マンション管理会社の変更を検討されている方のための相談所
こんな疑問はありませんか？
マンション管理費の相場を知らないとマンション管理会社を変更するときに判断材料として使えません。
本記事では、マンション管理費の相場と併せて、マンション管理費以外のマンション維持費や管理費の安いマンションを選ぶコツを解説します。
最後まで読むと、マンション管理費の相場がわかり、正しい選択ができます。
この記事の監修者
株式会社デュアルタップコミュニティ 代表取締役社長
池田 秀人
２０１７年６月株式会社デュアルタップ入社、２０１７年１０月株式会社デュアルタップコミュニティ設立（取締役就任）、２０１８年７月株式会社建物管理サービスの株式取得し、完全子会社へ（取締役就任）、２０１９年７月専務取締役に就任、２０２０年７月代表取締役に就任～現在に至る
所有資格：マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
目次
マンション管理費とは、マンションの共用部分の日常的な管理に使われる費用のことです。
管理費の金額は共用部分の持分割合（一般的には専有部分の面積）によって算出されます。
専有部分の面積が広い方が管理費の負担が多くなります。
仮に1階に住んでいて、エレベーターをあまり利用しない場合でも管理費を負担しなくてはいけません。
マンションで安心して毎日過ごすには、日々の維持・管理が必要になってきます。
マンション管理費の主な使い道は以下のとおりです。
管理費の多くの割合を占めるのが「管理会社への管理委託費」です。
管理会社が代行する主な管理業務は以下のとおりです。
清掃業務
共用廊下・エントランス・エレベーター・ゴミ置き場の清掃など
管理員業務
受付（工事の受付、鍵の貸し出しなど）、建物・設備の点検、宅配業社の荷物の受け取りなど
建物・設備の管理
建物・設備の定期点検（エレベーター・排水設備・消防用設備・機械式駐車場など）メンテナンス・保守点検
管理組合の会計・収支管理
収支予算・決算案の素案作成、収支状況の報告、管理費等滞納者に対する督促など
共用部分に関する修繕の企画・実施の調整
長期修繕計画案の作成・修正など
共用部分で使用する以下のものを取り換え、補充します。
日常的な補修や共用部分の水道代や電気代などにかかる費用も管理費から支払いされます。
近年は大規模修繕工事の際に共用部分の照明をLEDに変更するマンションが増えています。
駐車場の外部貸付や広告看板などで収入を得ている場合は消費税の「課税対象」です。
このように収益事業を営む管理組合の場合はこれらの税金も管理費から支払われます。
マンション共用部分を補償対象とする火災保険などの保険料も管理費から支払われます。
多くの管理組合では以下の保険に入っていることが多いでしょう。
上記の保険に加入していないと、火災や地震などの自然災害による損害や建物の不備により居住者・第三者に怪我をさせてしまった場合に多額の費用が発生してしまいます。
マンションでは、管理費は居住者の全員が毎月納めなければならない費用として法律で定められています。
管理費を6ヶ月以上滞納すると、管理組合に所属する弁護士に訴えられる場合があります。
仮に起訴された場合は、圧倒的に不利になるため、場合によっては住居を差し押さえられてしまう場合があります。
上記のことから滞納すると大変なことになるため、管理費は必ず払いましょう。
結論として、管理費と修繕積立金は、集められる目的が異なります。
修繕積立金は、マンションの大規模な修繕に備えるお金です。
マンションでは、10年スパンの長い計画に基づき、エントランスや外壁、廊下など共用部分の経年劣化や不具合による大規模な修繕が実施されます。
また、居住者のニーズや、資産価値の向上を図るためのリフォームも必要になるかもしれません。
たとえば、階段に手すり設置や、エントランスに入る際のスロープ設置など、高齢化によって需要がある工事も必要です。
上記のように一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕・改修工事などに使います。
国土交通省の調査によると、マンション管理費の平均額は1戸あたり毎月15,956円です。
大規模マンションほど管理費は割安になる傾向があります。
内訳を以下にしめします。
総戸数別
例外として、タワーマンションは戸数が多くても管理費が高いことがあります。
タワーマンションは一般的なマンションよりも共用設備（ジム・ゲストルーム・キッズルーム）が多く、独自のサービスを実施している場合があるからです。
管理費以外のマンション維持費は以下のとおりです。
駐車場代は1ヶ月あたり0.5万〜3万円ほどかかります。
田舎より都会の方が高くなる傾向があります。
修繕積立金は1ヶ月あたり1.5万〜2万円ほどかかります。
修繕積立金はマンションを修繕するための費用です。
築年数が多い建物ほど高くなる傾向があります。
1ヶ月あたり約1万円かかります。
物件の広さや地価、築年数などによって異なるのが特徴です。
1ヶ月あたり1万〜2.0万円ほどかかります。
数年分をまとめて支払うと安くなる場合があります。
共用設備や施設がシンプルで築古物件かつ総戸数が多い物件を検討してみましょう。
平均額から見ると築古物件の方が安い傾向があります。
さらに総戸数が多い方が1戸あたりの負担額が減るため、管理費を抑えられます。
しかし、費用を抑えすぎてしまうと、管理費が足らなくなることがあります。
そうならないために管理費会計・修繕積立金会計の収支状況に問題がないか確認しましょう。
共用施設が多いマンションや管理人・コンシェルジュなどが常駐しているマンションは、管理費が高くなるので注意しましょう。
マンション管理費の負担を抑えられる条件は以下のとおりです。
マンション管理には多くの人が関わります。
管理費からの支出は人件費の割合が多く占めることになります。
2023年の東京都の最低賃金は1,113円で、沖縄は896円となっています。
東京都は沖縄よりも217円も高くなっています。
上記のことから場所によってマンションの管理費が変わってくることがわかります。
参照：地域別最低賃金の全国一覧
戸数規模が70戸〜80戸くらいのマンションを選ぶとマンション管理費を抑えられるでしょう。
戸数が少なすぎるマンションは、管理業務に必要な総額自体は低いですが、案分する住戸数が少ないため、世帯ごとの負担割合が高くなる傾向があります。
20戸のマンションと40戸のマンションで、両方ともエレベーターが1台だけであれば20戸のマンションの方が1世帯あたりの管理コストは高くなります。
大型マンションの場合は、案分する住戸が増える代わりに、お金のかかる設備が多かったり、コンシェルジュサービスがあったりと、管理コストの総額自体が高くなる傾向があります。
上記のことから、中規模マンション（70戸〜80戸くらい）が管理費用を抑えられるでしょう。
今回は、マンション管理費の相場と併せて、マンション管理費以外のマンション維持費や管理費の安いマンションを選ぶコツを解説しました。
国土交通省の調査によると、マンション管理費の平均額は1戸あたり毎月15,956円です。
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