大規模修繕の周期は12年~15年｜着工するまでのスケジュールや制限事項を解説

大規模修繕の適切な周期を知ることは、マンションの資産価値を保つために欠かせません。

どれくらいの頻度で修繕をすればいいの？と疑問に思っていませんか？

この記事では、一般的に推奨される12年から15年の周期での大規模修繕の理由と、その計画を立てる際のポイントを詳しく解説します。

適切なタイミングで修繕を行うことで、予期せぬ高額な修繕費用を避け、マンションの価値を長期間維持することができます。

実際に修繕周期を適切に管理することで、住み心地の向上や将来的な売却時の評価額アップにもつながるのです。

最後まで読むと、工事期間中の正しい過ごし方がわかります。

大規模修繕の周期は12年~15年

一般的に、大規模修繕の周期は12年~15年とされています。

たとえば、大規模修繕工事の1つである外壁塗装の工事周期の目安は12年~15年とされています。

屋上防水、バルコニー床防水工事の周期は12年です。

新築から12年目に屋上防水、バルコニー床防水工事のみ実施し、その3年後に外壁塗装を行うのは効率が悪いといえます。

別で発注するため費用が高くなり、発注の手間も増えます。

具体的には、以下の費用がかかってしまいます。

• 現場人件費
• 資材置場
• 仮設材
• 業者用駐車場

工事を行ううえで基礎的な費用が増えてしまいます。

以上のことから、多くのマンションでは、これらの工事を大規模修繕工事の際にまとめて実施するように計画しています。

しかし、工事対象箇所が劣化していないのに大規模修繕工事を行うのは合理的とはいえません。

たとえば、塩害が予想される海辺と、雨も日照も標準的な地域では、建物の経年劣化の度合いに大きな差が出ます。

12年~15年周期を基本に考え、建物の状態によって工事時期を調整することがポイントです。

2回目以降の大規模修繕を行う時期

大規模修繕工事の周期は12年~15年が目安です。

そのため、2回目の大規模修繕工事は30年過ぎたころに行うのがよいでしょう。

国土交通省が発表している長期修繕計画のガイドラインのサンプルでは、25年目に2回目の大規模修繕工事を計画しています。

2022年4月に始まった管理計画認定制度の認定基準に「長期修繕計画の計画期間が30年以上であり、同時に残りの期間内で大規模修繕工事が2回以上行われるよう設定されている」と記載があります。

参照：国土交通省「長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン」

マンション大規模修繕工事が12年~15年サイクルといわれている3つの理由

マンション大規模修繕工事が12年~15年サイクルといわれている3つの理由は以下のとおりです。

• 「長期修繕計画作成ガイドライン」の影響
• 塗膜などの劣化を考慮している
• 特殊建築物等定期調査の全面打診調査の義務化

順番に解説します。

【理由①】「長期修繕計画作成ガイドライン」の影響

「長期修繕計画作成ガイドライン」は、マンションの大規模修繕をどのように進めていくのかが記載されているものです。

このガイドラインが公開された平成20年には、「外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年です。」と定められていると説明するような管理会社や設計事務所、大規模修繕工事の施工会社がありました。

しかし実際には、このガイドラインで掲げられた修繕周期は、「中高層単棟型のマンションの一般的な仕様や工法を想定し、関係する既存文献を参考にしておおよその目安として設定したものです。マンションの仕様、立地条件等に応じて修正します。」と記載されているだけです。

以上のことから、12年~15年でも大規模修繕の実施を定めていたり推奨していたりすることはありません。

【理由②】塗膜などの劣化を考慮している

マンションに使用される塗料の寿命は約8年、長持ちして12程度といわれています。

12年以上経過した塗料は以下のような状態になります。

• 浮き
• ひび割れ
• 結露
• 欠損

これらが進行し、コンクリート躯体を十分に保護できない状態になります。

同じマンションを12年で大規模修繕する場合と15年で大規模修繕する場合では、15年周期の方が次の修繕までの間隔が長くなってしまいます。

そのため、劣化が進んでいる可能性が高く、結果的に修繕費用が高額になる可能性が高いでしょう。

【理由③】特殊建築物等定期調査の全面打診調査の義務化

平成20年4月1日に改正された建築基準法によって、竣工・外壁改修後10年を経た建築物は、10年を超えた最初の調査の際に全面打診等による調査を行うことが義務化されました。

