マンションの管理費が高い理由｜高いマンションの特徴や相場を解説

マンション内の設備に維持コストがかかるから

維持コストがかかる設備といえば、「機械式駐車場」です。
設備に不具合があれば、人身事故も起きかねません。
そうならないためにも機械式駐車場のメンテナンスは欠かせません。
点検のみならそこまで費用はかかりませんが、設備に異常があり、部品交換が必要な場合は修理費用が発生します。

マンションの規模が小規模

大規模マンションと比べると、小規模マンションの方が管理にかかるコストは少額といえます。
しかし、戸当たりで案分すると、管理費が割高になる場合もあります。
たとえば、30戸のマンションと60戸のマンションで日常的な清掃を行い、そこまで作業時間も変わらないとした場合、発生した人件費を30で割るか60で割るかで、1戸あたりの負担額が異なります。
以上のことから小規模マンションの方が、負担額が大きくなってしまいます。

管理会社への委託費用が高い

管理会社にすべて業務を委託しているマンションの場合は、管理費の多くが管理会社への支払いに回されてしまいます。
たとえば、以下のような管理会社があるとします。
・利益率を10%で設定している管理会社
・利益率を20%で設定している管理会社
以上のことから、管理組合が支払う金額は大きく異なります。

共用部の利用料収入が少ない

マンションの管理費を計算する際、共用部の利用料収入が重要な役割を果たします。
これには駐車場、駐輪場、バイク置き場などが含まれます。
これらの施設が有料であれば、管理組合の収入源となり、結果として住民が支払う管理費を抑えられます。
しかし、機械式駐車場のような設備があると、維持に高いコストがかかります。
これは、有料駐車場が必ずしも経済的であるとは限らない理由です。
そのため、管理費を低く抑える観点からは、多くの平面駐車場を持つマンションが望ましいと言えます。

マンションの規模（戸数）による違い

マンションの管理費には、共用施設の維持管理費用が含まれます。
例えば、エレベーターが1台あるマンションを考えると、50戸のマンションと30戸のマンションでは、維持管理費用の負担が異なります。
50戸のマンションでは、費用をより多くの住戸で分担するため、1戸あたりの負担は少なくなります。
対照的に、30戸のマンションでは、同じ費用をより少ない戸数で分担するため、1戸あたりの負担が大きくなります。
この原則は、エレベーターの維持管理費だけでなく、貯水槽の清掃代、機械警備料、管理員派遣費などのコストにも適用されます。
これらのコストはマンションの規模によって大きく変動するわけではないため、小規模なマンションでは、これらの固定費用を少ない戸数で分担することになり、結果的に1戸あたりの管理費が高くなる傾向があります。

所有している住戸の広さ（専有面積）による違い

マンションの管理費は、通常、管理規約に基づき各住戸の共用部分の持分割合に応じて異なります。
持分割合は、基本的に住戸の専有面積に比例します。
つまり、専有面積が広い住戸は、共用部分の持分も大きくなるため、その持分割合も高くなります。
例えば、同じマンション内で50平方メートルの住戸を所有している人と、100平方メートルの住戸を所有している人を比較すると、100平方メートルの住戸の所有者の方が共用部分の持分が多くなります。
これは、共用部分の維持管理に対してより大きな負担を持つことを意味します。
言い換えれば、専有面積が大きい住戸の所有者は、共用部分の維持管理に関してより高い管理費を支払うことになるのです。

タワーマンション（20階建て以上）

20階建て以上の高層タワーマンションでは、より低層のマンションと比べて管理費が高い傾向があります。
これは、タワーマンションが特有の設備とサービスを提供するためです。
具体的には、消防法によって高さ31メートル以上（約15階建て以上）の建物には非常用エレベーターが、100メートル以上（約30階建て以上）の建物にはヘリポートの設置が義務付けられています。
これらの特別な設備の維持管理には追加のコストがかかります。
さらに、タワーマンションは居住者のための豊富な設備やサービスを提供しています。
例えば、受付にはコンシェルジュが常駐し、24時間営業のフィットネスクラブや居住者用のパーティールームなどがあります。
これらの設備とサービスを維持するためにも高額な管理費が必要となります。
このように、タワーマンションに住むことで受けられる多くの恩恵が、管理費の高さを正当化する理由となっています。

