【保存版】マンション管理会社の正しい選び方｜変更するメリットも解説

マンションの快適な生活は、適切な管理会社選びから始まります。

しかし、どの会社を選べば良いのか、何を基準に判断すればいいのか、多くのマンションオーナーや住民はその選択に頭を悩ませています。

「マンション管理会社 選び方」と検索するあなたに、この記事が明確なガイドラインを提供します。

この記事を読むことで、あなたも最適な管理会社を見つけるための確かな一歩を踏み出すことができるでしょう。

マンション管理会社の正しい選び方

マンション管理会社の選び方は以下のとおりです。

• マンションの問題点の把握
• 改善したいことを明確にする
• 問題点を改善できる管理会社を探す
• 見積もり
• 検討比較

順番に解説します。

マンションの問題点の把握

まずは、自分のマンションの問題点をしっかり把握しましょう。

例として以下のことが挙げられます。

• 将来実施する大規模修繕時に修繕積立金が足りない
• 滞納している人が多くて困っている 
• 違法民泊などを実施している部屋があり、音やゴミ出しがひどくて困っている
• 機械式駐車場の空きが多く、収入が少ない 

改善したいことを明確にする

次に何を改善したいのか、優先順位をつけましょう。

改善したいことがたくさんあっても、優先順位をつけなければ伝えられません。

たとえば、お金も大事だけどそれ以上にサービス（品質）が大切だとか。

紙に書いてそれぞれに点数をつけるとわかりやすいですよ。

問題点を改善できる管理会社を探す

次にその問題点を改善できる管理会社を探します。

デベロッパー系と独立系の管理会社で強みが違うので理解してから探すことをおすすめします。

マンション管理会社の探し方は以下のとおりです。

• インターネットで調べる
• 知り合いに紹介してもらう
• コンサルティング会社に依頼する
• 戸数や満足度ランキングを参考にする

見積もり依頼

実際にその会社の方に会って、マンションを見て、話を聞くことが大切です。

これにより、どういった問題点を見つけ、どういった改善・提案が聞けるかにより、問題解決能力・提案力が把握できます。

見積もりは、現状と同一内容と提案を依頼しましょう。

検討比較

見積もり内容は以下のことを比較しましょう。

• EV点検や機械式駐車場点検
• 消防点検・雑排水管清掃
• 外観点検など
• 会計業務
• 滞納者への対応
• 管理員・清掃員業務 

順番に解説します。

EV点検や機械式駐車場点検

メーカー系か独立系、EVの仕様の場合はフルメンテナンスかPOGによって大きく金額が異なるため注意してみましょう。

消防点検・雑排水管清掃

安価だと点検・作業が平日の場合があるため注意しましょう。

実施率向上のために、点検日数や曜日を確認するようにして下さい。

外観点検など

外観点検に関しては、実際の報告書を見させてもらうようにしましょう。

会計業務

会計業務は、実際の書類を見せてもらいましょう。

多くの会社が会計システムを使っているので、修正等はできないことが多いです。

逆にいうと、物件によって個別に作成している場合には、手間やコストがかかっています。 

滞納者への対応

可能であれば、滞納率を数値で出してもらいましょう。

また、滞納者への対応についての流れ、免責期間（半年〜1年）等を確認しましょう。

管理員・清掃員業務

・現在の管理員・清掃員の方が優秀な方で居住者の評判がよければ、次の管理会社への引継ぎをお願いしましょう。 

・引継ぎが不可能であれば、次の管理会社は基本的には新規に採用を募集して、配属となります。 

・管理員・清掃員業務は特段資格が不要なため、採用される方の多くは未経験者の方となっているので、研修などどういった体制なのか確認しましょう。 

関連記事：マンション管理組合でよくあるトラブル7選｜解決方法や相談先も紹介

マンション管理の方法3選

マンション管理の方法は主に以下の3つです。

• 自主管理
• 理事会方式
• 第3者管理者方式

順番に解説します。

自主管理

自主管理とは、マンションの管理を管理会社に委託せず、管理組合自身で行う方式のことです。

清掃作業などできる範囲のことは組合員で行うほか、管理組合が管理員を雇ったり、植栽の手入れやエレベーターの保守点検を専門業者に依頼することになります。

住民同士の連携が大切になるので、小中規模で店舗・賃貸部分のないマンションに適しています。

理事会方式

理事会方式とは、区分所有者の自治を重視して区分所有者で構成される理事会が組合運営にあたる運営方法です。

