「老朽化マンション」は築年数が経過し、劣化の進んだマンションのこと

「築40年以上のマンションに住み続けても大丈夫？」

「修繕積立金の値上げや資産価値の下落が心配……」

「売却した方がいいのか、それとも住み続けるべきなのか知りたい」

このような疑問をお持ちではありませんか。

老朽化マンションは、建物の劣化だけではなく、修繕積立金不足や管理組合の高齢化など、さまざまな課題を抱えています。

一方で、適切な修繕や管理が行われていれば、築40年以上でも安心して住み続けられるケースは少なくありません。

本記事では、老朽化マンションの定義や起こりやすい問題、住み続ける場合の対策、売却を検討すべきケースまでわかりやすく解説します。

老朽化マンションとは？築何年から注意すべき？

老朽化マンションとは、建物や設備が経年劣化して資産価値が落ちたマンションのことです。

法律上、「老朽化マンション」の明確な定義はありません。

一般的には築30〜40年以上が目安とされますが、実際には築年数だけで判断できるものではありません。

以下のような状況が見られるマンションは老朽化が進んでいる可能性があります。

• 外壁のひび割れ
• 給排水管の劣化
• エレベーター設備の老朽化
• 修繕積立金不足
• 空室・高齢化の増加

参考：日本経済新聞「老朽マンションとは 景観悪化で地域経済にも悪影響」

マンションの老朽化の現状

日本において、老朽化が進行しているのは社会インフラだけではありません。

戦後一貫して都市化が進み、1970年代以降は、都市部へ流入した人口の居住場所となるマンションが大量に供給されました。

今後は、このようなマンションの多くにおいて、築後長い年月が経過したことに伴い、大がかりな修繕や改修が必要になります。

参考：国土交通省「コラム マンションの老朽化」

マンションの寿命

マンション（鉄筋コンクリート）の法定耐用年数は、47年と定められています。

これは毎年減価償却していき、最終的に償却がゼロになるのが47年ということです。

耐用年数を超えると性能が落ちるように思われがちですが、耐用年数＝寿命ではありません。

鉄筋コンクリート以外の住宅用の耐用年数表は以下のとおりです。

構造・用途	耐用年数
木造・合成樹脂造	22
木骨モルタル造	20
れんが造・石造・ブロック造	38
金属造	19〜34（大きさによって変動する）

参考：耐用年数（建物／建物附属設備）平成30年分国税庁

法定耐用年数と実際の寿命は違う 

法定耐用年数はあくまで税務上の減価償却計算に使う数値であり、建物が使用できなくなる年数ではありません。

適切に大規模修繕を重ねているマンションであれば、築50年、60年を超えても住み続けられる例は珍しくないのです。

逆に、修繕が行われていない物件は法定耐用年数より早く不具合が深刻化するケースもあります。

マンションの老朽化によって起きる問題5選

マンションの老朽化によって起きる問題は以下のとおりです。

• 不具合が発生する
• 修繕積立金の値上げ
• 安全面の不安
• 資産価値の低下
• マンションから人が出ていく

順番に解説します。

【問題①】不具合が発生する

マンションの設備は、年々少しずつ劣化していき、劣化のサインは至るところに現れます。

例として、古いコンクリートにひびが入り、そのまま放置しておくと、「雨漏り」の発生リスクが高まります。

日頃から確認できないため、気が付きにくいのが「配管の老朽化」です。

排水管が古くなると、排水が詰まり、排水の機能に問題が出てきます。

老朽化に気が付いたときには、高額のコストをかけて修理する必要があります。

上記のように不具合が発生するのが老朽化マンションの問題点です。

【問題②】修繕積立金の値上げ

基本的に、どのマンションでも、年月が経過するとともに修繕に係る費用は上昇します。

修繕積立金を上げると、居住者の負担が増えてしまい、居住者が離れてしまうケースがあります。

老朽化マンションは、修繕積立金の不足により、区分所有者の負担割合が多くなっている可能性が高いでしょう。

【問題③】安全面の不安

日本に住んでいると、建物の耐震性能について常に意識することが重要です。

現行の建築基準法における耐震規定は、1981年に改正されたものが基準となっています。

このため、1981年以前に建設されたマンションは、震度5弱の地震まで耐えうる「旧耐震基準」に基づいて設計されているのが一般的です。

さらに、年数が経過したマンションの問題点は、単に老朽化によるものだけではありません。