総戸数が20戸以下などの小規模マンション

少戸数のマンション、例えば20戸以下のような小規模なマンションでは、管理費が高くなる傾向があります。
これは、共用設備やサービスの維持管理費用を比較的少ない住戸数で分担する必要があるためです。
たとえば、エレベーターが1基ある40戸のマンションと20戸のマンションを比較すると、そのエレベーターの維持管理費用を分担する際に、20戸のマンションの方が1戸当たりの負担が大きくなるのは明らかです。
同じように、管理人の給料や、共用施設の清掃代、警備料金など、マンションの規模に関わらず固定的に発生する費用を考えると、戸数が少ないマンションではこれらのコストを分担する住戸が少ないため、1戸当たりの管理費が高くなるのです。
要するに、共用部分の維持管理に必要な費用はマンションの規模によってそれほど変わらないため、少ない戸数でこれらの費用を分担する小規模マンションでは、一戸当たりの管理費が自然と高くなるのが一般的です。

人件費の高騰による管理委託料の増額

人件費の増加に伴い、管理委託料の値上げ要請が管理会社からなされることがあります。
このような状況に直面した場合、人件費を削減するのは難しいため、代わりに管理人の勤務時間や日数を削減することで、管理会社の負担を軽減し、委託料の増加を回避する交渉を試みるのが一つの方法です。
もう一つの選択肢として、管理会社の変更を検討することもありますが、人件費の高騰は業界全体の傾向であるため、必ずしも委託料の減額が実現するとは限りません。
また、新しい管理会社に変更する際は、これまでの管理の質やレベルを維持できるかどうかも検討する必要があります。
複数の管理会社から見積もりを取り、慎重に選定することが重要です。

電気代や火災保険料の値上がり

管理費の増加には様々な要因がありますが、電気代の上昇も重要な要素の一つです。
住戸内での電気代が上昇している場合、共用部分の廊下やエントランスでの電気使用量も同様に増加している可能性が高いです。
このような状況では、節電対策が効果的です。LED電球への切り替え、不必要な電球の削減、照明の点灯時間の短縮などが考えられます。
また、夏場は共用部でのエアコン使用による電気代も大きな負担となります。
フロアごとにエアコンの使用時間を調整するなど、電気代の削減に工夫を凝らしましょう。
これらの取り組みにより、管理費の上昇を抑えられます。

費税の増税

マンションの管理業務を担当する会社や修繕工事を行う業者は一般的に消費税を課される課税業者です。
このため、消費税率の上昇は、管理組合にも直接的な影響を与えます。
消費税の増税は、管理組合が支払うサービス料金に反映されるため、結果的に管理費や修繕積立金の増加につながるのです。

管理費滞納者の増加

管理費の滞納者が増加すると、マンションの管理組合の収入が減少し、必要な支出を賄うことが難しくなります。
長期にわたる滞納が発生した場合、最終的な解決策として該当住戸を競売にかけ、落札者から滞納分を回収することが可能です。
ただし、この回収が行われるまでの間、管理組合は必要な費用を賄うために他の住民の管理費を引き上げる必要が生じることがあります。
このように、滞納問題は組合全体に影響を及ぼし、他の住民にも負担が増加する可能性があるのです。

管理内容の増加

マンションの共用部に新たな設備を導入したり、緑化を行ったりすると、維持管理費が増加し、結果として管理コストも上昇します。
こうした投資は住民の快適性や満足度を高める効果がありますが、一方で管理費の財政負担を大きくする恐れがあります。
住民側から見れば、管理コストを削減するために不要なサービスの削減やメンテナンスの頻度を見直すことが重要です。
さらに、管理会社を通じて行われているメンテナンスやサービスを管理組合が直接発注することで、コスト削減が実現することもあります。
これらの対策により、効率的な管理費の運用を図ることが可能です。

駐車場契約者の減少

購入当初は満車状態だったマンションの駐車場が、時間の経過と共に空きが目立つようになることがあります。
これは、年齢の影響で車を手放す住民が増えるためです。
また、機械式駐車場の場合、高さ制限により一部の車が駐車できないことも、利用率が低下する一因となります。
管理費の計算は通常、駐車場の一定の稼働率を想定して行われます。
しかし、駐車場の空きが増えると、予定されていた収入が減少し、管理費の収支バランスが崩れることがあります。
結果として、管理費の増額が必要となるケースが発生するのです。