【失敗しない】マンション管理会社の選び方｜比較ポイント・変更の流れ・注意点を解説

マンション管理会社は、建物の維持管理だけでなく、住民対応や修繕計画、管理費の適正化など、マンション全体の資産価値を左右する重要な存在です。

しかし実際には、

• 「今の管理会社に不満がある」
• 「管理費が高い気がする」
• 「変更したいけど何から始めればいいかわからない」

と悩んでいる管理組合も少なくありません。

そこで本記事では、マンション管理会社の正しい選び方をはじめ、比較時のチェックポイント、変更するメリット・デメリット、失敗しないための注意点までわかりやすく解説します。

マンション管理会社選びが重要な理由

マンション管理会社は、共用部分の清掃や点検だけでなく、管理組合の運営サポートや修繕計画の提案など、マンション全体の管理に深く関わっています。

管理会社の対応次第で、

• 建物の資産価値
• 居住者満足度
• 修繕費用
• トラブル発生率

などが大きく変わることも珍しくありません。

特に近年は、管理員不足や建築費高騰の影響により、マンション管理の重要性がさらに高まっています。

「とりあえず大手だから安心」「昔から同じ会社だから」という理由だけで管理会社を選び続けるのではなく、現在のマンションに合った管理体制かどうかを定期的に見直すことが大切です。

マンション管理会社の正しい選び方

マンション管理会社の選び方は以下のとおりです。

• マンションの問題点の把握
• 改善したいことを明確にする
• 問題点を改善できる管理会社を探す
• 見積もり
• 検討比較

順番に解説します。

マンションの問題点の把握

まずは、自分のマンションの問題点をしっかり把握しましょう。

例として以下のことが挙げられます。

• 将来実施する大規模修繕時に修繕積立金が足りない
• 滞納している人が多くて困っている 
• 違法民泊などを実施している部屋があり、音やゴミ出しがひどくて困っている
• 機械式駐車場の空きが多く、収入が少ない 

