【2026年最新】マンション管理費の相場はいくら?戸数・地域・築年数別の平均と安く抑えるコツ

「マンション管理費の相場はいくらが普通なの?」「今の管理費は高すぎない?」とお悩みではありませんか?

国土交通省の最新調査(令和5年度マンション総合調査)によると、マンション管理費の平均は月額11,503円(駐車場使用料等からの充当額を含む総額では17,103円)です。ただし相場は、総戸数・地域・築年数・共用設備によって大きく変わります。

この記事では、マンション管理費の相場を「総戸数別・地域別・築年数別」に整理し、管理費の使い道、修繕積立金との違い、管理費を安く抑えるコツまで、マンション管理の専門家がわかりやすく解説します。

マンション管理費の相場

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、マンション管理費の平均額は以下のとおりです。

• 駐車場使用料等からの充当額を除く管理費:月額11,503円/戸
• 駐車場使用料等からの充当額を含む管理費総額:月額17,103円/戸

「管理費の相場」として一般に比較しやすいのは前者(11,503円)です。

前回の平成30年度調査(10,862円)から値上がりしており、今後も人件費や電気代の上昇にともない、相場は上昇傾向が続くと見られます。

なお、最も多い価格帯は「10,000円超〜15,000円以下」で約3割を占めます。

ご自身のマンションがこのレンジに収まっているかが、高い・安いを判断する一つの目安になります。

総戸数	管理費の平均（月額）
20戸以下	19,237円
21～50戸	15,049円～16,997円
51～100戸	15,346円～16,455円
101～500戸	15,069円～17,703円
501戸以上	15,224円

※充当額を含む

地域別のマンション管理費相場 

管理費は地域によっても差があります。令和5年度マンション総合調査によると、関東や北陸・中部、九州・沖縄エリアは平均額が高い傾向にあります。

管理費の大部分は清掃員・管理員・警備員などの人件費のため、最低賃金や物価水準が高い都市部ほど管理費も高くなるのが一般的です。

首都圏のマンションを検討する場合は、全国平均よりやや高めの水準を「相場」として見ておくとよいでしょう。

築年数（完成年次）別の管理費の傾向

築年数別で見ると、新しいマンションほど管理費が高い傾向があります。

近年の新築マンションは、オートロックや宅配ボックス、ディスポーザー、24時間有人管理など設備・サービスが充実しており、その分維持コストがかかるためです。

一方、築古マンションは管理費自体は安めでも、修繕積立金が段階的に値上がりしているケースが多い点に注意が必要です。

「管理費+修繕積立金」の合計月額で比較するのが失敗しないコツです。

タワーマンションは相場より高め 

タワーマンションは戸数が多いものの、ジムやコンシェルジュ、24時間ゴミ出しなどの充実した共用設備・サービスがあるため、管理費は一般的なマンションより割高になる傾向があります。 

マンション管理費のおもな使い道

マンション管理費のおもな使い道は以下のとおりです。

• 管理会社への管理委託費
• 日常的な維持・管理のための費用
• 税金や保険料

マンション管理費は一律いくらが正解という話ではなく、設備や規模によって変わります。

管理会社への管理委託費

管理費の多くの割合を占めるのが「管理会社への管理委託費」です。

管理会社が代行するおもな管理業務は以下のとおりです。

• 清掃業務（共用廊下やエントランス、ゴミ置き場等の清掃業務）
• 窓口業務（入居者等の対応など）
• 建物や設備の点検（エレベーターや排水設備、消防用設備、機械式駐車場など）
• 事務作業（管理組合の会計や収支管理、共用部分に関する修繕の企画など）

たとえば、エレベーター等の設備は、使っていない住戸にも火災や倒壊のリスクが及びます。

そのため、構造物を安全に維持する費用は、マンション全体の資産を守る負担として扱う考え方があります。

日常的な維持や管理のための費用

共用部分で使用する以下のものを取り換え、補充します。

• 電球や蛍光灯
• 掃除道具
• トイレットペーパー

日常的な補修や共用部分の水道代や電気代などにかかる費用も管理費です。

近年は大規模修繕工事の際に共用部分の照明をLEDに変更するマンションが増えています。

長期修繕計画で、今後どのような修繕計画となっているか、また修繕積立金の改定の予定など、一度確認しておきましょう。

税金や保険料

駐車場の外部貸付や広告看板などで収入を得ている場合は消費税の「課税対象」です。

このように収益事業を営む管理組合の場合はこれらの税金も管理費もしくは収益事業から支払われます。

マンション共用部分を補償対象とする火災保険などの保険料も管理費に含まれます。

多くの管理組合では以下の保険に入っているケースが多いです。

• 火災保険
• 地震保険
• 賠償責任保険

上記の保険に加入していないと、火災や地震などの自然災害による損害や建物の不備により居住者や第三者に怪我をさせてしまった場合に多額の費用が発生する可能性があります。