ほとんどのマンションはこの「理事会方式」を採用しています。

実際に理事長が、マンション管理会社や工事施工会社に対して交渉・発注をすることになります。

「理事会方式」を採用するマンションにおいては、区分所有者の高齢化や役員のなり手不足など、管理組合の運営には様々な問題があります。

理事や理事長の担い手確保が大きな課題となっているケースも多くなっています。

第3者管理者方式

第3者管理者方式とは、第3者である外部の専門家に理事長として就任してもらい、管理組合運営を任せる方法のことです。

マンションは通常、区分所有者による理事会運営方式が採用され、区分所有者が管理組合を組織し、実務自体は管理会社に頼むケースが取られます。

第3者管理者方式では、修繕積立金の管理や総会の開催、修繕計画の策定、住人への報告といった理事会の業務を実質的に外部専門家が担うことで、役員の補填や専門家によるプロフェッショナルな管理組合運営に貢献します。

関連記事：マンション管理の「第三者管理方式」とは｜導入するメリット・デメリットを解説

マンション管理会社の種類

マンション管理会社の種類は主に以下の2つです。

• デベロッパー系の管理会社
• 独立系の管理会社

順番に解説します。

デベロッパー系の管理会社

デベロッパー系の管理会社とは、親会社がマンションを建設・分譲し、そのグループ会社である管理会社がそのマンションを管理することです。

デベロッパー系の管理会社のメリット

デベロッパー系の管理会社のメリットは以下のとおりです。

• マンションの設計情報が豊富でトラブルの対応が正確
• 似たような仕様の管理実績が多いため、サービスの質が安定してる
• 大企業のグループ会社のため財政面で安心

大手思考で安定を求める方におすすめです。

デベロッパー系の管理会社のデメリット

デベロッパー系の管理会社のデメリットは以下のとおりです。

• 競争がなく、ブランド力により委託料が高い
• 競争がなく、受動的であるため提案力に乏しい
• 営業をしなくても受託数が増えるため積極的な提案が不足

独立系に比べて、委託料が高くなってしまいますが、質を担保したい方におすすめです。

独立系の管理会社

独立系の管理会社とは、親会社がなく、他の管理会社から管理をリプレイスしたり、または管理会社を持たないデベロッパーの物件を管理しています。

独立系の管理会社のメリット

独立系の管理会社のメリットは以下のとおりです。

• 他で管理を断られたマンションでも対応してくれる
• アフターフォロー等で売主に強く言える
• 競争しているため、委託料が安い
• 能動的のため提案力に優れている
• 柔軟な対応やサービスが可能

特に柔軟な対応ができるのは、独立系の大きな強みです。

独立系の管理会社のデメリット

独立系の管理会社のデメリットは以下のとおりです。

• デベロッパー系に比較して、建物の設計などの情報が不足している
• 委託料が安いためサービスの品質低下の懸念あり
• 委託料が安い分、工事費用が高い場合あり
• 急なトラブル対応が迅速にできないことも

料金が安いと思われがちですが、工事費用が高い場合があるので注意をしましょう。

悪いマンション管理会社の特徴

悪いマンション管理会社の特徴は以下のとおりです。

• 返答が遅い
• 親身になって話を聞いてくれない
• 管理員が良くない
• マンションにほとんど来ない
• 修繕工事の提案ばかりしてくる
• 委託料や工事費が高い
• 担当者がすぐに変わる
• 報告・連絡・相談がない
• 共用部分の不具合の対応をしてくれない

「親身になって話を聞いてくれない」この時点で、悪いマンション管理会社なので、すぐに変更をしましょう。

良いマンション管理会社の特徴

良いマンション管理会社の特徴は以下のとおりです。

• 対応が早い
• 管理員の質が良い
• マンションに定期的に来る
• 丁寧に提案してくる
• 受託料や工事費が安い
• 担当者が変わらない
• 報告・連絡・相談がある

ポイントとしては、「人」です。

サービスの提供を行うのは担当者、つまりは「人」です。

電話や対面で話をする機会があれば、気にかけましょう。

良いマンション管理会社を選ぶためのポイント

良いマンション管理会社を選ぶためのポイントは以下のとおりです。

• 自分のマンションの問題点（現在の管理会社への不満等も踏まえ）をしっかりと把握すること
• 何を改善したいのか、優先順位をつけること 
• その問題点を改善できることを得意とする管理会社を探す 
• 情報収集した候補会社へ見積もり依頼及び比較検討