改善したいことを明確にする

次に何を改善したいのか、優先順位をつけましょう。

改善したいことがたくさんあっても、優先順位をつけなければ伝えられません。

たとえば、お金も大事だけどそれ以上にサービス（品質）が大切だとか。

紙に書いてそれぞれに点数をつけるとわかりやすいですよ。

問題点を改善できる管理会社を探す

次にその問題点を改善できる管理会社を探します。

デベロッパー系と独立系の管理会社で強みが違うので理解してから探すことをおすすめします。

マンション管理会社の探し方は以下のとおりです。

• インターネットで調べる
• 知り合いに紹介してもらう
• コンサルティング会社に依頼する
• 戸数や満足度ランキングを参考にする

必ず相見積もりを取る 

マンション管理会社を選ぶ際は、必ず複数社から相見積もりを取りましょう。

1社だけでは、現在の管理費やサービス内容が適正かどうか判断できません。

相見積もりを取ることで、

• 管理委託費の相場
• 提案内容の違い
• 管理体制
• 修繕提案の考え方

などを比較できます。

また、見積もりの金額だけを見るのではなく、「どこまで業務に含まれているのか」まで確認することが重要です。

安価に見えても、実際には点検回数が少なかったり、追加費用が発生したりするケースもあります。

価格とサービス内容のバランスを総合的に比較しましょう。

担当者の対応力を確認する

マンション管理の品質は、担当者によって大きく左右されます。

同じ管理会社でも、

• 提案力
• 対応スピード
• 問題解決能力
• コミュニケーション力

には差があります。

そのため、会社名や実績だけで判断するのではなく、実際に担当予定者と話をしたうえで判断することが重要です。

特に、

• 質問への回答が曖昧ではないか
• 課題に対して具体的な提案があるか
• 管理組合目線で話をしてくれるか

などを確認すると、管理品質を見極めやすくなります。

見積もり依頼

実際にその会社の方に会って、マンションを見て、話を聞くことが大切です。

これにより、どういった問題点を見つけ、どういった改善・提案が聞けるかにより、問題解決能力・提案力が把握できます。

見積もりは、現状と同一内容と提案を依頼しましょう。

検討比較

見積もり内容は以下のことを比較しましょう。

• EV点検や機械式駐車場点検
• 消防点検・雑排水管清掃
• 外観点検など
• 会計業務
• 滞納者への対応
• 管理員・清掃員業務 

順番に解説します。

EV点検や機械式駐車場点検

メーカー系か独立系、EVの仕様の場合はフルメンテナンスかPOGによって大きく金額が異なるため注意してみましょう。

消防点検・雑排水管清掃

安価だと点検・作業が平日の場合があるため注意しましょう。

実施率向上のために、点検日数や曜日を確認するようにして下さい。

外観点検など

外観点検に関しては、実際の報告書を見させてもらうようにしましょう。

会計業務

会計業務は、実際の書類を見せてもらいましょう。

多くの会社が会計システムを使っているので、修正等はできないことが多いです。

逆にいうと、物件によって個別に作成している場合には、手間やコストがかかっています。 

滞納者への対応

可能であれば、滞納率を数値で出してもらいましょう。

また、滞納者への対応についての流れ、免責期間（半年〜1年）等を確認しましょう。

管理員・清掃員業務

・現在の管理員・清掃員の方が優秀な方で居住者の評判がよければ、次の管理会社への引継ぎをお願いしましょう。 

・引継ぎが不可能であれば、次の管理会社は基本的には新規に採用を募集して、配属となります。 

・管理員・清掃員業務は特段資格が不要なため、採用される方の多くは未経験者の方となっているので、研修などどういった体制なのか確認しましょう。 

関連記事：マンション管理組合でよくあるトラブル7選｜解決方法や相談先も紹介

マンション管理の方法3選

マンション管理の方法は主に以下の3つです。

• 自主管理
• 理事会方式
• 第3者管理者方式

順番に解説します。

自主管理

自主管理とは、マンションの管理を管理会社に委託せず、管理組合自身で行う方式のことです。

清掃作業などできる範囲のことは組合員で行うほか、管理組合が管理員を雇ったり、植栽の手入れやエレベーターの保守点検を専門業者に依頼することになります。

住民同士の連携が大切になるので、小中規模で店舗・賃貸部分のないマンションに適しています。

理事会方式

理事会方式とは、区分所有者の自治を重視して区分所有者で構成される理事会が組合運営にあたる運営方法です。

ほとんどのマンションはこの「理事会方式」を採用しています。

実際に理事長が、マンション管理会社や工事施工会社に対して交渉・発注をすることになります。

「理事会方式」を採用するマンションにおいては、区分所有者の高齢化や役員のなり手不足など、管理組合の運営には様々な問題があります。

理事や理事長の担い手確保が大きな課題となっているケースも多くなっています。

第3者管理者方式

第3者管理者方式とは、第3者である外部の専門家に理事長として就任してもらい、管理組合運営を任せる方法のことです。

マンションは通常、区分所有者による理事会運営方式が採用され、区分所有者が管理組合を組織し、実務自体は管理会社に頼むケースが取られます。

第3者管理者方式では、修繕積立金の管理や総会の開催、修繕計画の策定、住人への報告といった理事会の業務を実質的に外部専門家が担うことで、役員の補填や専門家によるプロフェッショナルな管理組合運営に貢献します。

関連記事：マンション管理の「第三者管理方式」とは｜導入するメリット・デメリットを解説

マンション管理会社の種類

マンション管理会社の種類は主に以下の2つです。

• デベロッパー系の管理会社
• 独立系の管理会社

順番に解説します。

デベロッパー系の管理会社

デベロッパー系の管理会社とは、親会社がマンションを建設・分譲し、そのグループ会社である管理会社がそのマンションを管理することです。

デベロッパー系の管理会社のメリット

デベロッパー系の管理会社のメリットは以下のとおりです。

• マンションの設計情報が豊富でトラブルの対応が正確
• 似たような仕様の管理実績が多いため、サービスの質が安定してる
• 大企業のグループ会社のため財政面で安心