支払いに納得できないと感じた時は、費用の内訳と恩恵を一度セットで見直しましょう。

マンション管理費と修繕積立金との違い 

管理費と混同されやすいのが「修繕積立金」です。この2つは目的がまったく異なります。

• 管理費:「今」の快適さを維持するお金(日常清掃・設備点検・管理員人件費など)
• 修繕積立金:「未来」の資産価値を守るお金(12〜15年周期の大規模修繕、外壁・屋上防水工事など)

令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の平均は月額13,054円/戸で、こちらも前回調査(12,268円)から上昇しています。

修繕積立金は建物の経年とともに段階的に値上がりする計画(段階増額積立方式)になっているマンションが多いため、購入前に長期修繕計画と値上げ予定を必ず確認しましょう。

マンション管理費以外のマンション維持費

管理費以外のマンション維持費は以下のとおりです。

• 駐車場代
• 修繕積立金
• 固定資産税や都市計画税
• 火災保険料や地震保険料

駐車場代

駐車場代は1ヶ月あたり0.5万〜3万円ほどかかります。

田舎より都会の方が高くなる傾向があります。

修繕積立金

修繕積立金は1ヶ月あたり1.5万〜2万円ほどかかります。

修繕積立金はマンションを修繕するための費用です。

築年数が多い建物ほど高くなる傾向があります。

固定資産税や都市計画税

1年あたり10万～20万円ほどかかります。

物件の広さや地価、築年数などによって異なるのが特徴です。

火災保険料や地震保険料

1年あたり1万～4万円ほどかかります。

数年分をまとめて支払うと安くなる場合があります。

関連記事：マンションの管理費が高い理由｜高いマンションの特徴や相場を解説

管理費の安いマンションを選ぶコツ

共用設備や施設がシンプルで築古物件かつ総戸数が多い物件を検討してみましょう。

平均額から見ると築古物件の方が安い傾向があります。

さらに総戸数が多い方が1戸あたりの負担額が減るため、管理費を抑えられます。

しかし、費用を抑えすぎてしまうと、管理費が足らなくなる場合があります。

そうした事態にならないように管理費会計や修繕積立金会計の収支状況に問題がないか確認してください。

共用施設が多いマンションや管理人やコンシェルジュなどが常駐しているマンションは、管理費が高くなるので注意しましょう。

70〜80戸程度の中規模マンション 

戸数が少なすぎると1軒あたりの負担が増え、多すぎるとエレベーターなどの共用設備が多く必要になり、コストが上がります。効率が良いのは中規模から大規模の手前くらいの戸数です。 

共用施設がシンプル 

共用施設が少ないマンションほど、管理費の負担が抑えられます。プールやジム、コンシェゲストルームやコンシェルジュサービスなどは、管理費を押し上げる要因となります。 

地域的な人件費の差 

管理費の多くは、清掃スタッフや警備員、管理人に支払う「人件費」です。そのため、東京など最低賃金が高い都市部は、地方よりも管理費が高くなる傾向があります。 

管理費会計・修繕積立金会計の収支を確認する 

管理費が安いマンションを見つけたら、契約前に必ず管理組合の会計状況を確認しましょう。管理費が安くても、収支が赤字であれば、いずれ値上げや管理サービスの質の低下を招く可能性が高いためです。

会計状況は、購入時に不動産会社を通じて取得できる**「重要事項調査報告書」**で確認できます。チェックすべきポイントは以下のとおりです。

• 管理費会計が黒字かどうか:毎年赤字が続いている場合、現在の管理費では運営コストを賄えておらず、近い将来の値上げがほぼ確実です。
• 修繕積立金の積立総額と長期修繕計画のバランス:計画に対して積立額が不足しているマンションは全体の約4割にのぼるとされます。不足分は将来の値上げや一時金の徴収で補われるため、「今の安さ」が続くとは限りません。
• 滞納の状況:管理費・修繕積立金の滞納が多いマンションは、収入不足から管理の質が下がったり、残りの居住者の負担が増えたりするリスクがあります。
• 借入金の有無:大規模修繕のために管理組合が借入をしている場合、返済が管理費・修繕積立金の負担に上乗せされます。

「管理費が安い」ことと「会計が健全である」ことはまったく別の話です。目先の月額の安さだけでなく、将来も無理なく維持できる収支になっているかまで確認することが、後悔しないマンション選びのポイントです。