全面打診調査とは、外壁タイルやモルタルの表面をテストハンマーや打診棒などの検査器具を使って、浮きの有無を調べる方法です。

3年以内に外壁改修が行われる見込みの場合は、全面打診調査の実施の猶予を受けられます。

全面打診調査を行うには仮設足場が必要になるため、大規模修繕を実施した方が割安になるという理由で、12年~15年目に大規模修繕を実施することを進めている管理会社もあります。

関連記事：マンション大規模修繕が必要な理由｜工事内容やかかる費用の相場も解説

大規模修繕工事の周期延長が広まらない理由

大規模修繕工事の周期延長が広まらない理由は以下のとおりです。

• いままでと同じで、こまめな修繕が安心
• 十分な実績に基づく提案ができる施工会社が少ない

順番に解説します。

いままでと同じで、こまめな修繕が安心

多くの施工会社や管理会社は、伝統的な12年〜15年周期での大規模修繕工事を継続することが、安全で信頼できる方法だと考えています。

この慣習的なアプローチは、変化を避け、「これまでどおり」の方針に安心を感じる業界の一般的な姿勢を反映しています。

管理組合の中にも、「他のマンションも同じ方法を採用しているから、これで問題ない」と考える人々がいるのは自然なことです。

さらに、現在多くのマンションで指摘されている修繕積立金の不足にもかかわらず、資金の制約を超えて早期に修繕を実施することは、建物や設備の維持管理をより確実にするという考え方が一部には存在します。

これは、十分な資金があれば、より計画的かつ効果的な修繕が可能であるという事実に基づいています。

しかし、業界が既に確立した12年〜15年周期の修繕サイクルというビジネスモデルに基づいて運営されているため、新しいアプローチを試みる施工会社は少ないのが現状です。

これは、安定した経営計画と将来の収益予測を重視する業界の状況を反映しています。

十分な実績に基づく提案ができる施工会社が少ない

大規模修繕工事の周期を伸ばすためには、従来の12年〜15年周期よりも耐久性の高い材料や施工方法を採用することが必要です。

特に防水工事や外壁塗装では、次回の足場が設置されるまでその品質を維持できるよう、高耐久の部材を使用し、少し割高にはなるものの、耐久性を重視した工事を行うことが重要です。

しかし、現状ではこのような耐久性を重視した修繕工事を積極的に提案している施工会社はまだ多くありません。

業界紙や公募による大規模修繕工事の施工会社募集では、応募する会社の中で高耐久性工事を提案できる実績を持つ会社は約20%から30%程度に留まっています。

さらに、実際に修繕周期を延長して実施した事例が少ないため、周期延長が難しい状況が続いています。

このように、大規模修繕工事の周期延長には高い耐久性を確保するための積極的な取り組みと、それに伴う実績の積み重ねが不可欠です。

今後、周期延長に向けた業界内の動きや施工会社の取り組みに注目が集まることでしょう。

マンション大規模修繕が着工するまでのスケジュール

マンション大規模修繕が着工するまでのスケジュールは以下のとおりです。

1. 管理組合理事会・総会の開催
2. 修繕委員会の立ち上げとコンサルタント会社の選定
3. 建物・劣化診断の実施
4. 修繕計画および概算予算案の作成
5. 施工業者の選定
6. 最終工事予算の決定および総会の開催
7. 施工業者との工事請負契約の締結
8. 施工業者主催の工事説明会の開催

