マンションの建て替え時期は築何年？目安や判断基準・費用・流れを解説
マンションの建て替えを検討している方のなかには、「築何年になったら建て替えるのか」「築50年や60年を迎えたら建て替えが必要なのか」と疑問を持つ方もいるでしょう。
マンションの建て替え時期は、築年数だけで一律に決まるものではありません。
建物の劣化状況や耐震性、修繕にかかる費用、設備の老朽化、区分所有者の意向などを総合的に判断する必要があります。
本記事では、マンションの建て替え時期の目安や判断基準、建て替えまでの流れ、費用について解説します。
2026年4月に施行されたマンション関係法の改正についても紹介するため、所有するマンションの将来を検討する際の参考にしてください。
この記事の監修者
株式会社デュアルタップコミュニティ 代表取締役社長
池田 秀人
２０１７年６月株式会社デュアルタップ入社、２０１７年１０月株式会社デュアルタップコミュニティ設立（取締役就任）、２０１８年７月株式会社建物管理サービスの株式取得し、完全子会社へ（取締役就任）、２０１９年７月専務取締役に就任、２０２０年７月代表取締役に就任～現在に至る
所有資格：マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
目次
マンションの建て替え時期は築何年が目安？
マンションには「築○年になったら必ず建て替える」という明確な期限はありません。
建物の状態や管理状況によっては、築50年、60年を超えて使用できる場合もあります。
一方、国土交通省が把握している建て替え事例では、建て替え決議時の平均築年数は単棟型マンションで37.7年、団地型マンションで43.5年でした。
ただし、この数字はすべてのマンションが築40年前後で建て替えられることを意味するものではありません。
実際の建て替え時期は、耐震性や建物・設備の劣化状況、修繕費、資産価値、区分所有者の合意形成などによって大きく異なります。
築40年頃から将来の再生方法を検討する
築40年を迎えたからといって、直ちに建て替える必要があるわけではありません。
しかし、築年数の経過とともに給排水管や外壁、防水設備、エレベーターなどの修繕・更新が必要になり、維持管理にかかる費用が増える可能性があります。
そのため、築40年前後は建物の状態や長期修繕計画を確認し、「修繕を続けるのか」「大規模な改修を行うのか」「将来的な建て替えを検討するのか」を考え始める一つのタイミングといえます。
国土交通省によると、2025年末時点でも築40年以上の分譲マンションは増加しており、高経年マンションへの対応は重要な課題となっています。
築50年・60年でも住み続けられるマンションはある
築50年や60年になっただけで、マンションが使用できなくなるわけではありません。
鉄筋コンクリート造のマンションは、適切な点検や修繕を行うことで長期間使用できる可能性があります。
反対に、修繕が十分に行われていなければ、築年数が比較的浅くても建物や設備の劣化が進む場合があります。
したがって、建て替え時期を判断する際は築年数だけを見るのではなく、耐震診断や建物診断、修繕履歴、長期修繕計画などを確認することが重要です。
法定耐用年数47年は建て替え時期ではない
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用建物には、税務上47年の法定耐用年数が設定されています。
ただし、法定耐用年数は減価償却費を計算するために定められた期間です。
「47年を過ぎたら住めない」「築47年で建て替えなければならない」という意味ではありません。
マンションの建て替え時期を検討するときは、法定耐用年数ではなく、建物の劣化状況や耐震性、修繕費などを確認して判断する必要があります。
2026年4月施行の法改正でマンション再生の選択肢が拡大
老朽化マンションの増加などを背景として、2025年に「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」が成立しました。
区分所有法などに関する主な改正は、2026年4月1日から施行されています。
建て替えを検討する場合は、改正後の制度を踏まえて再生方法を比較することが重要です。
一定の条件を満たすマンションは建て替え決議の要件が緩和
マンションの建て替えは、原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。
一方、2026年4月施行の改正区分所有法では、耐震性や火災安全性の不足、外壁の剥落などによって周囲へ危害を及ぼすおそれがある場合、給排水管設備の損傷・腐食、バリアフリー基準への不適合といった一定の客観的事由が認められる場合に、4分の3以上へ要件が緩和されます。
また、所在などが不明な区分所有者を一定の手続きによって決議の母数から除外できる仕組みも整備されました。
ただし、すべてのマンションで4分の3の賛成だけで建て替えられるわけではありません。適用条件を確認したうえで手続きを進める必要があります。
建て替え以外の再生方法も検討しやすくなった
