マンション管理会社の選び方｜メリットや良い管理会社の特徴を解説

自主管理

自主管理とは、マンションの管理を管理会社に委託せず、管理組合自身で行う方式のことです。
清掃作業などできる範囲のことは組合員で行うほか、管理組合が管理員を雇ったり、植栽の手入れやエレベーターの保守点検を専門業者に依頼することになります。
住民同士の連携が大切になるので、小中規模で店舗・賃貸部分のないマンションに適しています。

理事会方式

理事会方式とは、区分所有者の自治を重視して区分所有者で構成される理事会が組合運営にあたる運営方法です。
ほとんどのマンションはこの「理事会方式」を採用しています。
実際に理事長が、マンション管理会社や工事施工会社に対して交渉・発注をすることになります。
「理事会方式」を採用するマンションにおいては、区分所有者の高齢化や役員のなり手不足など、管理組合の運営には様々な問題があります。
理事や理事長の担い手確保が大きな課題となっているケースも多くなっています。

第3者管理者方式

第3者管理者方式とは、第3者である外部の専門家に理事長として就任してもらい、管理組合運営を任せる方法のことです。
マンションは通常、区分所有者による理事会運営方式が採用され、区分所有者が管理組合を組織し、実務自体は管理会社に頼むケースが取られます。
第3者管理者方式では、修繕積立金の管理や総会の開催、修繕計画の策定、住人への報告といった理事会の業務を実質的に外部専門家が担うことで、役員の補填や専門家によるプロフェッショナルな管理組合運営に貢献します。

デベロッパー系の管理会社

デベロッパー系の管理会社とは、親会社がマンションを建設・分譲し、そのグループ会社である管理会社がそのマンションを管理することです。

デベロッパー系の管理会社のメリット
デベロッパー系の管理会社のメリットは以下のとおりです。
・マンションの設計情報が豊富でトラブルの対応が正確
・似たような仕様の管理実績が多いため、サービスの質が安定してる
・大企業のグループ会社のため財政面で安心


デベロッパー系の管理会社のデメリット
デベロッパー系の管理会社のデメリットは以下のとおりです。
・競争がなく、ブランド力により委託料が高い
・競争がなく、受動的であるため提案力に乏しい
・営業をしなくても受託数が増えるため積極的な提案が不足

独立系の管理会社

独立系の管理会社とは、親会社がなく、他の管理会社から管理をリプレイスしたり、または管理会社を持たないデベロッパーの物件を管理しています。

独立系の管理会社のメリット
独立系の管理会社のメリットは以下のとおりです。
・他で管理を断られたマンションでも対応してくれる
・アフターフォロー等で売主に強く言える
・競争しているため、委託料が安い
・能動的のため提案力に優れている
・柔軟な対応やサービスが可能

独立系の管理会社のデメリット
独立系の管理会社のデメリットは以下のとおりです。
・デベロッパー系に比較して、建物の設計などの情報が不足している
・委託料が安いためサービスの品質低下の懸念あり
・委託料が安い分、工事費用が高い場合あり
・急なトラブル対応が迅速にできないことも

マンションの問題点の把握

まずは、自分のマンションの問題点をしっかり把握しましょう。
例として以下のことが挙げられます。
将来実施する大規模修繕時に修繕積立金が足りない
滞納している人が多くて困っている
違法民泊などを実施している部屋があり、音やゴミ出しがひどくて困っている
機械式駐車場の空きが多く、収入が少ない

改善したいことを明確にする

次に何を改善したいのか、優先順位をつけましょう。
改善したいことがたくさんあっても、優先順位をつけなければ伝えられません。
たとえば、お金も大事だけどそれ以上にサービス（品質）が大切だとか。
紙に書いてそれぞれに点数をつけるとわかりやすいですよ。

問題点を改善できる管理会社を探す

次にその問題点を改善できる管理会社を探します。 デベロッパー系と独立系の管理会社で強みが違うので理解してから探すことをおすすめします。 マンション管理会社の探し方は以下のとおりです。 ・インターネットで調べる ・知り合いに紹介してもらう ・コンサルティング会社に依頼する ・戸数や満足度ランキングを参考にする

見積もり依頼

実際にその会社の方に会って、マンションを見て、話を聞くことが大切です。
これにより、どういった問題点を見つけ、どういった改善・提案が聞けるかにより、問題解決能力・提案力が把握できます。
見積もりは、現状と同一内容と提案を依頼しましょう。

検討比較

見積もり内容は以下のことを比較しましょう。
・EV点検や機械式駐車場点検
・消防点検・雑排水管清掃
・外観点検など
・会計業務
・滞納者への対応
・管理員・清掃員業務


EV点検や機械式駐車場点検
メーカー系か独立系、EVの仕様の場合はフルメンテナンスかPOGによって大きく金額が異なるため注意してみましょう。


消防点検・雑排水管清掃
安価だと点検・作業が平日の場合があるため注意しましょう。
実施率向上のために、点検日数や曜日を確認するようにして下さい。


外観点検など
外観点検に関しては、実際の報告書を見させてもらうようにしましょう。


会計業務
会計業務は、実際の書類を見せてもらいましょう。
多くの会社が会計システムを使っているので、修正等はできないことが多いです。
逆にいうと、物件によって個別に作成している場合には、手間やコストがかかっています。


滞納者への対応
可能であれば、滞納率を数値で出してもらいましょう。
また、滞納者への対応についての流れ、免責期間（半年〜1年）等を確認しましょう。


管理員・清掃員業務
・現在の管理員・清掃員の方が優秀な方で居住者の評判がよければ、次の管理会社への引継ぎをお願いしましょう。
・引継ぎが不可能であれば、次の管理会社は基本的には新規に採用を募集して、配属となります。
・管理員・清掃員業務は特段資格が不要なため、採用される方の多くは未経験者の方となっているので、研修などどういった体制なのか確認しましょう。

コスト削減

管理会社を変更することで管理コストが削減できるメリットがあります。
毎月の支出が抑えられるという目に見えた形なので、これこそ最大のメリットといえるでしょう。
一世帯あたりの管理費が数千円削減される例も珍しくありません。

管理の質が良くなる

管理会社を変更することで管理の質が良くなることがあります。
たとえば、清掃作業であっても、会社によってレベルが異なります。
目に見える範囲で清掃する会社もあれば、隅々まで徹底的に掃除する会社もあります。
管理の質ばかり求めていると、今の管理会社より費用が高くなる場合があります。
ですので、見積もりの段階でよく確認しておきましょう。

管理組合側の管理に対する意識が向上する

管理会社変更の検討を経験することにより、管理組合運営に無関心だった層も管理組合運営に対する関心が高まることケースがあります。
その結果、管理組合運営が活性化され、良い報告に向かうことが期待されます。