順番に解説します。

管理組合理事会・総会の開催

大規模修繕工事の計画を始めるにあたり、工事実施の最低1年前にはマンション管理組合の理事会・総会を開催し、工事の実施についての正式な決議を行うことが不可欠です。

工事の最適な時期については、業界では「春工事（2月～6月）」や「秋工事（8月～12月）」が推奨されています。

これは気候や作業効率を考慮した結果ですが、実際の着工月は理事会・総会で決定され、その決定に基づいて具体的なスケジュールが作成されます。

理事会・総会の開催は、工事の計画と実施に向けたコミュニティ全体の意識の統一を図るためにも重要です。

この会議を通じて、全ての関係者が工事の目的と計画について理解し、一致団結することができます。

このプロセスを遵守することで、工事がスムーズに進行し、管理組合が一丸となって修繕を成功させるための基盤が築かれます。

修繕委員会の立ち上げとコンサルタント会社の選定

総会で大規模修繕工事の決議がなされた後、マンション内での組織体制を整えるために「修繕委員会」を設立します。

この委員会は、マンション管理組合が運営し、修繕工事の具体的な進行を担当します。

委員会の構成員数に固定はありませんが、通常は5人から10人で組成されるのが一般的です。

さらに、修繕委員会設立と同時に、建築に関する専門知識が必要とされるため、コンサルタント会社に設計および監理を依頼することが一般的です。

これは「設計監理方式」として知られており、コンサルタントの選定は工事の質を大きく左右します。

建物・劣化診断の実施

大規模修繕計画の一環として、建物の現状を評価するために事前に建物劣化診断を実施します。

この診断は、専門の建物診断会社、設計事務所、または建設会社に依頼し、建物に存在する劣化、損傷、その他の問題点を明らかにすることを目的としています。

併せて、マンションにお住まいの居住者を対象にしたアンケートを実施し、診断で見逃されがちな損傷や不具合を詳細に把握します。

これにより、修繕計画がより正確で効果的になります。

修繕計画および概算予算案の作成

建物劣化診断と居住者アンケートの結果を用いて、効率的な修繕計画と概算予算の策定が行われます。

このプロセスでは、コンサルタント会社が重要な役割を担い、修繕が必要な範囲を特定し、工事の優先順位を決定します。

この段階で、必要性の低い部分は後回しにすることも考慮され、結果的にコスト効率の良い修繕計画が完成します。

この方法により、一度の修繕工事で最大の効果を得ることが可能となり、無駄を削減しつつ工事費用の節約にも繋がります。

施工業者の選定

大規模修繕工事を成功させるためには、適切な施工業者の選定が極めて重要です。

施工業者を選ぶ過程では、コンサルタント会社が設計監理を通じて、選定作業をサポートしてくれます。

施工業者の選定プロセスは以下のステップで進行します。

1.住人推薦や一般公募による施工業者の広範囲な募集

2.見積もりを行う業者の選定

3.現地での説明会及び見積もりの依頼

4.提出された見積書の詳細な比較と検討

5.候補となる施工業者とのヒアリングおよびプレゼンテーション

6.選定された施工業者への内定通知の発送

施工業者を選定する際には、単に技術力だけでなく、居住者の安全や快適性への配慮、現場の管理能力など、総合的なサービスの質も重要視されます。

このような選定プロセスを通じて、信頼できる施工業者を見つけることができます。

最終工事予算の決定および総会の開催

施工業者が選定された後は、コンサルタントの専門的な助言を参考にしながら、最終的な工事予算を策定します。

この予算計画が完成すると、マンションの理事会は臨時総会を招集し、工事の実施に関する最終決定を下します。

この重要な段階では、修繕委員会が施工業者の選定過程や選ばれた理由を詳細に文書化し、総会資料として提供します。

この資料は、施工業者がどのようにして選ばれたか、その選定理由や施工業者の特長を理事会メンバーやマンションの住民に明確に理解してもらうためのものです。

これにより、総会の参加者が施工業者選定の過程を透明に見ることができ、どのような利点があるのかを把握しやすくなります。

施工業者との工事請負契約の締結

臨時総会で最終決議が承認された後、選定された施工業者との間で工事請負契約の締結が行われます。

この契約書は施工業者によって作成され、工事の基本情報（工事名、場所、期間、契約金額）を始め、以下の重要な条項が含まれます。

大規模修繕工事請負契約書の主な内容

• 支払い条件：工事の進行状況に応じた支払いや、最終的な引き渡し時の支払い条件
• 工事完成保証：工事が完成した後の瑕疵（欠陥）に対する保証期間
• 瑕疵保険の加入：工事に関連する瑕疵保険への加入状況

