マンション建て替えの時期とは｜寿命が長いマンションの選定方法も解説

法定耐用年数

建物の法定耐用年数は、会計の観点から、その建物が減価償却費として計上できる期間を定義します。
例えば、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで構築された建物の法定耐用年数は47年と定められています。
しかし、この法定耐用年数は建物が実際に使える期間や、それが持つ経済的価値を生み出す期間とは必ずしも一致しません。法定耐用年数はあくまで会計上の基準であり、実際の建物の使用可能期間や価値には他の多くの要素が影響します。

物理的耐用年数

建築技術の進歩により、現在の鉄筋コンクリート造の建物は、物理的耐用年数が100年を超える可能性があるとされています。
物理的耐用年数とは、建物が実際に使用可能な期間のことを指します。
しかし、50年前の建築技術は今日ほど進んでいなかったため、その時代に建てられたマンションの物理的耐用年数は、おおよそ60〜70年程度と考えられることが一般的です。年数は建物が実際に使える期間や、それが持つ経済的価値を生み出す期間とは必ずしも一致しません。法定耐用年数はあくまで会計上の基準であり、実際の建物の使用可能期間や価値には他の多くの要素が影響します。

経済的耐用年数

マンションは建物自体の価値に加えて土地価値も含まれるため、建物の価値が完全になくなっても、マンション全体の価値がゼロになるわけではありません。
しかし、経済的耐用年数が経過すると、マンションは主に土地価値に基づいて取引されるようになります。
マンションの経済的耐用年数は一般に40〜50年とされており、これは建物が市場価値を持つ期間を意味します。
築50年を超えるマンションでは、建物自体の価値はほとんど残っていないため、土地価値を中心に取引されることが一般的です。
経済的耐用年数が存在する主な理由は、時間が経つにつれて建物が市場のニーズや現代の仕様と合わなくなることにあります。
例えば、50年前のマンションではエレベーターがない、エアコン設置が困難、リビングが狭いなど、現代の生活スタイルに合わない点が多く見られます。
これらの要因により、建物は「住める」けれども「住みやすくない」と見なされ、経済価値を生み出すのが難しくなるのです。
物理的耐用年数は建物が物理的に使える期間を示し、経済的耐用年数はその建物が快適に住める期間を示します。

既存不適格マンション

建て替えが難しい要因の一つに、「既存不適格」とされるマンションが挙げられます。
これは、建設時には法令に適合していたものの、現在の法令には合致しない建物のことを指します。
例えば、現在の法令で容積率が200％に制限されている土地に、元々は300％の容積率で建てられた建物がある場合、これは既存不適格にあたります。
この状況は、当初の基準が後に変更された結果生じるもので、既存不適格マンションは違法建築とは異なります（違法建築は、現行の法令に違反して建てられた建物を指します）。
既存不適格マンションを建て替える際には、現在の法令に適合させる必要があります。
例えば、現在の容積率が200％で、元々300％を使用していた場合、建て替えでは部屋の大きさを元の3分の2に減らさなければならないことがあります。
このように既存の容積率を超えて建て替えると、違法建築になってしまいます。
資金的な負担に加えて、部屋のサイズが小さくなる可能性があるため、建て替えに賛成する人は減るかもしれません。
ただし、特定の条件下では、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項」に基づき、耐震性が不足している建物などに限り、現行の容積率を上回る建築が特例として認められることがあります。

費用負担の額が大きい

現実には、多くのマンションで資金不足が建て替えの障壁となっています。
これまでに集めた修繕積立金だけでは、建て替えに必要な費用を賄うには不十分なのが一般的です。
建て替えが検討されるマンションは、通常、一定の築年数を経過したものです。
そのため、そうしたマンションには高齢の所有者が多く、高額な建て替え費用の捻出が難しい場合があります。
また、高齢者の中には「自分の余生には建て替えは必要ない」と考え、資金投入に反対する人もいます。
一方で、建て替えが成功しているマンションでは、住民自身が建て替え費用を工面するケースが多いです。
これは、建て替えによって新たに生まれる分譲床を販売し、そこから得た資金で建て替えを行う方法です。
例えば、100世帯のマンションが建て替えにより150世帯に増えた場合、追加された50世帯分の住戸を販売して建て替え費用に充てることが可能です。
しかし、このように分譲床を増やせるのは、容積率に余裕のあるマンションに限られます。
すべてのマンションがこの方法を採用することはできないため、資金面での課題は依然として存在します。

建て替えに対する賛成決議を得づらい

単棟マンションの建て替えには、区分所有者及び議決権の5分の4以上の同意が不可欠です。
しかし、このような多数決の合意を得るのは非常に難しいことが多いです。
建て替えを実施する場合、所有者は建て替えが完了するまで別の住居に移る必要があり、この間の家賃や建て替えに伴う費用は所有者に大きな経済的および精神的な負担をもたらします。
対象となるのは通常、築年数が経過したマンションです。これらのマンションには、退職して年金生活をしている高齢者が多く、建て替えに関する高額な費用負担や移転の負担に対する合意を得るのが困難な場合が多いのです。

管理状態を確認する

中古マンションを検討する際には、その建物のメンテナンス状況を確認することが重要です。
見学時には、共用スペースの清潔さや整理整頓の程度を観察しましょう。
ゴミ置き場、自転車置き場、子供用の遊び場などが適切に管理されているか確認することで、マンション全体の管理体制の良し悪しを判断できます。
また、敷地内の植栽や緑化の状態からも、日々の管理がどのように行われているかのヒントが得られます。

住宅診断を実施する

中古マンションを買う際には、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を利用すると良いでしょう。
この診断により、専門家が建物の現状を詳細に調査し、目で見られない箇所の状態も明らかにします。
これにより、購入の意思決定が容易になります。
この診断では、天井裏の状態や共用部分の保守管理状況など、物件購入やリノベーションに関して知っておくべき重要な情報が提供されます。
中古物件の住宅診断には約5万円の費用がかかることが一般的ですが、数千万円の投資を行う中古マンション購入の際には、この診断を通じて長寿命な物件を選ぶことで、安心感が得られます。

大規模修繕が実施されているか確認する

中古マンションを選ぶ際には、大規模な修繕工事が適切に行われているかを確認することが大切です。
大規模修繕は、約10年から15年ごとにマンションに必要とされる、外壁の塗装や防水工事などを含む重要なメンテナンス作業です。
このような修繕工事の主な目的は、マンションの劣化部分を修復し、その資産価値を保持または向上させることにあります。
定期的な補修作業によってマンションの機能性を維持し、その耐久性を伸ばせます。
適切に大規模修繕を施されたマンションでは、住み心地が良く、将来的にも設備の機能性が向上する可能性があります。
したがって、中古マンションを購入する際には、しっかりと計画され、実施されている大規模修繕のある物件を選ぶことが推奨されます。