改正によって、マンションの再生方法は建て替えだけでなく、建物・敷地の一括売却や建物を残して大規模に更新する一棟リノベーション、建物の取壊しなどについても多数決による決議の仕組みが整備されました。
老朽化したマンションへの対応は、必ずしも「修繕するか、建て替えるか」の二択ではありません。
建物の状態や立地、区分所有者の費用負担、資産価値などを踏まえ、マンションに適した再生方法を検討することが大切です。
マンションの建て替えを検討する5つのタイミング
マンションの建て替え時期は、築年数だけで判断するものではありません。安全性や修繕費、設備、居住性などに問題が生じている場合は、建て替えを含めた再生方法を検討する必要があります。
ここでは、建て替えを検討する代表的な5つのタイミングを紹介します。
1．耐震性に問題がある
旧耐震基準で建築されたマンションなどでは、現在求められる耐震性能を満たしていない可能性があります。
ただし、旧耐震基準のマンションだからといって、必ず建て替えが必要になるわけではありません。
まず耐震診断を実施し、耐震改修によって安全性を確保できるのか、建て替えが合理的なのかを比較することが重要です。
2．建物や設備の老朽化が進んでいる
外壁や屋上防水、給排水管、エレベーターなどは、築年数の経過とともに劣化していきます。
適切な修繕によって機能を維持できる場合は、建て替える必要はありません。
一方、複数の設備が同時期に更新時期を迎えるなど、修繕だけでは対応が難しくなってきた場合は建て替えを検討するタイミングの一つです。
3．修繕・維持管理の費用負担が大きくなっている
高経年マンションでは、大規模修繕や設備更新などによって維持管理費が増えることがあります。
多額の費用をかけて修繕を繰り返すよりも、建て替えや大規模改修を実施したほうが長期的に合理的となる可能性もあります。
今後必要となる修繕費を長期修繕計画から確認し、建て替え費用と比較することが重要です。
4．現在の生活に建物の性能が合わなくなっている
古いマンションでは、段差が多い、エレベーターがない、断熱性能が低いなど、現在求められる住宅性能との間に差が生じる場合があります。
特に居住者の高齢化が進むマンションでは、バリアフリー化が課題になることも少なくありません。
部分的な改修では解決が難しい場合、建て替えによって建物全体の性能や利便性を改善する方法も選択肢となります。
5．大規模修繕だけでは問題を解決しにくい
大規模修繕は、外壁や防水、設備などを補修して建物の性能を維持・回復させるための工事です。基本的に建物そのものを新しくする工事ではありません。
建物の構造や設備、住戸配置などに根本的な課題がある場合、大規模修繕を繰り返しても問題を解決できない可能性があります。
その場合は、大規模修繕を実施する前に、建て替えや一棟リノベーションなども含めて比較検討することが重要です。
マンションは建て替えと修繕のどちらを選ぶ？
マンションが老朽化したからといって、すぐに建て替えを選択する必要はありません。
建物の状態によっては、大規模修繕や耐震改修などによって長期間使用できる可能性があります。
建て替えと修繕を判断するときは、次の項目を比較しましょう。
| 比較項目 | 修繕・改修 | 建て替え |
| 建物の構造 | 基本的に維持する | 新しくする |
| 工事費 | 建て替えるより抑えやすい | 高額になりやすい |
| 工事期間 | 工事内容によって異なる | 長期化しやすい |
| 耐震性 | 耐震改修で改善できる場合がある | 現行基準に合わせて再建できる |
| 間取り・設備 | 改善できる範囲に限界がある | 大幅に変更できる |
| 仮住まい | 工事内容によっては不要 | 原則として必要 |
| 合意形成 | 工事内容により異なる | 高い決議要件がある |
判断するときは、「現時点でいくらかかるか」だけでなく、今後20年、30年と使用した場合の修繕費も考慮することが重要です。
建物診断や耐震診断の結果、長期修繕計画、修繕積立金、建て替え後の資産価値などを踏まえ、管理組合だけで判断が難しい場合はマンション管理士や建築士などの専門家へ相談しましょう。
マンション建て替えの流れ
マンションの建て替えは、管理組合が「建て替えたい」と考えてすぐに着工できるものではありません。
建物の状態を把握したうえで区分所有者同士で検討を進め、建て替え計画を具体化して決議を行う必要があります。
1．建て替えに向けた準備を始める
まずは管理組合の理事会などで、マンションが抱えている問題を整理します。
建物や設備の劣化状況、耐震性、今後の修繕費などを確認し、必要に応じて勉強会やアンケートを実施しましょう。
この段階では建て替えを前提とせず、修繕や改修を含めた複数の選択肢を検討することが重要です。
2．建て替えの必要性を検討する
建物診断などの結果を踏まえ、修繕・改修と建て替えを比較します。
建て替えを具体的に検討する場合は、マンション管理士や建築士、コンサルタントなどの専門家から支援を受けることも有効です。
区分所有者の意向も確認しながら、建て替えによるメリットや課題、費用負担などを整理していきます。
3．建て替え計画を具体化する