大手思考で安定を求める方におすすめです。

デベロッパー系の管理会社のデメリット

デベロッパー系の管理会社のデメリットは以下のとおりです。

• 競争がなく、ブランド力により委託料が高い
• 競争がなく、受動的であるため提案力に乏しい
• 営業をしなくても受託数が増えるため積極的な提案が不足

独立系に比べて、委託料が高くなってしまいますが、質を担保したい方におすすめです。

独立系の管理会社

独立系の管理会社とは、親会社がなく、他の管理会社から管理をリプレイスしたり、または管理会社を持たないデベロッパーの物件を管理しています。

独立系の管理会社のメリット

独立系の管理会社のメリットは以下のとおりです。

• 他で管理を断られたマンションでも対応してくれる
• アフターフォロー等で売主に強く言える
• 競争しているため、委託料が安い
• 能動的のため提案力に優れている
• 柔軟な対応やサービスが可能

特に柔軟な対応ができるのは、独立系の大きな強みです。

独立系の管理会社のデメリット

独立系の管理会社のデメリットは以下のとおりです。

• デベロッパー系に比較して、建物の設計などの情報が不足している
• 委託料が安いためサービスの品質低下の懸念あり
• 委託料が安い分、工事費用が高い場合あり
• 急なトラブル対応が迅速にできないことも

料金が安いと思われがちですが、工事費用が高い場合があるので注意をしましょう。

大手管理会社と中小管理会社の違い 

大手管理会社は、管理実績やサポート体制が充実しており、安定した管理品質を期待しやすい点が特徴です。
一方で、管理委託費が高くなるケースや、柔軟な対応が難しい場合もあります。

中小管理会社は、地域密着型で柔軟な対応を得意とする会社が多く、管理組合との距離が近い点が強みです。
ただし、会社や担当者によって品質差が大きい点には注意が必要です。

大手・中小それぞれに特徴があるため、マンションの課題や重視したいポイントに合わせて選ぶことが大切です。

こんな管理会社は要注意｜変更を検討すべきサイン 

現在の管理会社に対して、以下のような不満がある場合は、管理会社の見直しを検討するタイミングかもしれません。

小さな不満でも、放置すると管理品質の低下や資産価値の下落につながる可能性があります。

対応や報告が遅い 

問い合わせへの返信が遅かったり、トラブル対応に時間がかかったりする場合は注意が必要です。

また、

• 点検結果の共有がない
• 修繕報告が曖昧
• 理事会資料の提出が遅い

など、報告・連絡・相談が不足している場合も、管理体制に問題がある可能性があります。

修繕工事の提案ばかりする 

修繕提案が多いこと自体は悪いことではありません。

しかし、

• 必要性の説明が不十分
• 相見積もりがない
• 工事費が相場より高い

などの場合は注意が必要です。

修繕内容を管理組合側でも理解し、必要に応じて第三者へ相談することも重要です。

良いマンション管理会社に共通する特徴

良いマンション管理会社の特徴は以下のとおりです。

• 対応が早い
• 管理員の質が良い
• マンションに定期的に来る
• 丁寧に提案してくる
• 受託料や工事費が安い
• 担当者が変わらない
• 報告・連絡・相談がある

ポイントとしては、「人」です。

サービスの提供を行うのは担当者、つまりは「人」です。

電話や対面で話をする機会があれば、気にかけましょう。

良いマンション管理会社を選ぶためのポイント

良いマンション管理会社を選ぶためのポイントは以下のとおりです。

• 自分のマンションの問題点（現在の管理会社への不満等も踏まえ）をしっかりと把握すること
• 何を改善したいのか、優先順位をつけること 
• その問題点を改善できることを得意とする管理会社を探す 
• 情報収集した候補会社へ見積もり依頼及び比較検討