震度6から7の地震に耐えられる設計が施されていないため、大きな地震が発生した際には、その建物の安全性を保証することは難しいのです。

関連記事：マンションの耐用年数は47年！寿命を迎えたマンションの対処法も解説

【問題④】資産価値の低下

一般的にマンションは築年数の経過とともに建物部分の価値が低下します。

ただし、資産価値は築年数だけでは決まりません。

駅からの距離や管理状態、修繕履歴、周辺の需要などによって、築40年以上でも高値で取引されるケースがあります。

【問題⑤】空室が増えて管理状況が悪化する

マンションの老朽化が進み、安全性や設備面への不安が高まると、居住者の転居や新規入居者の減少につながることがあります。

特に、適切な修繕が行われていないマンションは選ばれにくく、空室率が上がりやすいです。

空室が増えると、賃貸に出している区分所有者は家賃収入を得にくくなるほか、管理組合にとっても駐車場使用料などの収入が減少する要因となります。

その結果、必要な修繕費を確保しにくくなり、さらに建物の老朽化が進むという悪循環に陥る可能性があります。

老朽化マンションでも住み続けられる？判断ポイント 

老朽化マンションでも、適切な管理や修繕が行われていれば住み続けられるケースは少なくありません。

重要なのは築年数だけで判断するのではなく、建物の管理状況や修繕計画、安全性などを総合的に確認することです。

ここでは、住み続けるか判断する際にチェックしたいポイントを解説します。 

修繕履歴を確認する 

マンションの状態を判断する際は、築年数だけでなく、これまでどのような修繕が行われてきたかを確認することが重要です。

外壁塗装や屋上防水、給排水管の更新などが計画的に実施されていれば、建物の劣化を抑えられている可能性があります。

修繕履歴は管理会社や管理組合で確認できるため、住み続けるか判断する際や購入前には、工事内容や実施時期を確認しておくと安心です。 

長期修繕計画を確認する 

長期修繕計画とは、今後30年程度を見据えて必要な修繕工事や費用をまとめた計画書です。

計画が定期的に見直され、修繕積立金も適切に積み立てられているマンションは、将来的な修繕にも対応しやすいと考えられます。

一方、計画が古いまま更新されていない場合や積立金が不足している場合は、将来的に修繕積立金の値上げや一時金の徴収が必要になる可能性があります。 

管理組合が機能しているか確認する 

マンションの資産価値は、建物だけでなく管理体制にも大きく左右されます。

管理組合の総会が定期的に開催されているか、修繕計画や会計が適切に管理されているかを確認しましょう。

また、役員のなり手不足や区分所有者の高齢化により、管理が停滞しているマンションでは、必要な修繕が進まないケースもあります。

管理組合が機能しているかは、住み続けるか判断する重要なポイントです。 

耐震性能を確認する 

築40年以上のマンションでは、旧耐震基準で建てられている可能性があります。

1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは新耐震基準ですが、それ以前でも耐震診断や耐震補強工事が実施されていれば、安全性が向上している場合があります。

大地震への備えとして、耐震性能や耐震改修の有無は必ず確認しておきましょう。

安心して住み続けるために欠かせない確認事項です。

老朽化マンションの対策

老朽化マンションの対策は以下のとおりです。

• 修繕・改良・改修
• 建替え
• 敷地の売却

順番に解説します。

【老朽化マンションの対策①】修繕・改良・改修

国土交通省の「マンション再生のための改修手法マニュアル」によると、建物のメンテナンス作業には「修繕」「改良」「改修」という異なるカテゴリが存在します。

「修繕」とは、建物や設備の破損や老朽化した部分を修理または交換し、その建物や部分の機能を通常の使用に差し支えないレベルまで回復させる作業です。

目的は、通常、建物の元の状態に戻すことにあります。

一方で「改良」は、建物の機能や性能を元のレベルを超えて向上させる工事を指します。

そして「改修」は、修繕と改良の作業を組み合わせて、建物全体の性能を全体的に向上させる工事を意味します。

たとえば、壊れたタイルの交換や外壁の塗装は「修繕」、手動ドアを自動ドアに置き換えるのは「改良」、そしてエレベーターやスロープの設置のように建物全体の機能を向上させる工事は「改修」となります。