建て替えを進める方向性が固まったら、新しいマンションの規模や住戸数、事業費、区分所有者の負担額、事業協力者などを検討します。
区分所有者にとって費用負担は重要な判断材料となるため、建て替え後に取得できる住戸や追加負担額などをできるだけ具体的に提示することが大切です。
4．建て替え決議を行う
計画が具体化したら、区分所有法に基づいて建て替え決議を行います。
単棟型マンションの場合、原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。
2026年4月施行の改正区分所有法では、耐震性不足など一定の客観的事由がある場合、4分の3以上へ緩和される仕組みが設けられています。
5．権利調整や仮住まいを経て建て替える
決議成立後も、建て替え事業に必要な手続きや権利調整、既存建物の解体、新築工事などが必要です。
区分所有者が再建マンションへ戻る場合でも、工事期間中は原則として仮住まいを確保しなければなりません。
建て替えは長期間にわたる事業となるため、費用だけでなく、仮住まいや引っ越しなども含めて事前に計画しておくことが重要です。
マンションの建て替えが決まってから何年かかる？
マンションの建て替えは、検討を始めてから新しいマンションが完成するまで長い期間を要する場合があります。
特に時間がかかりやすいのが、区分所有者間の合意形成です。
建て替え後の住戸や費用負担、仮住まい、将来的な居住意向などは区分所有者ごとに異なるため、意見を調整する必要があります。
さらに、建て替え決議後も事業計画の策定や各種手続き、権利調整、退去、解体、新築工事などを行います。
そのため、「築60年になったら建て替えよう」と考えるのではなく、建物の老朽化が深刻になる前から将来の方針について話し合っておくことが重要です。
長期修繕計画の見直しなどをきっかけに、建て替えや大規模改修を含めたマンションの将来像について定期的に検討するとよいでしょう。
マンションの建て替えにかかる費用
マンションを建て替える際は、解体費や新しい建物の建築費、設計費、調査費などさまざまな費用が発生します。
区分所有者の負担額は、マンションの規模や立地、建築費、建て替え後の住戸面積、余剰床を売却して得られる収入などによって大きく異なるため、一律に「1戸○万円」と判断することはできません。
国土交通省が把握している建て替え事例では、区分所有者の平均負担額は2017〜2021年に1戸あたり1,941万円となっており、それ以前と比較して増加傾向がみられます。
建て替え後に住戸数を増やして余剰床を販売できるマンションでは、その売却収入を事業費に充てることで区分所有者の負担を抑えられる場合があります。
一方、容積率を十分に増やせないマンションでは余剰床を確保しにくく、区分所有者の負担額が大きくなる可能性があります。
また、建て替え期間中には仮住まいの家賃や引っ越し費用なども必要です。
建て替えを検討する際は建築工事費だけを見るのではなく、仮住まいなどを含めた総額を確認しましょう。
参考：国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」⑦既存住宅流通量の増加、管理状況に関する情報不足
関連記事：「マンション管理費の相場」は1戸あたり毎月15,956円｜主な使い道も解説
マンションの建て替えが進みにくい3つの理由
築年数が古くなっても、すべてのマンションが建て替えられるわけではありません。
国土交通省によると、2025年3月31日時点におけるマンションの建て替え実績は累計323件、約2万6,000戸です。
マンションの建て替えが進みにくい背景には、主に次の3つの理由があります。
1．既存不適格で建て替え後の規模が小さくなる場合がある
既存不適格とは、建築当時の法令には適合していたものの、その後の法改正などによって現在の基準には適合しなくなった建物です。
代表的な例が容積率です。
現在の容積率では既存マンションと同じ規模まで建てられない場合、建て替えによって住戸面積や戸数が減少する可能性があります。
ただし、既存不適格は違法建築とは異なります。
建て替えが可能かどうかは、現在の建築規制や各種特例の適用可能性を確認して判断する必要があります。
2．区分所有者の費用負担が大きい
建て替えでは、新しいマンションの建築費などを区分所有者が負担する場合があります。
建築費が上昇したり、余剰床の売却収入を十分に確保できなかったりすると、一戸あたりの負担額が大きくなる可能性があります。
さらに、仮住まいの家賃や引っ越し費用も考慮しなければなりません。
特に高齢の区分所有者などにとって多額の追加負担が難しい場合、建て替えへの合意を得にくくなることがあります。
3．区分所有者の合意形成が難しい
マンションには多くの区分所有者がいるため、建て替えに対する考え方もさまざまです。
「費用を負担してでも建て替えたい」「修繕して住み続けたい」「売却して転居したい」など、年齢や経済状況によって希望が異なります。
建て替え決議には原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。
