【意外と知られていない】マンション管理会社を変更するメリット・デメリット

マンション管理会社を変更する際、どんな利点があるのか、またどのように進めればよいのか、そんなあなたの疑問に応える内容がここにあります。

この記事を読むことで、管理会社変更のプロセスと、その際に注意すべきポイントを明確に理解できるでしょう。

管理会社を変えることのメリット、たとえば住環境の向上、コストパフォーマンスの改善、居住者の満足度の向上など、具体的なベネフィットも詳しく掘り下げます。

この記事を読めば、あなたもマンション管理会社を変更する決断を、より自信を持って進められるようになるでしょう。

マンション管理会社を変更する理由

マンション管理会社を変更するきっかけは以下のとおりです。

• マンション管理会社に対して不満がある
• マンション管理会社の不正が見つかった
• マンション管理会社から管理委託費用の値上げ要請があった

順番に解説します。

【理由①】マンション管理会社に対して不満がある

もっとも多い理由としては、マンション管理会社に不満があるからです。

具体的には以下のような内容があります。

1. 清掃が不十分
2. 融通が利かない
3. ミスが多すぎる
4. レスポンスが遅すぎる
5. 電話してもつながらない
6. 修繕費用の見積もりが高い
7. 親身になって話を聞いてくれない
8. 管理費の滞納問題を放置している
9. 管理組合の要望を理解してくれない
10. 共用部分の不具合を対応してくれない

管理会社そのものに対する不満と担当者に対する不満に分類される傾向があります。

担当者に対する不満に対しては、担当者が変わることで不満が解消される場合があります。

「今の担当者に不満がある」という場合は、担当者の変更を管理会社の上級職員へ伝えてみましょう。

【理由②】マンション管理会社の不正が見つかった

管理会社の不正行為は毎年のように発覚しています。

たとえば、以下のような不正があります。

• 管理組合から預かっていた管理費を管理員が使った
• フロント担当者が管理費を使った
• 実施していない工事の請求書を偽造し、不正に管理組合口座から金銭を引き出した

などの悪質な行為が挙げられます。

マンションの管理会社が処分を受けていないかを確認したい場合は、国土交通省による「ネガティブ情報等検索サイト」をチェックしてみましょう。

国土交通省所管の事業者などが受けた行政処分歴を確認できます。

管理会社の不正が発覚したとき、管理会社は国土交通省への報告が義務づけられているため、連絡しなくてはいけません。

最終的に国土交通省がどういった処分を下したかといった内容が「ネガティブ情報等検索サイト」にまとめられています。

参照：国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

【理由③】マンション管理会社から管理委託費用の値上げ要請があった

このケースは、作業内容は今までと同じで、管理委託費だけ上げられないかという要望です。

再委託先の発注費用が、ここ数年の間に大きく値上がりしているのが原因です。

値上げの原因は、人手不足や最低賃金の引き上げが考えられます。

この問題は、管理会社だけではなく、管理業界全体でも起きている現象のため、仕方ないことといえます。

値上げを回避するために他の管理会社へ切り替える動きが活発化することがあります。

管理会社に対する不満を抱えている状態で値上げの話があると、管理会社への不信感が高まってしまいます。

関連記事：マンション管理会社を変更する際の手順｜変更するメリット・デメリットも解説

マンション管理会社を変更するメリット3選

マンション管理会社を変更するメリットは以下のとおりです。

• マンション管理の質が上がる
• 管理組合の運営が円滑に進む
• 住人の管理意識の向上が期待できる

順番に解説します。

【メリット①】マンション管理の質が上がる

マンション管理会社を変更すると、マンションのメンテナンスや資金管理の面などで、以前より、管理の質が向上するでしょう。

なぜなら、事前に打ち合わせをして、納得した上で管理会社を選んだからです。

具体的には、以下のような改善が見込めます。

• 清掃がすみずみまで行き届くようになる
• 共用部分のチェックや手入れが十分に行われる
• 大規模修繕工事に向けた修繕積立金の見直し
• 管理費が以前より安くなり、管理内容に見合うようになる

