マンションの老朽化によって起きる問題5選｜対策や高く売却する方法も解説

マンションの老朽化の現状

日本において、老朽化が申告しているのは社会インフラだけではありません。
戦後一貫して都市化が進み、1970年代以降は、都市部へ流入した人口の居住場所となるマンションが大量に供給されました。
今後は、このようなマンションの多くにおいて、築後長い年月が経過したことに伴い、大がかりな修繕や改修が必要になります。
参考：国土交通省「コラム マンションの老朽化」

【問題①】不具合が発生する

マンションの設備は、年々少しずつ劣化していき、劣化のサインは至るところに現れます。
例として、古いコンクリートにひびが入り、そのまま放置しておくと、「雨漏り」の発生リスクが高まります。
日頃から確認できないため、気が付きにくいのが「配管の老朽化」です。
排水管が古くなると、中身が詰まり、給排水の機能に問題が出てきます。
老朽化に気がついたときには、高額のコストをかけて修理する必要があります。
以上のことから、不具合が発生するのは老朽化マンションの問題点です。

【問題②】修繕積立金の値上げ

基本的に、どのマンションでも、年月が経過するとともに修繕に係る費用は上昇します。
修繕積立金を上げると、居住者の負担が増えてしまい、居住者が離れてしまうケースがあります。
老朽化マンションは、修繕積立金の不足により、区分所有者の負担割合が多くなっている可能性が高いでしょう。

【問題③】安全面の不安

日本に住んでいると、建物の耐震性能について常に意識することが重要です。
現行の建築基準法における耐震規定は、1981年に改正されたものが基準となっています。
このため、1981年以前に建設されたマンションは、震度5弱の地震まで耐えうる「旧耐震基準」に基づいて設計されているのが一般的です。
さらに、年数が経過したマンションの問題点は、単に老朽化によるものだけではありません。
震度6から7の地震に耐えられる設計が施されていないため、大きな地震が発生した際には、その建物の安全性を保証することは難しいのです。

【問題④】資産価値の低下

マンションの価値は、建築された時がピークであり、一般的には建てられてから約10年が経過すると、その価値は大幅に減少し、元の価格の約3分の2まで下落することが多いです。
最近では、東京オリンピックや経済の回復傾向などの影響で、若い層の間で新築マンションへの関心が高まっているという報告もあります。
不動産であるマンションの価値が完全になくなることはありませんが、30年以上経過した物件の場合、特別なメンテナンスや老朽化対策を施していなければ、価値を維持するのは難しいのが実情です。

【問題⑤】マンションから人が出ていく

マンションが老朽化し、安全上の問題が生じると、居住者が引っ越しを始めることが一般的です。
その結果、退去した部分の新しい住人を見つけることが難しくなり、特に状態が悪いマンションに住みたいと思う人は少ないでしょう。
年代が古いマンションでは、所有者が他の場所に住み、そのマンションを賃貸用としているケースがよくあります。
このような状況で入居者が集まらない場合、これらの所有者にとっては家賃収入の機会損失となります。
さらに、管理組合にとっても、空き部屋が増えることは収入源である駐車場利用料などの減少を意味するため、経済的な影響が生じる可能性があります。

【老朽化マンションの対策①】修繕・改良・改修

国土交通省の「マンション再生のための改修手法マニュアル」によると、建物のメンテナンス作業には「修繕」「改良」「改修」という異なるカテゴリが存在します。
「修繕」とは、建物や設備の破損や老朽化した部分を修理または交換し、その建物や部分の機能を通常の使用に差し支えないレベルまで回復させる作業です。
目標は、通常、建物の元の状態に戻すことにあります。
一方で「改良」は、建物の機能や性能を元のレベルを超えて向上させる工事を指します。
そして「改修」は、修繕と改良の作業を組み合わせて、建物全体の性能を全体的に向上させる工事を意味します。
たとえば、壊れたタイルの交換や外壁の塗装は「修繕」、手動ドアを自動ドアに置き換えるのは「改良」、そしてエレベーターやスロープの設置のように建物全体の機能を向上させる工事は「改修」となります。
参考：国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」

【老朽化マンションの対策②】建替え

2003年6月の区分所有法の改正により、区分所有者の5分の4以上が同意すれば、マンションの建て替えが可能になりました。
しかし、実際にはこのプロセスは非常に複雑で、実際に建て替えが行われる例は少ないです。
主な障害として、建て替えに必要な費用が非常に高額になることが挙げられます。

【老朽化マンションの対策③】敷地の売却

マンションの敷地を一括して売却する際には、「マンション敷地売却制度」を利用することが可能です。
ただし、この制度を利用するためには、いくつかの厳格な条件を満たす必要があります。
これには、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」に基づいた耐震性不足の認定を特定の行政機関から受けること、さらに区分所有者の5分の4以上の多数の同意を得ることが含まれます。
これらの条件は、マンションの売却プロセスを複雑にしています。

売却ではなく買取という方法

不動産を売却する際の標準的な方法は、直接買主と交渉するのではなく、不動産会社を介して行うことです。
この場合、取引が成立した際には仲介手数料が発生します。
しかし、マンションの売却には別のアプローチも存在します。
その一つが「買取」です。この方法では、個人ではなく不動産会社自身がマンションを直接買い取るため、仲介手数料は不要です。
特に老朽化したマンションの場合、リノベーションを前提にしていることが多く、状態に関わらず買い取りを受け入れる可能性が高まります。
また、仲介を通じた売却の際に必要な内覧などの手間が省けます。
この方法は、速やかにマンションを手放したい方に適しています。
ただし、仲介を通じた売却に比べて価格が低くなる傾向があり、また全ての不動産が買取の対象となるわけではないため、より高値での売却を望む場合は仲介を利用した方が良いでしょう。

修繕を行う

買い手の内覧前には、購入者にとってマイナスとなる要素を事前に修繕することが重要です。
たとえば、床のキズや壁紙の剥がれなどは、予め綺麗にしておくべきです。
しかし、部屋の全体的なイメージを変える大規模なリノベーションは、購入者の好みに必ずしも合わないため、行う必要はありません。
重要なのは、購入者の視点に立って考えることです。

ハウスクリーニングをする

水回りなどの清潔感が特に重要なエリアや、自分では取り除けない頑固な汚れがある場合は、プロのハウスクリーニングサービスを利用することをおすすめします。
これは、特に築年数が経過したマンションにおいて重要で、日頃の掃除では気付かない汚れもプロの手によって落とされ、清潔感のある印象を与えられます。
ハウスクリーニングには費用がかかりますが、これはマンションの価値を高め、購入者に良い印象を与えるための投資と言えます。