参考：国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」

【老朽化マンションの対策②】建替え

2003年6月の区分所有法の改正により、区分所有者の5分の4以上が同意すれば、マンションの建て替えが可能になりました。

しかし、実際にはこのプロセスは非常に複雑で、実際に建て替えが行われる例は少ないです。

主な障害として、建て替えに必要な費用が非常に高額になることが挙げられます。

【老朽化マンションの対策③】敷地の売却

マンションの敷地を一括して売却する際には、「マンション敷地売却制度」を利用することが可能です。

ただし、この制度を利用するためには、いくつかの厳格な条件を満たす必要があります。

これには、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」に基づいた耐震性不足の認定を特定の行政機関から受けること、さらに区分所有者の5分の4以上の多数の同意を得ることが含まれます。

これらの条件は、マンションの売却プロセスを複雑にしています。

関連記事：【9割が知らない】マンション建て替えの時期とは｜流れについても解説

老朽化マンションは売却と建て替えのどちらがよい？

老朽化マンションは、「売却した方がよいのか」「建て替えまで待つべきか」と悩む方も多いでしょう。

しかし、最適な選択は立地や建物の状態、管理状況、将来の資金計画によって異なります。

ここでは、それぞれの選択肢が向いているケースを解説します。 

売却が向いているケース

修繕積立金の値上げが続いている場合や、大規模修繕・耐震改修に多額の費用がかかる見込みがある場合は、早めの売却を検討するのも選択肢です。

特に、駅近など立地条件が良いマンションは、築年数が古くても需要があるケースがあります。

老朽化がさらに進む前に売却すれば、資産価値の大幅な下落を避けられる可能性もあるため、不動産会社へ査定を依頼して市場価値を確認するとよいでしょう。 

建替えを待つケース

建替えが現実的に進んでいるマンションであれば、そのまま待つという選択肢もあります。

ただし、マンションの建替えには区分所有者の一定以上の合意や資金計画など、多くの条件を満たす必要があります。

そのため、建替えが決議されていない段階では実現まで長期間かかることも少なくありません。

管理組合の状況や建替え計画の進捗を確認したうえで判断することが大切です。 

賃貸運用するケース 

立地が良く、一定の賃貸需要が見込めるマンションであれば、売却せず賃貸として運用する方法もあります。

家賃収入を得ながら資産を保有できる点がメリットですが、空室リスクや修繕費、管理費などの維持費も考慮しなければなりません。

また、建物の老朽化が進むと入居者を確保しにくくなる可能性もあるため、収支を十分にシミュレーションしたうえで判断することが重要です。

老朽化したマンションは売却できるのか

たとえ老朽化しているマンションでも、立地が良ければ売却の可能性は高くなります。

たとえば、東京都内の港区、中央区、渋谷区といった都心部の物件は、その場所の人気の高さから、売却しやすい傾向にあります。

ただし、老朽化の程度や販売価格にも依存します。築年数が長いにも関わらず価格が高すぎる物件は、潜在的な購入者に疑念を抱かせる可能性があります。

売却ではなく買取という方法

不動産を売却する際の標準的な方法は、直接買主と交渉するのではなく、不動産会社を介して行うことです。

この場合、取引が成立した際には仲介手数料が発生します。

しかし、マンションの売却には別のアプローチも存在します。

その一つが「買取」です。この方法では、個人ではなく不動産会社自身がマンションを直接買い取るため、仲介手数料は不要です。

特に老朽化したマンションの場合、リノベーションを前提にしていることが多く、状態に関わらず買い取りを受け入れる可能性が高まります。

また、仲介を通じた売却の際に必要な内覧などの手間が省けます。

この方法は、速やかにマンションを手放したい方に適しています。

ただし、仲介を通じた売却に比べて価格が低くなる傾向があり、また全ての不動産が買取の対象となるわけではないため、より高値での売却を望む場合は仲介を利用した方が良いでしょう。