大規模修繕工事にかかる費用は最初よりも、値上げしている場合が多いため、管理会社の変更を機に、修繕積立金の金額が適切かどうか再度調べましょう。

【メリット②】管理組合の運営が円滑に進む

マンションの管理組合の運営は、しばしば困難な課題となります。

特に大規模なマンションでは、役員選出、理事会や総会の開催といった事務処理が複雑化しやすいものです。

しかし、経験豊富な管理会社を新たに導入することで、運営プロセスの効率化や改善策を見出すことが可能になります。

良質なアドバイスやサポートを提供する管理会社に変更することは、管理組合の運営をよりスムーズにし、組合員の参加と協力を促進します。

結果として、マンションの維持管理が向上し、不動産としての価値を長期にわたって保持することに寄与するのです。

このような運営改善は、マンションの資産価値を維持、または向上させる重要な鍵となります。

【メリット③】住人の管理意識の向上が期待できる

マンション管理会社の変更は、居住者の間で管理への関心を高める絶好の機会を提供します。

この過程では、管理組合が主導して全ての居住者に向けた説明会や話し合いのセッションを組織することが求められます。

これにより、どの管理会社を選択するかについての集団的な決定が促されます。

管理会社を選ぶ過程は、各住人がマンションの日々の運営に積極的に参加し、意見を交換することを奨励します。

このような参加と対話は、管理組合の運営に対して肯定的な影響をもたらし、結果的にマンションの管理品質の向上へと繋がります。

住人全員が関与することで、マンションコミュニティ全体の管理に対する意識が高まり、より良い居住環境の実現に貢献します。

このアプローチは、マンションの価値を高めるためにも重要な役割を果たします。

関連記事：マンション管理会社を変更するデメリット｜失敗しないための方法も解説

マンション管理会社を変更するデメリット

マンション管理会社を変更するデメリットは以下のとおりです。

• 業務の継続性がなくなる
• 管理のクオリティが低下する場合がある
• 理事会や住人間のトラブル

順番に解説します。

【デメリット①】業務の継続性がなくなる

管理会社の変更は、マンション管理において重要な業務の1つですが、この過程での課題も無視できません。

新しい管理会社への業務引き継ぎは、特に慎重に行う必要があります。

不適切な引き継ぎは、書類の紛失や重要な情報の伝達漏れなど、様々な問題を引き起こす可能性があります。

このようなリスクを避けるため、現在の管理会社から新しい管理会社へのスムーズな移行を確保することが不可欠です。

移行中に生じる可能性のある引き継ぎエラーは、管理組合の進行中のプロジェクトや計画に影響を与えることがあります。

そのため、管理組合の役員や理事長が引き継ぎに積極的に関与し、両方の管理会社が正確に情報を共有することが重要です。

適切な監督と注意深い計画により、管理会社の変更に伴うリスクを最小限に抑え、マンション管理の効率性と品質を維持することが可能です。

このアプローチは、マンションの長期的な価値を保つ上で重要な役割を果たします。

【デメリット②】管理のクオリティが低下する場合がある

マンション管理会社の変更を検討する際には、慎重な前準備が求められます。

特に、管理の質を維持しながらコストを削減しようとする場合、新しい管理会社の選定には細心の注意を払う必要があります。

安価な管理委託業務を提供する会社に変更することが、必ずしも最善の選択とは限りません。

コスト削減の追求が管理サービスの質の低下を招くリスクがあるためです。

選定プロセスでは、新しい管理会社が提供するサービスの範囲や品質を詳細に確認することが重要です。

事前に明確な要件を設定し、それに基づいて潜在的な管理会社を評価することが推奨されます。

また、マンションの常駐管理人によって提供されるサービスの範囲も、変更前に確認することが必要です。

新しい管理人が以前の管理人と同等またはそれ以上のサービスを提供できるかどうかを把握することで、管理品質の低下を防げます。

住人のニーズや期待に応える管理会社を選択するためには、住人からのフィードバックを積極的に取り入れ、希望するサービス内容を明確にすることが効果的です。

このようにして、マンション管理の質を維持しつつ、コスト効率の良い運営を実現することが可能になります。

【デメリット③】理事会や住人間のトラブル

管理会社が変更される場合、旧管理会社から新管理会社へのスムーズな引継ぎが行われないと、いくつかの問題が生じる可能性があります。

例えば、「重要書類」や「共用部分の鍵」のような重要な物品が失われることがあるかもしれません。

また、これまで進行中だった事項、たとえば大規模修繕工事や管理規約の改正などのプロジェクトが中断され、進行が停滞するリスクもあります。

マンション管理会社変更でよくあるトラブル3選

マンション管理会社変更でよくあるトラブルは以下のとおりです。

• フロント担当者がよくない
• サービスの質が落ちた
• 口コミ・評価のみで決めてしまった

順番に解説します。

【トラブル①】フロント担当者がよくない

契約前に魅力的な営業トークや担当者の人柄によって誘われることは珍しくありません。

実際の管理サービスの質は、現場を担当するスタッフによって大きく左右されます。

営業担当者が契約を獲得するために企業の利点を強調するのは当然ですが、物件の日常管理を行うのはフロント担当者であるため、彼らの責任感や実務能力がサービス品質に直結します。