そのため、建物の老朽化が深刻になってから話し合いを始めるのではなく、早い段階からマンションの将来像について情報共有しておくことが重要です。
中古マンション購入時に建て替え時期を判断するポイント
築年数の古い中古マンションを購入する場合は、価格だけでなく、将来的な建て替えや修繕の可能性も確認しておく必要があります。
特に以下の3点を確認しましょう。
- 管理状態を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金を確認する
- 過去の大規模改修・耐震診断などを確認する
順に解説します。
管理状態を確認する
マンションを長期間使用するためには、適切な管理が欠かせません。
共用部分の清掃状態や設備の管理状況だけでなく、管理組合が適切に運営されているか確認しましょう。
管理組合の総会議事録を確認すると、大規模修繕や建て替えに関する議論がすでに行われているか把握できる場合があります。
長期修繕計画と修繕積立金を確認する
中古マンションを購入するときは、長期修繕計画を確認することが重要です。
今後どのような修繕が予定されているのか、必要な工事費に対して修繕積立金が不足していないかを確認しましょう。
修繕積立金が不足している場合、購入後に積立金の値上げや一時金の徴収が行われる可能性があります。
過去の大規模修繕・耐震診断などを確認する
築年数だけではマンションの状態を正確に判断できません。
これまで適切な大規模修繕が実施されてきたか、耐震診断や耐震改修が行われているかなどを確認しましょう。
特に高経年マンションでは、修繕履歴と今後の修繕計画をあわせて確認することで、将来的な維持管理費や建て替えの可能性を判断しやすくなります。
マンションの建て替え時期についてよくある質問
マンションの建て替え時期について、よくある質問を紹介します。
マンションは築何年で建て替えますか？
マンションには「築○年で建て替える」という明確な基準はありません。
国土交通省が把握している建て替え事例では、建て替え決議時の平均築年数は単棟型で37.7年、団地型で43.5年でした。
ただし、適切な維持管理によって築50年や60年を超えて使用できるマンションもあります。築年数だけではなく、耐震性や劣化状況、修繕費などから総合的に判断することが重要です。
築50年のマンションは建て替えたほうがよいですか？
築50年という理由だけで建て替える必要はありません。
建物診断や耐震診断などによって状態を確認し、修繕や改修で安全性や居住性を維持できるのであれば、引き続き使用できる可能性があります。
一方、設備の老朽化が進み、今後多額の修繕費が必要になる場合は、建て替えを含めて比較検討するとよいでしょう。
築60年のマンションでも住み続けられますか？
築60年を超えても、適切に維持管理され、安全性が確保されていれば住み続けられる場合があります。
重要なのは築年数そのものではなく、建物の状態です。
長期修繕計画や修繕履歴、耐震性、給排水管などの状態を確認し、必要に応じて専門家による建物診断を受けましょう。
マンションの建て替えでは立ち退き料をもらえますか？
区分所有者の場合、賃貸住宅で貸主から退去を求められるケースと同じように、当然に「立ち退き料」が支払われるわけではありません。
建て替え事業では、区分所有権や敷地利用権の扱い、再建マンションへの再入居、転出する場合の金銭などが事業方式によって異なります。
賃借人についても契約内容や建て替えの進め方によって対応が異なるため、個別に確認する必要があります。
建て替えが難しい場合はどうなりますか？
建て替えが難しい場合でも、大規模修繕や耐震改修、一棟リノベーション、マンションと敷地の売却などを検討できる場合があります。
2026年4月施行の法改正によって、マンション再生に関する選択肢や決議制度も拡充されています。
建物の状態や費用、区分所有者の意向などを踏まえ、建て替えだけに限定せず最適な方法を検討することが大切です。
まとめ：マンションの建て替え時期は築年数だけで判断しない
マンションには「築○年になったら建て替える」という一律の基準はありません。
築50年や60年を超えても、適切な維持管理によって使用できるマンションがあります。
建て替え時期を判断するときは、築年数だけでなく、耐震性や建物・設備の劣化状況、今後の修繕費、修繕積立金、区分所有者の費用負担などを総合的に確認することが重要です。
また、マンションの再生方法は建て替えだけではありません。
大規模修繕や耐震改修、一棟リノベーション、売却なども含め、建物の状態と将来の費用を比較して検討しましょう。
築年数が進んでいるマンションでは、問題が深刻になってから対応するのではなく、早い段階から管理組合で将来の方針について話し合っておくことが大切です。
「マンション管理会社変更したいけど、やり方がわかんない……」
「今のマンション管理会社に不満がある……」
こういった悩みはありませんか？大切なことなので慎重になり、なかなか自分では動けませんよね。
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