相見積もりをとり、比較検討することで、良いマンション管理会社を洗い出せます。

マンション管理会社を変更する流れ 

マンション管理会社の変更は、突然行うものではありません。

管理組合内で課題を整理し、複数社を比較しながら段階的に進めることが大切です。

ここでは、一般的な変更の流れを解説します。

理事会で問題点を整理する

まずは現在の管理会社に対する不満や課題を整理します。

例えば、

• 管理費が高い
• 対応が遅い
• 清掃品質が低い
• 修繕提案に不安がある

など、具体的な問題点を洗い出しましょう。

課題を明確にすることで、新しい管理会社に求める条件も整理しやすくなります。

候補会社を選定する

次に、複数の管理会社を比較検討します。

インターネットや紹介だけでなく、管理会社変更支援を行うコンサルティング会社へ相談する方法もあります。

管理実績や対応エリア、得意分野などを確認し、自分たちのマンションに合う会社を選びましょう。

プレゼン・見積もり比較を行う

候補会社が決まったら、プレゼンや見積もり比較を実施します。

価格だけではなく、

• 管理体制
• 担当者対応
• 修繕提案
• 管理員体制

などを総合的に比較することが重要です。

可能であれば、実際の管理物件を見学させてもらうのもおすすめです。

総会決議を実施する

管理会社の変更には、通常、管理組合総会での決議が必要です。

そのため、住民への説明や情報共有を丁寧に行うことが重要になります。

変更理由や比較結果をわかりやすく共有することで、不要なトラブルを防ぎやすくなります。

引継ぎを行う

管理会社変更時には、新旧管理会社間での引継ぎが発生します。

• 鍵
• 管理資料
• 修繕履歴
• 会計データ

など、重要書類の確認を徹底しましょう。

引継ぎが不十分だと、管理業務に支障が出る可能性もあるため注意が必要です。

マンション管理会社を変更するメリット3選

マンション管理会社を変更するメリットは以下のとおりです。

1. コスト削減
2. 管理の質が良くなる
3. 管理組合側の管理に対する意識が向上する

順番に解説します。

【メリット①】コスト削減

管理会社を変更することで管理コストが削減できるメリットがあります。

毎月の支出が抑えられるという目に見えた形なので、これこそ最大のメリットといえるでしょう。

一世帯あたりの管理費が数千円削減される例も珍しくありません。

【メリット②】管理の質が良くなる

管理会社を変更することで管理の質が良くなることがあります。

たとえば、清掃作業であっても、会社によってレベルが異なります。

目に見える範囲で清掃する会社もあれば、隅々まで徹底的に掃除する会社もあります。

管理の質ばかり求めていると、今の管理会社より費用が高くなる場合があります。

ですので、見積もりの段階でよく確認しておきましょう。

【メリット③】管理組合側の管理に対する意識が向上する

管理会社変更の検討を経験することにより、管理組合運営に無関心だった層も管理組合運営に対する関心が高まることケースがあります。

その結果、管理組合運営が活性化され、良い報告に向かうことが期待されます。

関連記事：マンション管理会社が変更になる理由3選｜変更するメリットも解説

マンション管理会社を変更するデメリット3選

マンション管理会社を変更するデメリットは以下のとおりです。

1. 管理業務の質の低下
2. 理事会や住人間のトラブル
3. 管理業務の継続性が失われる

順番に解説します。

【デメリット①】管理業務の質の低下

以前の管理委託契約書に記載された内容が新しい契約と同じであっても、契約書には記載されていない業務の「内容」や「質」には、管理会社によって大きな違いが存在します。

そのため、新しい管理会社が必ずしもより高品質のサービスを提供するとは限らないのです。

この点については、サービスの内容と費用を比較検討することが重要です。

【デメリット②】理事会や住人間のトラブル

マンションの管理会社を変更することは、住民にとって重大な影響を及ぼす事柄です。

そのため、新しい管理会社を選ぶ際には、理事会に対するクレームが生じたり、住民同士の対立が起こることがあります。

トラブルを避けるためには、住民への事前説明や意見聴取をしっかりと行うことが肝心です。

【デメリット③】管理業務の継続性が失われる

管理会社を交代する際に、新旧の会社間での適切な引継ぎが行われないと、重要な書類や共用部の鍵のような物品が紛失する可能性があります。

また、これまで続けてきた審議事項、例えば大規模修繕や管理規約の改正なども停滞するリスクが生じます。

これを防ぐためには、しっかりとした引継ぎ計画を立て、実施することが不可欠です。

まとめ【正しい選び方を知っていれば失敗しません】

今回は、マンション管理会社の選び方と併せて、悪いマンション管理会社の特徴やマンション管理会社を変更するメリットを解説しました。

マンション管理会社の選び方は以下のとおりです。

• マンションの問題点の把握
• 改善したいことを明確にする
• 問題点を改善できる管理会社を探す
• 見積もり
• 検討比較

大切なのは、問題点を洗い出し、それを得意とする管理会社を探すことです。

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