そのため、プレゼンテーションや説明会の際には、フロント担当者も同席することを求めることが重要です。

これにより、実際にサービスを提供する人物がどのような姿勢で業務に当たるか、直接確認することが可能になります。

フロント担当者の参加を通じて、企業が提供するサービスの実態と担当者の責任感を見極めることができ、後悔するリスクを最小限に抑えられます。

契約を検討する際には、営業担当者の言葉だけでなく、実際にサービスを提供するフロント担当者の資質と姿勢を慎重に評価することが、賢明な選択へと繋がります。

【トラブル②】サービスの質が落ちた

管理費の低さが目を引くことはありますが、低コストが必ずしも質の高いサービスを意味するわけではないことに注意が必要です。

特に、人件費の削減によって清掃やメンテナンスの質が落ち、結果的に住民の不満やトラブルにつながる事例が報告されています。

安価な管理費でサービスを提供する一部の会社では、業務範囲の削減やサービス品質の低下が見られることがあり、これが住民間のストレスやトラブルの原因となることがあります。

費用削減が短期的な経済的メリットをもたらすかもしれませんが、長期的な視点で考えた場合、建物の早期劣化や将来的な修繕費用の増加など、結局はコストがかさむ可能性があることを理解することが重要です。

したがって、管理費を評価する際には、単に費用の面だけでなく、提供されるサービスの質や範囲、そして長期的な建物維持に与える影響を総合的に考慮することが求められます。

このようなバランスの取れたアプローチが、マンション管理において最も望ましい選択を導くでしょう。

【トラブル③】口コミ・評価のみで決めてしまった

インターネット上での評判やランキング、SNS上の口コミを判断材料として利用する際には慎重さが求められます。

これらの情報源は、必ずしも客観的または信頼できるものではなく、場合によっては利害関係に基づいたものや信憑性に欠ける情報も含まれています。

特に、外部の比較サイトやランキングに掲載されている情報は、その順位や評価が特定の基準や利害関係に左右されている可能性があります。

そのため、これらの情報を唯一の判断基準とすることは避け、より幅広い視野でサービスの質や担当者の対応を自身で確認することが推奨されます。

実際のサービス内容や提供会社の対応品質を直接チェックすることにより、より正確な情報に基づいた決定を下せます。

このアプローチによって、より信頼性の高い情報をもとに、適切な選択を行うことが可能になります。

マンション管理会社変更で失敗しないためのポイント3選

マンション管理会社変更で失敗しないためのポイントは以下のとおりです。

• アンケートを実施する
• 管理の質が改善しない場合は再考
• 長期修繕計画に疑問を感じるなら建物診断を行う

順番に解説します。

【ポイント①】アンケートを実施する

住民のフィードバックを通じて管理会社に関する潜在的な問題を特定することは、管理組合が直面する課題を解決する効果的な手段です。

クレームや不満が管理会社の変更を検討するきっかけになる場合、住民向けのアンケート調査を実施することが有益です。

このアプローチにより、管理組合では気づきにくい具体的な問題点が浮き彫りになる可能性があります。

例えば、管理会社が依頼している外部スタッフやフロント担当者によるサービスの質が、住民の不満の原因となっている場合があります。

直接住民と接する清掃員や緊急サポートセンターのスタッフの対応は、管理会社への印象を大きく左右するため、このような点を明らかにすることは重要です。

もし管理サービスそのものに問題がない場合は、管理会社を変更するよりも、問題のあるフロント担当者の見直しや交代を提案することが、より実践的な解決策となり得ます。

このような適切なフィードバックと対応を通じて、管理組合と住民の間でより良い関係を築き、共に快適な住環境を維持することが目指されます。

【ポイント②】管理の質が改善しない場合は再考

管理会社を選ぶ際、質の低下を引き起こすような変更を避けることは、住民の満足度を維持する上で非常に重要です。

管理費の負担を軽減したいという理由で低コストの管理会社への変更を考えることは一般的かもしれませんが、このような変更が必ずしも住民の利益になるとは限りません。

節約された管理費が住民に直接的なメリットとして還元されることは稀であり、むしろ管理サービスの質が低下し、結果として住民の不満やストレスを引き起こす可能性が高くなります。