マンションを管理費の安さだけで選んではいけない

マンションを管理費の安さだけで判断するのはやめましょう。

• 管理費だけではなく管理内容で判断する
• 質が保たれるマンション環境の維持には管理費は必要

全体像を押さえておくと「安いけれど実は将来不安だらけ」というマンションを避けやすくなります。

管理費だけではなく管理内容で判断する

マンション選びにおいて重要なのは、管理費がそのマンションの管理やサービスの品質に見合っているかの確認です。

たとえ管理費が高価でもマンションが適切に運営されている場合、それによって不動産の価値が保たれ、将来的に価値が下がることなく売却できる可能性が高まるでしょう。

マンションの価値を維持することは、将来的に住み替えや転居が必要になった際に、望む価格での売却が可能になり、投資としてのメリットが大きくなります。

また、安全性を優先する場合は、長時間管理人が常駐し、警備員が24時間体制で勤務しているマンションを選びましょう

こうしたのポイントをマンション選びにおいて考慮し、快適かつ価値ある住まいを確保してください。

質が保たれるマンション環境の維持には管理費は必要

マンションの価値は、築年数が経過すると共に通常、建物や設備の老朽化が進むにつれて影響を受けます。

不十分な管理費では、マンションの必要なメンテナンスが適切に行われないリスクもあります。

結果的に外壁や廊下などの明らかな汚れや損傷が修復されずに放置されると、不動産の資産価値は低下するかもしれません。

また、立地が良いにも関わらず、管理が不十分で適切なメンテナンスが行われていないマンションは居住者にとって魅力が減少するでしょう。

適切な管理と定期的なメンテナンスが行われているマンションは、住みたいと思う人が多いです。

そのような物件を選ぶ意識が資産価値を保つコツとなります。

こうした点をマンション選びの際にしっかりと評価する意識が、長期的に見て賢明な判断をしてください。

マンション管理費を滞納するとどうなる？

マンションでは、管理費は居住者の全員が毎月納めなければならない費用として法律で定められています。

管理費を6ヶ月以上滞納すると、管理組合から訴えられる場合があります。

滞納が続くと、管理組合から支払督促や民事訴訟(提訴)をされる可能性があります。

判決が確定してもなお支払わない場合は、給与や預貯金、最終的には住戸そのものが差し押さえ・競売の対象になるおそれもあります。

また、管理費・修繕積立金の滞納情報は、売却時の重要事項調査報告書にも記載されるため、資産価値や売却のしやすさにも悪影響が及びます。

管理費や修繕積立金を滞納すると、個人だけでなくマンション全体にも悪影響が出ます。

滞納が積み重なる前に、状況を共有し、解決方法を探しましょう。

マンション管理費が値上げされるタイミング

マンションの管理費が上がる時期は、通常、現在の料金では建物の日々の運営と保守に必要なコストを賄えなくなった時です。

たとえば、管理業務の契約内容が変更されたり、労働費や電気代などの運営コストが増加した場合、初めの設定金額では資金が足りなくなる場合があります。

マンションの管理費の増加は、維持管理コストの不足が原因です。

こうした変動要因を理解しておけば、料金が上がる可能性のある時期をある程度予測することができます。

年々増える管理費には、元から仕組みとして上げていく前提が入っている場合もあります。

関連記事：マンション管理会社を変更する際の手順｜変更するメリット・デメリットも解説

マンション管理費が値上がりする原因

マンション管理費が値上がりする原因は以下のとおりです。

• 管理コストが増えて費用が不足したため
• 初期の設定金額が低かったため、管理費が不足
• 電気代の値上がり
• 滞納者の増加
• 人件費の高騰

現在のコストだけでなく、「これからどれくらい増える予定なのか」を考える意識が重要です。

管理コストの増加による費用の不足

管理費の不足が生じるケースには注意が必要です。

たとえばマンションに新たに植栽を追加した場合、水やりによる水道費の増加などの費用が発生します。

さらに、通常の日常清掃に加えて、特別な設備を用いた清掃が定期的に必要とされる場合も、現在の管理費ではカバーしきれず、管理費の値上げの一因となる可能性があります。

こうした変更や追加サービスに伴うコスト増に対応するための管理費の見直しや値上げに備えておきましょう。

不十分な初期の金額設定による管理費の不足

分譲マンションの管理費が初めに設定された金額が必ずしも適切であるとは限らず、購入者の関心を引くために意図的に低く設定されているケースもあります。

こうした設定設定は、購入者の興味を引くための戦略ですが、実際の運営コストを反映していないため将来的に財務的な不足が生じやすく、管理費の値上げが必要になる場合が多いです。