老朽化マンションを高く売却する方法

老朽化マンションを高く売却する方法は以下のとおりです。

• 修繕を行う
• ハウスクリーニングをする

順番に解説します。

修繕を行う

買い手の内覧前には、購入者にとってマイナスとなる要素を事前に修繕することが重要です。

たとえば、床のキズや壁紙の剥がれなどは、予め綺麗にしておくべきです。

しかし、部屋の全体的なイメージを変える大規模なリノベーションは、購入者の好みに必ずしも合わないため、行う必要はありません。

重要なのは、購入者の視点に立って考えることです。

ハウスクリーニングをする

水回りなどの清潔感が特に重要なエリアや、自分では取り除けない頑固な汚れがある場合は、プロのハウスクリーニングサービスを利用することをおすすめします。

これは、特に築年数が経過したマンションにおいて重要で、日頃の掃除では気付かない汚れもプロの手によって落とされ、清潔感のある印象を与えられます。

ハウスクリーニングには費用がかかりますが、これはマンションの価値を高め、購入者に良い印象を与えるための投資と言えます。

老朽化マンションを購入するときのチェックポイント 

築年数が古いマンションでも、適切に管理・修繕されていれば安心して住めるケースは少なくありません。

一方で、管理状況によっては購入後に高額な修繕費が発生する可能性もあります。

後悔しないためには、価格だけで判断せず、建物の維持管理状況や将来の修繕計画を事前に確認することが大切です。 

修繕履歴

マンションを購入する際は、これまでどのような修繕工事が実施されてきたかを確認しましょう。

外壁や屋上防水、給排水管、エレベーターなどの大規模修繕が計画どおり行われていれば、建物の劣化を抑えられている可能性があります。

修繕履歴が適切に残されているマンションは管理体制も整っている傾向があり、購入後も安心して住み続けやすいでしょう。 

長期修繕計画

長期修繕計画は、今後予定されている修繕工事や必要な費用をまとめた計画書です。

定期的に見直され、現状に合った内容へ更新されているかを確認しましょう。

計画が古いままだと、将来的に修繕積立金の値上げや一時金の徴収が必要になる可能性があります。

将来の負担を把握するためにも、購入前に確認しておくことが大切です。  

修繕積立金残高

修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて積み立てられる重要な資金です。

積立金が不足しているマンションでは、必要な工事を実施できなかったり、区分所有者へ追加負担が求められたりする場合があります。

毎月の積立金額だけでなく、管理組合の積立金残高や収支状況も確認し、将来的な負担が過度に大きくならないかをチェックしましょう。  

管理組合 

マンションの資産価値は、管理組合の運営状況にも大きく左右されます。

総会が定期的に開催されているか、修繕計画や会計が適切に管理されているかを確認しましょう。

また、役員不足や区分所有者の高齢化により管理が停滞しているマンションでは、必要な修繕が進まないこともあります。

管理体制の健全性は重要な判断材料です。 

耐震診断

1981年5月以前に建築確認を受けたマンションは、旧耐震基準で建設されている可能性があります。

そのため、耐震診断や耐震補強工事が実施されているかを確認しましょう。

旧耐震基準の建物でも、適切な耐震改修が行われていれば安全性が向上している場合があります。

災害時のリスクを把握するためにも、購入前の確認は欠かせません。

築40年マンションを購入するデメリット

築40年マンションを購入するデメリットは以下のとおりです。

• 老朽化が進んでいる
• 耐震性に不安がある
• 管理費・修繕積立金が高い
• 住宅ローンが通りにくい

順番に解説します。

老朽化が進んでいる

中古マンションを購入する際、築40年の建物では構造的な老朽化に特に注意が必要です。

リノベーションにより居室が新築のように見える場合もありますが、大規模な修繕が未実施であることが少なくありません。

美しい内装に魅力を感じて購入するものの、実際には水道管の漏れといった問題が発生することがあり、購入後に後悔するケースが多いです。

物件の共用部分の状態も重要で、外壁のヒビ割れなど、適切なメンテナンスが行われていないサインには特に注意が必要です。

内覧時には、これらの兆候を見逃さず、修繕が適切に行われているかどうかを確認することが、賢明な選択につながります。

関連記事：築60年のマンションは住めるのか？購入するメリット・デメリットを解説

耐震性に不安がある

築40年程度のマンションが、旧耐震基準で建設されている可能性が高いことを把握しておくことは重要です。

旧耐震基準とは、1981年5月以前に策定された基準で、震度5程度の地震に耐えうる設計がなされています。

対照的に、1981年以降に設計された建物は新耐震基準に基づいており、震度7の強い地震にも耐える構造となっています。

築40年のマンションを購入する場合、その建物が新耐震基準に適合しているかどうかを事前に確認することが極めて重要です。

新耐震基準に準拠しているかの確認は、安全な住環境を確保するために不可欠なステップです。

管理費・修繕積立金が高い

購入を検討している中古マンションが築40年以上の場合、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあります。