したがって、管理会社の変更を検討する際は、単にコスト削減ではなく、サービスの質の維持や向上を最優先に考えるべきです。

管理サービスの質を向上させることを目指して行われる変更は、住民の生活の質を高め、コミュニティ全体の満足度を向上させる効果があります。

このようなアプローチにより、長期的に見て住民にとってより良い結果をもたらせるでしょう。

【ポイント③】長期修繕計画に疑問を感じるなら建物診断を行う

現在の管理会社による長期修繕計画や修繕費の設定に不安を感じた場合、管理会社を変更する前に、独立した専門業者への建物診断を検討する価値があります。

第三者機関が行う客観的な評価により、管理会社の提案との比較が可能となり、必要な修繕工事のコストやその根拠の正当性を精査する機会を得られます。

修繕計画におけるコストは、計算基準となる時期によって大きく異なることがあります。

そのため、既存の修繕計画が時代遅れになっている可能性がある場合、計画の更新が必要になることもあります。

このような状況では、第三者機関の専門的な視点からの診断を通じて、より適切で現実的な修繕計画を策定することが推奨されます。

マンション管理会社がトラブルに対応してくれない理由

マンション管理会社がトラブルに対応してくれない理由は以下のとおりです。

• 人員が不足している
• 判断に時間がかかっている
• 担当者が不誠実
• カスタマーハラスメントで契約更新を断られている

順番に解説します。

人員が不足している

管理会社が直面している人手不足は、一人の担当者が複数のマンションを管理する事態を引き起こしており、これがサービス品質に影響を及ぼしています。

担当者が誠実であっても、限られたリソースではすべての物件に十分な注意を払うことが難しいため、結果として緊急性の低い問題が後回しにされがちです。

このような状況は、マンションの日常運営における遅延やサービスの質の低下を招くことがあります。

判断に時間がかかっている

時には、管理会社の担当者が独断で処理できないトラブルも発生します。

多くの場合、マンションの理事長や上司の承認が必要であるため、これらの重要な判断が遅れると、問題の対応に時間がかかってしまいます。

特に、理事長が連絡不可能な場合や上司が出張で不在の場合は、対応の遅れがさらに顕著になり、住民の不便が増すことが考えられます。

担当者が不誠実

管理会社の担当者が責任感に欠ける場合、問題の解決が遅れるか、全く行われないことがあります。

管理会社の業務は多岐にわたり、担当者はしばしば複数の業務に同時に対応する必要があります。

その結果、他の対応に忙殺されてしまい、一部の問題を忘れてしまうことがあるのです。

さらに、担当者の中には経験が少なく、十分な対応ができない若手もいるため、適切な処理が遅れる場合もあります。

カスタマーハラスメントで契約更新を断られている

カスタマーハラスメントとは、顧客が企業に対して不当な要求を伴うクレームを行うことを指します。

マンションの住民から不合理な要求が多いと、管理会社はそれに対応できなくなることがあります。

このような状況が続くと、管理会社は契約の更新を拒否する可能性があります。

契約が更新されなければ、その後の管理サービスを受けることができなくなるため、住民としては要求をする前に、その内容が妥当かどうかをよく考えることが重要です。

管理会社が対応してくれないとトラブルに発展するケース

管理会社が対応してくれないとトラブルに発展するケースは以下のとおりです。

• 専有部分の設備の不具合や故障
• 隣人トラブル
• 清掃などの共用部分の管理不足

順番に解説します。

専有部分の設備の不具合や故障

専有部の設備、例えばお風呂、トイレ、換気扇、配管などが故障したり問題が生じたりした場合、通常は管理会社に連絡して修理の手配をしてもらいます。

しかし、管理会社が迅速に対応してくれない場合、必要な修理が行えずに困ることがあります。

自分で修理業者を探し、スケジュールを調整するとなると、時間と労力が必要です。

専有部の設備は日常生活に不可欠であるため、修理が遅れると様々な不便や問題が生じる可能性があります。

隣人トラブル

騒音問題やペットに関するトラブルなど、隣人間の問題は、しばしば管理会社の介入が必要です。

これらの問題は住民同士や管理組合だけで解決するのが困難であるため、管理会社が中介して取り扱うことが望ましいです。

ただし、管理会社が適切に対応しない場合、これらのトラブルは解決されず、時間が経つにつれて不満が蓄積し、さらに大きな問題へと発展する可能性があります。

清掃などの共用部分の管理不足

マンション管理を専門の会社に委託する場合、その責任には共有部分の維持管理も含まれます。

これには廊下の清掃やエレベーターの点検などがあり、これらのエリアで清掃不備や照明の故障などの問題が生じることがあります。

理想的には、これらの問題は管理会社によって迅速に対処されるべきですが、対応が不十分な場合、マンションの状態に悪影響を及ぼす可能性があります。

まとめ【マンション管理会社変更でよくあるトラブルを把握しましょう】

今回は、マンション管理会社を変更するきっかけと併せて、管理会社を変更するメリット・デメリットやよくあるトラブルを解説しました。

マンション管理会社を変更するきっかけは以下のとおりです。

• マンション管理会社に対して不満がある
• マンション管理会社の不正が見つかった
• マンション管理会社から管理委託費用の値上げ要請があった

それぞれ理解したうえで、マンション管理会社変更の手続きをしましょう。

「マンション管理会社変更したいけど、やり方がわかんない……」

「今のマンション管理会社に不満がある……」

こういった悩みはありませんか？大切なことなので慎重になり、なかなか自分では動けませんよね。

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