マンション管理費の値上げの理由5選｜管理費の相場も解説

【理由①】管理委託費の値上げ要請があったため

マンション管理費の値上げの理由として、多いのは管理会社からの要請によるものです。
管理会社にすべての業務を委託しているマンションの場合、管理費会計全体の支出において70%〜80%を占めているといわれているのが、管理会社への支出です。
理由を細かく分類すると以下のようになります。
・管理員の確保が難しい
・再委託先からの値上げ要求
・過去の管理委託費が安すぎた
順番に解説します。


管理員の確保が難しい
基本的に管理員は、管理会社の従業員として派遣されます。
近年、この管理員の採用に苦戦するケースが増えています。
定年が65歳までに延長になったり、再雇用制度が導入されたりしたことで、管理員の仕事に就こうとする方が減ってしまいました。


再委託先からの値上げ要求
ここ数年、再委託先企業による発注金額の値上げが行われています。
管理会社は、管理員業務以外のほとんどを外部の業者に再委託しています。
マンションの管理業務は、清掃や設備の点検、修繕などで、ほとんどが人の手で行うものです。
AIやロボットが仕事を奪う時代といわれていますが、管理業務はほとんど影響を受けません。
逆にいうと、こういった仕事は人手不足の影響を受けやすいといえます。
人手不足を解消するために、再委託先企業は給料を上げて採用者をとります。
よって採用するためのコストも膨らむでしょう。
再委託先企業は発注金額を値上げすることにより、費用をカバーしています。
再委託先企業の発注金額が値上がりしている背景は、人手不足が関係しています。


過去の管理委託費が安すぎた
元々安く設定していた管理委託費を適正価格に戻すために値上げをすることがあげられます。
昔は、自社に委託先を変更してもらうため、とても安い金額で管理委託を提案する会社が多くありました。
別の管理会社は、競合に顧客を持っていかれるわけにはいかないため、競合よりもさらに安くしなくてはいけません。
このような会社は相場よりもかなり安い価格設定になっています。
その金額を適正価格に引き戻すには、費用の値上げを行うしかないというわけです。

【理由②】電気代や火災保険料の値上がり

過去と比べて電気代が上がって困っている家庭も多いでしょう。
2022年10月に過去最大規模の火災保険料の値上げがありました。
自然災害の発生や築古住宅の増加にともなって、保険金の支払いが増えてたことが原因といわれています。

【理由③】管理費収入が減ったため

マンション購入時は駐車場が埋まっていても、今では、空きが目立つケースもあります。
背景としては、年齢を重ねていくうちに、車を手放す方が増えたためです。
機械式駐車場の場合、車を出すときに時間がかかったり、車高が高い車が入らなかったりすることがあります。
以上のことから、居住者の希望と駐車場がマッチせず、使ってもらえないことがあります。

【理由④】消費税の増税

管理会社や修繕業者などの管理業務の発注先はほとんどが課税業者です。
課税業者であることから、管理組合も消費税の増税の影響を受けます。
増税に関しては、国のルールなので仕方ありません。

【理由⑤】管理費未払い者の増加

管理費用の滞納者が増えてしまうと収入が減り、支出をカバーできなくなります。
滞納が長期化した場合は、最終的に競売へかけて、競落した人から滞納分の管理費を回収することが可能になります。
回収するまでの支出をカバーするために管理費の値上げが必要な場合があります。

大規模修繕が完了した後

大規模修繕を経験した後は、実際に支払ったコストを基にして修繕積立金の見直しを行うことが賢明です。
特に、予想を超える費用が発生した場合、住民も増額の必要性を理解しやすくなります。
また、建物が年を経るにつれて、劣化が進行し、次回以降の修繕にはさらに多額の費用が必要になることも考慮すべきです。
このため、今回の修繕積立金を参考にしても、将来のためにより多くの資金を確保する計画を立てることが重要になります。

修繕コストが急上昇した

材料費や労働コストの上昇は、修繕積立金の増加を引き起こす可能性が高いです。
税金の増加や公共事業の需要の拡大など、経済や産業の変動も、予想外の修繕コストの上昇をもたらすことがあります。
このような状況を鑑みて、修繕積立金を適時に見直し、必要に応じて増額することで、住民の理解と合意を得やすくなるでしょう。

管理費の相場

マンションの管理費の月額の平均値は10,970円となっています。
駐車場の使用料などの費用を含めた費用は15,856円となります。
築年数別にみていくと、グラフのように、築年数が新しい物件ほど管理費は高くなる傾向があります。
新しい物件のほうが共用部が充実している傾向があり、維持管理に費用がかかっているでしょう。
参考：平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住者と管理の現状

修繕積立金の相場

平成30年度の修繕積立金の平均額は、月額12,268円です。
グラフを見ていくと、築年数が40年を超える物件は価格が高く、逆に築浅の物件は低価格だということがわかります。
理由としては、築年数が古い物件ほど1回の修繕工事にかかる費用が高くなりやすく、劣化のすすんでいない築浅物件は費用が低く抑えられることでしょう。
参考：平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住者と管理の現状

【ポイント①】マンション管理員の勤務時間

フルタイムの勤務体制が望ましい状況ではあります。
しかし、小規模マンションの場合には、マンションの状況に応じて勤務日数や勤務時間を減らすことも可能です。
ただし、条例によってはマンションの勤務体制が定められているケースがありますので、ご注意下さい。
この勤務スケジュールであれば、マンションの管理に必要な業務を適切にこなすことが可能でしょう。

【ポイント②】マンション管理会社の事務管理業務費

この管理業務費は、担当者の人件費や本社・支店の専門スタッフの給与、さまざまなシステムにかかるコストを含んでいます。
しかし、通常の管理方法では、大型マンションであっても小型マンションであっても、かかる作業時間に大きな違いはありません。
結果として、小型マンションでは1戸あたりの管理費用が高くなる傾向にあります。
この問題に対処するためには、小型マンション向けの管理会社や他の管理会社との比較検討を行い、最適なサービスを選ぶことが効果的です。

【ポイント③】マンション建物・設備管理業務費

マンションには、給水設備、消防設備、エレベーター、機械式駐車場など、生活に欠かせない多くの設備が備わっています。
これらの設備は住民の日常生活に直接関わるもので、常に適切な状態を保つために定期的なメンテナンスが欠かせません。
これらのメンテナンスは通常、管理会社に委託される業務であり、維持費用も高額になりがちです。
そのため、点検が過度に多くなっていないかを確認し、コストを適切に管理することが重要です。

資産を差し押さえされる

管理費や修繕積立金の未払いが続けば、マンションの管理組合から督促状や連絡が来る可能性が高いです。
もし督促に応じずに滞納が長引く場合、管理組合は法的な手段で訴えることが可能です。
もし滞納者が支払い能力に欠ける場合、法的な手続きによって車や家財などの個人資産が差し押さえられることもあります。
最悪の場合、競売を通じてマンション自体が売却されるリスクもあります。

マンションの資産価値が低下する

マンションの管理費と修繕積立金は、日常的な清掃や数十年に一度の大規模修繕工事に使用され、住環境の快適さや建物の資産価値を維持するために不可欠です。
もし住民の中に管理費や修繕積立費を滞納する者がいれば、清掃やメンテナンスが適切に行われず、その不足分を他の住民が負担する必要が生じます。
したがって、管理費や修繕積立費の支払いは個人の問題に留まらず、マンション全体の共同生活に影響を与える重要な事項となります。