マンション建て替えまでの流れ｜建て替えが少ない理由や費用についても解説

準備段階

建物の建て替えに関する初期段階は、その必要性に関する協議から始まります。
時間の経過とともに、建物は老朽化していくのが一般的です。
特に、建物が40年以上経過した場合、その老朽化が建て替えの主な理由となることがあります。
このような状況では、建物の状態を定期的にチェックし、必要に応じて専門家を招き、管理組合での議論が開始されることが一般的です。

検討段階

管理組合における検討プロセスでは、建物の建て替えを進めるか、それとも大規模修繕を実施して建て替えの時期を先延ばしにするかを決定します。
適切な決定を下すため、マンション管理会社、建設業者、またはマンション管理士などの外部専門家にアドバイスを求めます。
この段階で、管理組合内に理事会と別に建て替え検討委員会を立ち上げるケースが多いです。
検討を経て、大規模修繕ではなく建て替えが適切であると結論付けられた場合、管理組合は「建て替え推進決議」を採択し、計画の次の段階へと移行します。

計画段階

この段階では、管理組合が建て替えの具体的な計画を策定します。このプロセスには、以下のような重要な要素が含まれます。
1. 設計および施工を行うデベロッパーの選択。
2. 建て替え計画の全体像（建築および事業面）の検討。
3. 区分所有者との意見交換と合意形成のための準備。
4. 地域行政との調整や近隣住民との協議。
計画案が固まった後、住民（組合員＝区分所有者）への説明会を経て、「建て替え決議」が行われます。
この決議は、計画案に対する組合員の賛否を確認するもので、賛成票が5分の4以上集まれば建て替えが正式に決定されます。
決定後は、建て替えを管理するための「建替組合」が設立され、実施段階に進んで様々な手続きが行われます。

実施段階

建て替え工事の実施フェーズでは、まず所有者の権利（例えば区分所有権や敷地利用権、住宅ローンの抵当権など）を旧マンションから新マンションへ移転するための最終手続きが必要です。
この時期、居住者は工事が完了するまで別の場所に仮住まいをする必要があります。
住宅ローンが残っている場合、その支払いと仮住まいの家賃を同時に負担することになります。
建て替えに賛成か反対かを決める際には、これらの追加費用を含めた建て替え全体のコストを十分に考慮し、経済的に負担可能かどうかを慎重に判断することが重要です。

自己負担がなしになる場合

場合によっては、マンションの建て替えにおいて、住民の自己負担が不要あるいは軽減されることもあります。
これは「容積率」の余裕によって可能になることがあります。
容積率とは、敷地面積に対してどれだけの床面積を建築できるかを示す割合です。
もし既存のマンションが容積率の上限に達していない場合、新築するマンションで部屋数を増やすか、建物の階数を増加させることができるかもしれません。
このようにして追加された部屋を販売し、新たな入居者の獲得が可能です。
そして、その販売から得られる収益を建て替え費用に充てることで、住民の自己負担が減少するか、完全に不要になる可能性があります。

【理由①】費用の負担が大きい

マンションの建て替えが進行しない主な原因は、高額な建て替え費用の負担です。
多くのマンションでは、管理組合が修繕積立金を蓄積していますが、この貯蓄だけでは建て替えの全費用を賄うには不十分です。
その結果、多くのマンションでは資金不足を理由に建て替えが行えない状況になっています。
資金不足は多くのマンションで共通の課題ですが、一部では建て替えを成功させています。
成功している例では、建て替えによって新たな分譲床を生み出し、それを販売することで建て替え資金を確保しています。
たとえば、元のマンションが100戸で建て替えにより150戸になる場合、新たな50戸を販売して建て替え資金に充てるわけです。
しかし、新たな分譲床を増やすことは、すべてのマンションで可能なわけではありません。
容積率に余裕があるマンションのみが、このような方法で建て替え資金を捻出することが可能です。

【理由②】建て替え決定までの流れが複雑

マンションの建て替えが難航する一因として、決定プロセスの複雑さが挙げられます。
マンションを建て替えるためには、区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成が必要で、これを「建て替え決議」と称します。
しかし、この建て替え決議を獲得するのが非常に難しいのが現状です。
建て替えを進める場合、所有者は工事期間中に別の住居へ移る必要があり、これによる経済的負担は大きいです。
また、古いマンションには年金生活者など経済的な余裕が少ない高齢者が多く、彼らに負担を強いる建て替えに対する合意形成は困難です。
多くのマンションではそもそも建て替え決議が得られず、管理組合が建て替えを目指す方向に進むことは少ないです。
さらに、理事の中に建築に詳しい人がいない場合、議論が頓挫しやすいため、建て替えのプロセスには有能な人材が理事にいることが重要です。

【理由③】法令に合致していない分譲マンションが多い

建て替えが進まない理由の一つとして、既存不適格な建物の存在が挙げられます。
既存不適格とは、建設当時の法令には適合していたが、現行法には適合しない建物のことを指します。
例えば、現在の容積率が200％に指定されている土地で、以前に250％の容積率を利用して建設された建物がこのケースに当てはまります。
多くの古いマンションは、容積率規定が設けられる以前に建てられたため、現行の規定を超える場合があります。
しかし、たとえ容積オーバーでなくても、建て替えは難しいとされています。
これは、建て替えが容積率の余裕がある場合にのみ可能であるため、現行の法令に適合している建物であっても、建て替えが困難な場合があるからです。
例えば、容積率が300％の土地において、現在の建物が全容積率を使用している場合、この建物は合法ですが、容積率の余裕がないため、建て替えは難しいと言えます。
つまり、既存不適格な物件だけでなく、法令に適合している建物であっても、建て替えは一般的に困難なのです。

立ち退く

建て替えに伴い、新しいマンションへの再入居ではなく立ち退きを選択することもあります。
建て替えに要する約1,000万円から2,000万円の費用は容易に用意できるものではなく、特に既存のマンションに住宅ローンが残っている場合は、その支払いにも対応する必要があります。
経済的な不安がある場合、現在のマンションを売却し、別の中古マンションへの移住を検討するのも一つの選択肢です。
立ち退きの際には、「売渡し請求権」に注意する必要があります。
これは、建て替え組合が住民に対して所有する住居部分の権利を売渡すよう請求する権利のことです。
この場合、マンションは時価で売却されます。また、これまで積み立ててきた「修繕積立金」は返還されます。
立ち退きを検討する際は、このような制度を考慮し、自身の経済状況を総合的に判断することが重要です。
立ち退きを選択した場合、マンションの売却が必要になりますが、破損や汚れが目立たない限り、売却前のリフォームは必ずしも必要ではありません。

再入居する

建て替え後の新しいマンションへの再入居を選ぶ場合、自己負担する費用が発生します。
この自己負担の額は、マンションのサイズや品質によって異なりますが、一般的には1,000万円から2,000万円程度が必要とされています。
さらに、一時的な仮住まいや引越しに関する費用も考慮する必要があります。
他方で、現在の住居を売却し立ち退くことを選ぶと、売却の準備や新しい住居の探索に手間と時間がかかります。
新しい住居が希望する場所に見つからない場合、通勤や通学の距離が長くなる可能性もあります。
住宅ローンの支払いが完了しており、経済的に余裕のある方や、家族や職場の事情で移住が難しい方は、再入居を検討する価値があります。
結局のところ、費用や生活環境の両面から総合的に判断することが重要です。