【要確認】特定建築物定期調査の対象になるマンションとは？

「うちのマンションって定期調査の対象なのかな？」

「調査しないと何か罰則があるの？」

こうした疑問に答える記事です。

この記事でわかること

• 特定建築物定期調査の対象になるマンションの条件
• 調査が必要になった場合の具体的な対応方法
• 調査を怠ったときに発生する罰則やリスク

特定建築物定期調査は、建築基準法に基づき、一定の規模を超えるマンションに義務づけられた建物点検です。対象となるかどうかは、階数や延床面積によって決まります。

もし対象にもかかわらず調査をしなかった場合、行政からの指導や過料、さらには事故が起きた際に責任を問われることもあります。

初めて聞く制度で不安になりますよね？

でも、必要な条件や調査の流れを事前に把握しておけば、慌てずに対応できます。

この記事を読むことで、ご自身のマンションが調査対象かどうかを確認でき、必要な対応やリスク回避の方法も整理できます。

安心して住めるマンション管理のために、最後まで読んでみてください。

特定建築物定期調査とは？

特定建築物定期調査（通称「12条点検」）は、建築基準法第12条に基づく調査・検査です。この法律により、特定建築物の所有者・管理者は、建物の敷地・構造・設備を定期的に調べる義務があります。そして、その結果を特定行政庁へ報告しなければなりません。

調査は主に以下の4種類に分けられています。

• 特定建築物定期調査
• 防火設備定期検査
• 建築設備定期検査
• 昇降機定期検査

これらのうち「特定建築物定期調査」は、多くの人が利用する特定建築物を対象とする調査です。利用者の安全確保を第一の目的として行われるものとなります。

特定建築物定期調査の対象となる建物とは？

対象用途（建築物の種類）

以下の用途を持つ建築物が対象となります。

• 学校・体育館・病院・診療所・劇場・映画館・集会場
• 百貨店・マーケット・遊技場・カラオケ店などの商業施設
• 旅館・ホテル・飲食店・サービス業店舗
• 共同住宅（マンション含む）・寄宿舎・下宿
• 展示場・博物館・図書館・公衆浴場・自動車車庫　など

規模の条件（床面積・階数）

上記用途の建物のうち、次のいずれかに該当するものが調査対象です。

条件項目	対象となる目安
階数	3階建て以上
延べ面積	1,000㎡以上（約302坪）
特別用途	高齢者施設、病院、宿泊施設などはさらに条件が緩和される場合も

共同住宅（マンション）の場合

マンション（共同住宅）も対象になりますが、すべてが対象ではありません。

対象となるマンションの一例

• 3階建て以上で延べ床面積が1,000㎡（約30戸前後）を超える場合
• 店舗付きマンションや併用住宅で多数の利用者が出入りする場合

特定建築物定期調査の費用相場

特定建築物定期調査にかかる費用相場を、以下の表にまとめました。

延床面積	マンション	事務所ビル	マンション以外の建築物
〜1,000㎡	35,000円	45,000円	55,000円
1,001〜2,000㎡	40,000円	60,000円	70,000円
2,001〜3,000㎡	50,000円	70,000円	80,000円

費用は、建物の延床面積と種類によって変動します。一般的に、延床面積が広くなるほど、調査費用も高くなる傾向があるでしょう。また、マンションは病院や複合施設といった他の建築物より、比較的安価なことが多いです。

ただし、表に示した金額はあくまで目安と考えてください。実際の費用は調査会社ごとに異なるため、参考情報として捉える必要があります。正確な費用をお知りになりたい場合は、複数の調査会社へ見積もりを依頼しましょう。

特定建築物定期調査の実施対象や運用方法は、各地方自治体によって異なります。

たとえば、東京都では調査が義務づけられていますが、その他の地方自治体では一部対象外の場合があります。

必ず、お住まいの自治体の建築指導課などに確認してください。

対象マンションが行うべき具体的な対応

誰が調査義務を負う？（所有者・管理組合・管理会社）

特定建築物定期調査の実施義務は、原則として建物の所有者または管理者にあります。

分譲マンションでは、管理組合が実質的な責任主体となるケースが多く、管理会社が実務を代行する形が一般的です。

自主管理の場合は、管理組合自身が調査業者の選定・報告まで行う必要があります。責任の所在を明確にし、放置せずに早めの対応が重要です。

調査の頻度とタイミング

特定建築物定期調査は、概ね3年に1回の頻度で実施が求められます（地方自治体によって異なる場合があります）。

また、建物の規模や用途によって調査時期が指定されるケースもあるため、市区町村からの通知には必ず目を通しましょう。

調査期限を過ぎると行政指導や罰則の対象になるため、管理スケジュールに組み込んでおくことが重要です。

調査の流れ（準備〜報告書提出まで）

1. 対象建築物の確認（市区町村の情報確認）
2. 有資格者（建築士など）への調査依頼
3. 現地調査の実施（外壁・避難経路・共用部の安全点検など）
4. 調査結果のとりまとめ（報告書作成）
5. 所轄自治体への報告書提出

調査は事前準備とスケジュール調整が肝心です。報告書には写真や劣化箇所の記録も必要なため、専門業者と連携して正確かつ適切に進める必要があります。

違反した場合の罰則やリスク

行政指導・命令・過料の可能性

特定建築物定期調査を怠ると、建築基準法第101条に基づき、所管行政庁から指導・報告命令・立入検査などの行政処分が行われる可能性があります。

さらに、調査結果の未提出や虚偽報告を行った場合、50万円以下の過料が科されることがあります（建築基準法第101条第1項・第4項）。

これは、建物利用者の安全を確保するために厳しく定められており、法令遵守が求められます。

事故が発生した場合の責任（管理組合のリスク）

定期調査を怠った結果、外壁の落下や避難経路の不備などが原因で事故が発生した場合、管理組合や所有者は損害賠償責任を問われる可能性があります。

また、保険で補填できないケースや、社会的信用の失墜も深刻なリスクです。マンションの資産価値や住民の安全を守るためにも、法定点検は確実に実施すべきです。

まとめ

最後に、この記事の内容を振り返っておきましょう。

1. 特定建築物定期調査は、建築基準法第12条に基づく法定点検です
2. 対象となるマンションは、3階建て以上かつ延べ面積1,000㎡以上が目安です
3. 調査の実施義務は、所有者または管理組合にあります
4. 概ね3年に1回の頻度で調査し、所轄の自治体へ報告が必要です
5. 未実施の場合は、行政指導や過料、損害賠償責任のリスクがあります

もし「自分のマンションが対象か不安」という場合は、まず延べ面積や階数を確認してみてください。不明な場合は、管理会社や自治体に相談するのが安心です。

制度を知らずに放置すると、思わぬトラブルにつながるおそれもあります。早めに確認し、必要な調査はきちんと対応しておきましょう。

特定建築物定期調査を通じて、住まいの安全と価値を守っていきたいですね。

• 「管理費が高い気がするけど、何に使われているのか不透明…」
• 「将来の大規模修繕、計画通りに進むのか不安…」
• 「管理会社に連絡しても、なかなか対応してくれない…」

マンション管理への不満は、住民の満足度低下に直接つながります。些細なことと感じても、積み重なると住み心地が悪くなる可能性があるでしょう。

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