掃

それらの業務を行なった後の報告や、事故・災害発生時の連絡・報告業務もあります。

清掃業務

マンションの清掃業務は日常清掃と定期清掃などがあります。

日常清掃は日常的に行なっている清掃のことです。

• エントランス・廊下などの共用部分の清掃やゴミ出し
• ごみ集積所の整理・清掃

以上のことが中心です。

定期清掃は、ポリッシャーや高圧洗浄機など特別な機材を使用しないとできない清掃作業です。

主に共用廊下やエントランスタイルの洗浄などがあります。

ほかにも、特別清掃として高所の窓ガラス清掃などを実施している管理組合もあります。

建物・設備管理業務

「建物・設備管理業務」とは、マンションの建物そのものや設備を安全に使用できる状態を維持するために行う業務のことです。

たとえば、以下の点検などがあげられます。

• 建物外観のチェック
• エレベーター
• 防災設備
• 電気設備
• 給排水設備

点検には法定点検と任意点検の2種類があります。

法律で定期的な点検と報告が義務づけられている設備の点検は法定点検に当たります。

法定点検が義務付けられている設備は、安全な日常生活に欠かせないものが多く、資格を持った人でしか行えない点検業務も存在します。

マンション管理会社の種類

マンション管理会社の種類は以下のとおりです。

• デベロッパー系
• ビルメンテナンス系
• 独立系

順番に解説します。

デベロッパー系

「デベロッパー系」とは、親会社やグループ企業に新築マンションの分譲や都市開発を行う不動産会社を持つ、管理会社のことです。

グループ企業の管理会社であればマンションの構造や設備に関する情報が取得しやすく、不具合やトラブルの対応などもスムーズに解決できる可能性があります。

デベロッパー系の管理会社は大手が多いため、経営基盤が安定しており、管理の質が高いことが利点です。

デメリットとしては、独立系の管理会社と比較して、委託費が割高になるケースが多いことです。

新築時から管理業務を行うことが前提となっているため、他社と比較されることなく、価格競争が起こりにくいことも割高になる要因といえます。

ビルメンテナンス系

「ビルメンテナンス系」は、商業施設やオフィスビルのビルメンテナンス業務がメインですが、マンションの管理業務も対応できます。

清掃や設備の保守など、ハード面に強く、関連する専門スタッフが多数在籍しています。

マンション管理の実績は少ない傾向があり、理事会の進行や住民がからんだ問題解決といったソフト面でも対応は期待できないかもしれません。

独立系

「独立系」は、グループ企業として不動産開発会社や建設会社などを持たない管理会社のことです。

グループ企業から管理物件の依頼が自動的に来ることがないため、物件の獲得のために価格競争が働きやすく、自社を選んでもらうための工夫に注力しているのが特徴です。

管理組合側から見ると、委託費を比較的安く抑えることができ、住民目線の柔軟な対応をしてくれる傾向が強いです。

委託する際に信頼できる管理会社の特徴

委託する際に信頼できる管理会社の特徴は以下のとおりです。

• 財務管理ができている
• 建物や設備の管理ができている
• 実績がある

順番に解説します。

【特徴①】財務管理ができている

マンション管理会社を選ぶ際、財務管理ができているかを必ず確認しましょう。

管理組合から預かったお金をどう分配してマンション管理に当ててるか、点検業務や修繕業務を委託している会社を適切に選べているかを確認しましょう。

また以下の項目も確認しておきましょう。

• 体制が整っている
• 回収に精通している
• 滞納解消のための知識がある

普段どのようにやり繰りしているのかを調べることで、修繕工事などでまとまった資金が必要になった場合でもスムーズな進行ができます。

仮に不明な点があれば、担当者に問い合わせてみましょう。

【特徴②】建物や設備の管理ができている

建物や設備の管理についても確認しましょう。

長期修繕計画の作成と5年程度ごとの更新が行われていて、合理的な資金計画を立てられる管理会社を選びましょう。

管理業務や清掃業務が行き渡っていないと、傷みや荒れが激しくなり、資産価値が低下してしまいます。

入居希望者が現象する原因にもなるため、建物と設備の管理実態を必ずチェックしましょう。

駐車場や駐輪場、エレベータホールや廊下などは清潔になっているか、廊下の電球がきれていないかなども、同じくチェックしましょう。

共用部分を細かいところまで見て、どの程度に管理されているかを調べましょう。

【特徴③】実績がある

実際に管理を行う担当者に資格や経験があるかどうかも信頼できる管理会社を見極めるポイントです。

管理の質は実際に業務を行う管理会社のスタッフの能力次第で大きく左右されます。

たとえば、エレベーターなどの設備の定期点検は、有資格者によって確実に行われているかどうかで管理の質が変わります。

管理担当者を決定する前に、「管理業務主任者」や「マンション管理士」などの国家資格、設備関係の資格の有無を確認しましょう。

また、現在の担当物件数も聞いておきましょう。

担当物件数が多いと、個々に対する管理の質が維持できない場合があるからです。

マンション管理を管理会社に委託するメリット

マンション管理を管理会社に委託するメリットは、「役員の負担が減る」ことです。

管理会社は、設備管理や修繕、メンテナンスなどマンション管理に関して専門知識と豊富な経験を持っています。

マンション管理に関わる業務の大部分を管理会社に任せられるので、マンション管理に関する専門的な知識がなくても、資産価値を下げることなく建物の維持ができます。

マンション管理を管理会社に委託するデメリット

マンション管理を管理会社に委託するデメリットは以下の2点です。

• 区分所有者のマンション管理への意識が薄れる可能があること
• 管理を委託するための費用がかかること

費用は委託管理会社によって異なりますが、管理の質が高い場合は、費用が高くなる傾向があります。

高品質で費用が高くなるのは納得できますが、悪質な管理業者へ委託すると実際の費用よりも高額の作業費用を請求される場合もあるので、注意しましょう。

マンション管理会社への管理委託費用の相場

マンションの管理委託費は、一般的に各戸あたり月額約15,000円とされており、これは管理費全体の約70%を占めるとされます。

この額は、マンションのサイズや提供される設備の範囲によって異なります。

特に規模が大きなマンションでは、一戸あたりの管理費が相対的に低く設定される傾向にあります。

マンションの適切な管理を担う管理会社への委託費は、そのマンションの運営費用の大部分を占め、質の高い生活環境の維持に直結しています。

そのため、管理委託費の適正な把握と管理は、マンション管理の効率性と居住者の満足度を高める上で重要です。

この管理委託費の相場は、国土交通省が公表している管理費の標準的な数値に基づき推定されています。

管理委託費相場の根拠は、国土交通省による管理費の相場の数値です。管理費と同程度の管理委託費が必要になるため、こちらを基に推定しています。

国土交通省の「平成30年度マンション総調査結果」を見ると、駐車場使用料等からの充当額を含む月／戸当たりの管理費の総額の平均は 15,956 円となっています。

参照：国土交通省「平成30年度マンション総調査結果」

まとめ【マンション管理組合の業務は委託できる】

今回は、マンション管理方式の概要と併せて、マンション管理組合の業務内容や管理会社に委託するメリット・デメリットについて解説しました。

マンション管理方式は以下のとおりです。

• 全部委託方式
• 一部委託方式
• 自主管理方式

それぞれの特徴を押さえて、委託するか検討しましょう。

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