マンションを購入する際には、設定されている管理費が運営に必要な実際のコストを適切に反映しているかを慎重に検討し、将来的な費用増加のリスクに備えましょう。

電気代の値上がり

マンション管理費の設定は元々、設定された時点の費用相場に基づいています。

電気料金が上昇した際には、元の設定金額が資金不足に陥る可能性があります。

とくに古いマンションでは、効率の低い白熱灯を使用しているケースが多く、電気料金の上昇が直接的に管理費の不足につながります。

このような場合、管理費の値上げが行われる可能性がありますので、将来的なコスト増に備えて注意が必要です。

滞納者の増加

管理費の設定は、全ての居住者や所有者が費用を支払うのが前提です。

したがって、滞納者が少なければとくに問題はありませんが、滞納者が増えると管理費の収入が不足し、その結果として資金不足が発生します。

この不足を解消するためには、管理費の値上げが必要になる可能性があります。

とくに、滞納者が多くなるとその影響で管理サービスの質が低下する場合も想定されるため、この点を踏まえた上で管理費の見直しが行われるかもしれません。

人件費の高騰

人件費の上昇は、管理委託費の増加につながる可能性があります。

たとえば、管理員が常駐するマンションでは、管理員の給与費用が、管理会社に業務を委託している場合はその報酬が人件費の上昇の影響を直接受けます。

最低賃金の増額や労働市場の人材不足が引き起こす人件費の増加により管理費の値上げが行われる可能性を想定しておきましょう。

購入前に管理費と修繕積立金などをチェックしておくと、「買ったあとに維持費がきつい」という失敗を避けやすくなります。

マンション管理費が高いと感じたときの対処法 

「相場より明らかに高い」と感じた場合、居住者(管理組合)の合意があれば管理費は見直せます。おもな対処法は次の3つです。 

• 管理委託費の内訳を確認する 
• 管理仕様の見直し・削減を検討する 
• 管理会社の変更を検討する

順に解説します。

管理委託費の内訳を確認する

まずは管理会社に支払っている管理委託費の内訳(清掃・点検・管理員業務・事務管理など)を確認しましょう。相場と比べて割高な項目や、実態に合っていない仕様(清掃回数・管理員の勤務時間など)が見つかることがあります。 

管理仕様の見直し・削減を検討する

管理員の勤務日数を減らす、清掃回数を調整する、使われていない共用サービスを廃止するなど、仕様の見直しで管理費を下げられる場合があります。ただし、過度な削減は建物の劣化や資産価値の低下を招くため、管理の質とのバランスが重要です。 

管理会社の変更を検討する

複数の管理会社から相見積もりを取ると、同じ管理仕様でも委託費に大きな差が出ることは珍しくありません。管理の質を落とさずにコストを下げられる可能性があるため、管理費の値上げ提案を受けたタイミングなどで比較検討する管理組合が増えています。 

マンション管理費に関するよくある質問 

マンション管理費の平均はいくらですか? 

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、月額平均11,503円/戸(駐車場使用料等からの充当額を含む総額では17,103円)です。総戸数・地域・共用設備によって変動します。 

管理費は値下げできますか? 

可能です。管理仕様の見直しや管理会社の変更(相見積もり)により、管理の質を保ったまま削減できるケースがあります。ただし変更には管理組合総会での決議が必要です。 

タワーマンションの管理費はなぜ高いのですか? 

コンシェルジュ、ジム、ゲストルーム、24時間ゴミ出しなどの共用サービスが充実しているうえ、非常用エレベーターや超高層特有の設備点検費用がかかるためです。相場より2〜5割程度高くなることも珍しくありません。 

管理費と修繕積立金は両方払う必要がありますか? 

はい。管理費は日常の維持管理、修繕積立金は将来の大規模修繕のための費用で、区分所有者は両方の支払い義務を負います(区分所有法・管理規約に基づく)。

【まとめ】納得できる管理費で賢い住まい選びを

今回は、マンション管理費の相場と併せて、マンション管理費以外のマンション維持費や管理費の安いマンションを選ぶコツを解説しました。

記事内の相場の目安やチェックポイントと見比べれば、「高すぎるのか」「許容できる範囲か」がぐっと見えやすくなります。

数字と根拠を味方にすれば、管理費に振り回される側から、自分で選んで決める側に近づけます。

住み続けるか、売却や住み替えを検討するかは、「年齢」と「維持費」と「体力」のバランスで考えると整理しやすいです。

無理なく管理費を払い続けられるか、階段や駅距離など生活の負担が増えないかを、年代ごとに見直してみましょう。

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