マンション管理会社と管理組合の関係とは？仕事内容や種類についても解説

事務管理業務

事務管理業務は、会計処理や資金の管理、さらには組織運営の補助に重点を置いています。
この業務範囲には、管理費や修繕積立金の回収業務、支払いの滞っている者への催促、様々な費用の支払い処理、収支状況をまとめた月報の作成等が含まれます。
また、貴重な書類や通帳の安全な保管も、この業務における重要な役割の1つです。
加えて、管理組合の運営においては、理事会や総会の開催支援も事務管理の範囲に入ります。
これらの業務を通じて、組織の円滑な運営と財務の健全性が保たれます。

管理員業務

マンション管理員の職務は、日々の運営において多岐にわたる業務を担います。
これらの業務は大きくいくつかのカテゴリーに分けられ、それぞれがマンションの快適な居住環境を維持するために不可欠です。
具体的には、以下のとおりです。
・日常清掃(共用部分の清掃やごみの分別など)
・フロント業務(来訪者の対応や共用施設の予約受付など)
・定期的な設備チェック
・不正な駐車の監視などのセキュリティ巡回
これらの活動に加えて、実施した業務の詳細報告や、万が一の事故や災害発生時の迅速な情報共有と報告も、管理員の重要な役割です。

これらの責務を通じて、マンションは日常的に良好な状態が保たれ、居住者の安全と満足が確保されます。

清掃業務

マンションの清潔さを維持するためには、日々の清掃活動と定期的な特別清掃が必要です。
日々行われる清掃活動には、エントランスや廊下などの共用スペースのメンテナンス、ゴミの回収と分別、ごみ集積所の維持管理が含まれます。
これらは、マンションの快適さと衛生状態を保つために欠かせません。
一方で、定期清掃には専門的な機器を用いた清掃が含まれ、共用部分の床の洗浄やガラス清掃などがこれにあたります。
さらに、高所窓ガラスのクリーニングなどの特別清掃も、マンションの外観と居住環境の質を高めるために行われます。
これらの清掃作業を通じて、マンションは日々清潔で居心地の良い空間として維持されます。

建物・設備管理業務

建物と設備の適切な管理は、マンションの住み心地と安全性を保持する上で重要な役割を担います。
この管理業務には、マンションの外観の定期的な評価や、エレベーター、消防設備、電気設備、給排水設備などの重要設備のチェックが含まれます。
点検作業には、法的に定められた義務点検と、より良い維持管理を目的とした任意点検の2つがあります。
法的に義務付けられている点検は、生活の安全性を直接支える設備に対して行われ、これらの作業は専門的な資格を持つ専門家によって実施されます。
定期的な評価とメンテナンスにより、マンションは常に快適で安全な居住空間として維持されます。

全部委託方式

全部委託方式は、マンションの運営に係る全ての業務を一社の管理会社に委ねる方法です。
この方式は、管理業務の効率化と専門性を活かした高品質なサービス提供を目的とし、多くのマンションで好まれています。
専門家による運営により、管理組合の負担軽減と管理品質の向上が見込める主な利点です。
管理会社は、運営に関する全般的な業務を担い、定期的に管理組合に対して報告を行います。
これにより、管理組合はマンションの現状を把握しつつ、日々の運営負担から解放されます。
ただし、この方式では区分所有者が管理運営に関わる機会が減少するため、住民の間でマンション管理に対する関心が薄れるリスクも伴います。

管理員業務

マンション管理員の職務は、日々の運営において多岐にわたる業務を担います。
これらの業務は大きくいくつかのカテゴリーに分けられ、それぞれがマンションの快適な居住環境を維持するために不可欠です。
具体的には、以下のとおりです。
・日常清掃(共用部分の清掃やごみの分別など)
・フロント業務(来訪者の対応や共用施設の予約受付など)
・定期的な設備チェック
・不正な駐車の監視などのセキュリティ巡回
これらの活動に加えて、実施した業務の詳細報告や、万が一の事故や災害発生時の迅速な情報共有と報告も、管理員の重要な役割です。

これらの責務を通じて、マンションは日常的に良好な状態が保たれ、居住者の安全と満足が確保されます。

一部委託方式

全部委託方式は、マンションの運営に係る全ての業務を一社の管理会社に委ねる方法です。
この方式は、管理業務の効率化と専門性を活かした高品質なサービス提供を目的とし、多くのマンションで好まれています。
専門家による運営により、管理組合の負担軽減と管理品質の向上が見込める主な利点です。
管理会社は、運営に関する全般的な業務を担い、定期的に管理組合に対して報告を行います。
これにより、管理組合はマンションの現状を把握しつつ、日々の運営負担から解放されます。
ただし、この方式では区分所有者が管理運営に関わる機会が減少するため、住民の間でマンション管理に対する関心が薄れるリスクも伴います。

自主管理

自主管理方式では、管理組合が外部の管理会社の支援を受けずにマンションの管理業務全般を行います。
特に大規模なマンションでは、エレベーターや駐車場のような施設管理に関する広範な知識と技術が求められます。
この方法の最大の利点は、外部業者に依存せずに管理委託費用を節約できる点にあります。
しかし、これには管理組合のメンバーにかかる負担が増大するという代償が伴います。
専門的な知識や経験が不足している場合、外部の専門業者が提供するレベルのサービスを維持することは難しくなります。
また、管理委託費用や修繕積立金の管理が不透明になるリスクも考慮する必要があります。
自主管理によるコスト削減は魅力的ですが、それに伴うデメリットや潜在的なリスクを十分に理解し、慎重に検討することが重要です。

独立系

独立系マンション管理会社は、デベロッパー系の管理会社とは異なり、大手企業や親会社に属さない自立した企業が多くを占めます。
これらの管理会社は、専門性を活かしてマンション管理に注力し、デベロッパー系の管理会社が担当する物件へのリプレイス（管理変更）営業を通じて、管理対象の戸数を拡大しています。
デベロッパー系と比較して、独立系管理会社は積極的な営業活動により新たな管理物件を獲得する必要があるため、しばしば管理委託費を低価格に設定しています。
これにより、管理組合にとってはコストメリットが生まれます。
ただし、独立系の会社は、管理委託費の低さを補う形で、大規模修繕工事や日常の修繕作業において、やや高めの価格設定をすることで利益を確保する傾向が見られます。

デベロッパー系

デベロッパー系マンション管理会社は、新築マンションの分譲を手掛けるデベロッパーが設立した子会社で、主に親会社から分譲されたマンションの管理を担当します。
これらの管理会社は、他の物件へのリプレイス営業を積極的に行うことは少なく、ブランド力と信頼性を前面に出したサービスを提供しています。
このような背景から、管理委託費が高めに設定される傾向がありますが、そのためにコスト削減を目指す管理組合から独立系管理会社への変更が見られることもあります。

ビルメンテナンス系

ビルメンテナンス系のマンション管理会社は、その起源をオフィスビルや商業施設の管理に持ち、主に物理的なメンテナンス業務に強みを持っています。
これらの管理会社は、長年にわたる「清掃業務」や「設備の維持管理」に関する豊富な経験と専門知識を有しています。
しかし、マンション管理組合の日々の運営サポートや、理事会の運営支援など、組織運営のソフトスキルに関しては、他の専門分野に比べて経験が浅い傾向があると言えます。