相見積もりをとり、比較検討することで、良いマンション管理会社を洗い出せます。

マンション管理会社を変更するメリット3選

マンション管理会社を変更するメリットは以下のとおりです。

1. コスト削減
2. 管理の質が良くなる
3. 管理組合側の管理に対する意識が向上する

順番に解説します。

【メリット①】コスト削減

管理会社を変更することで管理コストが削減できるメリットがあります。

毎月の支出が抑えられるという目に見えた形なので、これこそ最大のメリットといえるでしょう。

一世帯あたりの管理費が数千円削減される例も珍しくありません。

【メリット②】管理の質が良くなる

管理会社を変更することで管理の質が良くなることがあります。

たとえば、清掃作業であっても、会社によってレベルが異なります。

目に見える範囲で清掃する会社もあれば、隅々まで徹底的に掃除する会社もあります。

管理の質ばかり求めていると、今の管理会社より費用が高くなる場合があります。

ですので、見積もりの段階でよく確認しておきましょう。

【メリット③】管理組合側の管理に対する意識が向上する

管理会社変更の検討を経験することにより、管理組合運営に無関心だった層も管理組合運営に対する関心が高まることケースがあります。

その結果、管理組合運営が活性化され、良い報告に向かうことが期待されます。

関連記事：マンション管理会社が変更になる理由3選｜変更するメリットも解説

マンション管理会社を変更するデメリット3選

マンション管理会社を変更するデメリットは以下のとおりです。

1. 管理業務の質の低下
2. 理事会や住人間のトラブル
3. 管理業務の継続性が失われる

順番に解説します。

【デメリット①】管理業務の質の低下

以前の管理委託契約書に記載された内容が新しい契約と同じであっても、契約書には記載されていない業務の「内容」や「質」には、管理会社によって大きな違いが存在します。

そのため、新しい管理会社が必ずしもより高品質のサービスを提供するとは限らないのです。

この点については、サービスの内容と費用を比較検討することが重要です。

【デメリット②】理事会や住人間のトラブル

マンションの管理会社を変更することは、住民にとって重大な影響を及ぼす事柄です。

そのため、新しい管理会社を選ぶ際には、理事会に対するクレームが生じたり、住民同士の対立が起こることがあります。

トラブルを避けるためには、住民への事前説明や意見聴取をしっかりと行うことが肝心です。

【デメリット③】管理業務の継続性が失われる

管理会社を交代する際に、新旧の会社間での適切な引継ぎが行われないと、重要な書類や共用部の鍵のような物品が紛失する可能性があります。

また、これまで続けてきた審議事項、例えば大規模修繕や管理規約の改正なども停滞するリスクが生じます。

これを防ぐためには、しっかりとした引継ぎ計画を立て、実施することが不可欠です。

中小管理会社の特徴

中小の管理会社は、コスト効率が良く、高品質なサービスを提供する企業が見つかりやすいという利点があります。

さらに、現場の担当者が一定の権限を持っているため、迅速な対応が可能です。

ただし、フロントマンによってサービスの質が大きく変わるため、委託後の結果が予測しにくいという欠点もあります。

地域に根ざした管理会社であれば、より個別のニーズに対して柔軟に、親身に対応してもらえることが期待できます。

大手管理会社の特徴

大手管理会社は多くのマンションを扱っており、その知名度と実績から信頼して委託することが可能です。

管理の質も一定のレベルを維持しており、これが安心感につながります。

一方、中小企業に比べて人件費が高く、コストパフォーマンスについては不満を感じることがあるかもしれません。

大手と中小のどちらが優れているかは一概には言えず、組合の求める条件によって最適な選択が異なります。

それぞれの特性を理解した上で、どちらを選ぶかを決めることが大切です。

まとめ【正しい選び方を知っていれば失敗しません】

今回は、マンション管理会社の選び方と併せて、悪いマンション管理会社の特徴やマンション管理会社を変更するメリットを解説しました。

マンション管理会社の選び方は以下のとおりです。

• マンションの問題点の把握
• 改善したいことを明確にする
• 問題点を改善できる管理会社を探す
• 見積もり
• 検討比較

大切なのは、問題点を洗い出し、それを得意とする管理会社を探すことです。

この記事を参考にぜひマンション管理会社を変更してください。

「マンション管理会社変更したいけど、やり方がわかんない……」

「今のマンション管理会社に不満がある……」

こういった悩みはありませんか？大切なことなので慎重になり、なかなか自分では動けませんよね。

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