特に、総戸数が少ない小規模なマンションでは、1戸当たりの修繕費の負担が増え、維持費が高額になることが多いです。

多くの購入者は物件の価格を重視して選ぶことが一般的ですが、管理費や修繕積立金の違いにより、毎月の出費に大きな差が生じることもあります。

そのため、物件の購入価格だけでなく、毎月のローン返済額と併せて管理費や修繕積立金も考慮し、総額で比較することが賢明です。

これにより長期的なコストを理解し、予期せぬ費用に驚かされることなく、安心して物件を選ぶことができます。

住宅ローンが通りにくい

築40年の中古マンションを購入する際には、新築物件と比較して金融機関のローン審査が厳しくなることがあります。

これは、中古マンション購入時には、物件自体の価値が担保の評価に大きく影響するためです。

特に、建物の築年数や立地条件が審査の重要な要素となり、慎重な評価が求められます。

さらに、中古マンションの場合、ローンの条件を満たせないために資金調達が困難になる、希望する金額を借り入れられないといった問題に直面することもあります。

そのため、購入前には金融機関の審査基準を理解し、適切な準備を行うことが必要です。

これにより、購入がスムーズに進むようになります。

老朽化マンションについてよくある質問 

老朽化マンションについては、「築50年でも住めるのか」「売却できるのか」など、多くの方が共通した疑問を抱えています。

ここでは、購入や売却、住み続けるか判断する際によく寄せられる質問と、その回答をわかりやすく解説します。 

築50年マンションは住めますか？

築50年を超えたマンションでも、適切な修繕や管理が行われていれば住み続けることは可能です。

マンションの寿命は築年数だけで決まるものではなく、建物の構造や維持管理の状況によって大きく異なります。

購入や居住を検討する場合は、修繕履歴や長期修繕計画、耐震性能などを確認しましょう。

安全性や、将来的な維持管理に問題がないかを見極めることが大切です。 

築40年マンションは売れますか？

築40年以上のマンションでも、立地条件や管理状況が良ければ売却できる可能性は十分あります。

まずは不動産会社に査定を依頼し、市場価値を把握することがおすすめです。

特に駅に近い物件や人気エリアのマンションは、築年数が古くても一定の需要があります。

一方で、修繕積立金の不足や管理状態の悪さは売却価格に影響することがあります。

修繕積立金が不足していたら？

修繕積立金が不足していると、大規模修繕を予定どおり実施できない可能性があります。

その結果、修繕積立金の値上げや区分所有者への一時金の徴収が行われるケースもあります。

また、必要な修繕が先送りになると建物の老朽化が進み、資産価値の低下につながることもあるため注意が必要です。

購入前には積立金の残高や長期修繕計画を確認しましょう。 

H3：建替えは何年で行われますか？  

マンションの建替えに「築○年で実施する」という決まりはありません。

建物の老朽化の状況や耐震性能、管理組合の合意形成などを踏まえて判断されます。

建替えには区分所有者の一定以上の賛成や多額の費用が必要となるため、実現まで長い期間を要するケースも少なくありません。

そのため、築年数だけで建替えが決まるわけではないことを理解しておきましょう。 

まとめ【マンションの老朽化によって起きる問題を理解しましょう】

今回は、マンションの老朽化によって起きる問題と併せて、老朽化マンションの対策や老朽化マンションを高く売却する方法を解説しました。

マンションの老朽化によって起きる問題は以下のとおりです。

• 不具合が発生する
• 修繕積立金の値上げ
• 安全面の不安
• 資産価値の低下
• マンションから人が出ていく

事前に把握して対策を練りましょう。

築30年以上のマンションでは、管理状態によって資産価値が大きく変わります。

「修繕積立金は適正なのか」
「管理会社を見直すべきか」
「このまま住み続けても問題ないのか」

このようなお悩みがある方は、マンション管理の専門会社へ相談することをおすすめします。

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