契約内容は施工業者によって若干異なる場合がありますが、特に支払い条件や瑕疵保証期間については、契約を締結する前に確実に確認し、理解することが重要です。

これらの項目は工事の品質と直接関連しており、将来的なトラブルを防ぐためにも明確にしておくべきです。

施工業者主催の工事説明会の開催

工事開始の約1ヶ月前には、施工業者がマンションの全居住者を対象に工事説明会を開催します。

この説明会では、施工業者の現場代理人が工事の詳細、進行スケジュール、および工事中の安全対策や防犯措置について詳しく説明します。

説明会には、各世帯から少なくとも一人が出席することが推奨されています。

説明会の会場は、マンション内の共有施設や、利用可能な近隣の会議室が使用されることが一般的です。

工事の準備が説明会の開催で完了し、居住者への情報共有が行われた後、実際の工事スケジュールの確定が重要となります。

また、工事開始の1年前からマンション内の体制整備を進めることで、工事がスムーズに開始でき、予定通りに進行することが可能です。

部位ごとの大規模修繕の目安

部位ごとの大規模修繕の目安は以下のとおりです。

• 傾斜屋根（カラーベスト）
• 陸屋根・ルーフバルコニー
• 外壁（モルタル・サイディング・パネル）
• 外壁（タイル・コンクリート打放し）

順番に解説します。

傾斜屋根（カラーベスト）

傾斜屋根（カラーベスト）の塗装は、11~15年目を目安に修繕します。

傾斜屋根の確認ポイントは以下のとおりです。

• 塗膜の劣化による色あせの有無
• 屋根表面にコケやカビなどの発生の有無
• 素地自体が変形・ゆがみを起こし、雨漏りなど発生していないか

陸屋根・ルーフバルコニー

陸屋根・ルーフバルコニーの塗装は、11~15年目を目安に修繕します。

防水処理は、21~25年目を目安に修繕します。

陸屋根・ルーフバルコニーの確認ポイントは以下のとおりです。

• 防水面の膨れや亀裂、シーリングの劣化
• バルコニー下、軒天部などにくすみやシミの有無
• トタン系の場合、錆の発生やボルトキャップの劣化

外壁（モルタル・サイディング・パネル）

外壁（モルタル・サイディング・パネル）の塗装は、11~15年目を目安に修繕します。

外壁（モルタル・サイディング・パネル）の確認ポイントは以下のとおりです。

• 塗膜が粉状態になっていないか
• コケやカビなどが発生していないか
• クラック(ひび割れ)が発生していないか

外壁（タイル・コンクリート打放し）

外壁（タイル・コンクリート打放し）の貼り替え・塗装は、11~15年目を目安に修繕します。

外壁（タイル・コンクリート打放し）の確認ポイントは以下のとおりです。

• タイルの目地部分の欠損の有無
• 雨水汚れやコケ・カビの発生の有無
• 打診点検や赤外線を使った点検で、割れや浮きがないか

大規模修繕工事期間中の制限事項

大規模修繕工事期間中の制限事項は以下のとおりです。

• ニオイの発生
• 騒音・振動の発生
• バルコニーでの洗濯物干し制限

順番に解説します。

【制限事項①】ニオイの発生

大規模修繕工事では、塗料や防水材などを使用するため、ニオイが発生する場合があります。

そのため、嗅覚が敏感な方は気分が悪くなる場合があります。

対策としては、作業をしているエリアから離れた場所の窓を開け、換気をしましょう。

そうすることでニオイを軽減できます。

【制限事項②】騒音・振動の発生

大規模修繕工事は、マンションの外壁やバルコニー、廊下などの共用部分をすべて修繕します。

そのため、以下のような作業が発生します。

• 足場を建物外部に組み立てる作業
• 壁つなぎと呼ばれる足場を外壁などへ固定されるためにドリルで穴をあける作業

足場に限らず、多くの作業で騒音・振動が発生します。

作業中はテレビの音や電話の音が聞こえにくくなるでしょう。

【制限事項③】バルコニーでの洗濯物干し制限

場合によっては、バルコニーでの洗濯物干し制限になるでしょう。

塗料の飛散や粉じんの発生が考えられる場合には、洗濯物が汚れてしまうためバルコニーへの洗濯物干し制限がかかります。

しかし、大規模修繕工事期間中ずっと洗濯物が干せないというわけではありません。

その日の作業状況によって洗濯物干しできるかが変わってきます。

工事用掲示板で、その日の作業内容を確認し、洗濯物を外へ干せるかどうか確認しましょう。

マンション大規模修繕の相場

もっとも多い割合は「100万円〜125万円」の工事金額です。

一戸あたり100万円〜125万円の修繕費用がかかると考えられます。

100戸の大規模マンションにおける、大規模修繕費用の目安は「1億円〜1億2,500万円」です。

30戸の小規模なマンションの大規模修繕費用の目安は、3,000万円〜3,750万円です。

しかし、これらの金額はあくまでも目安であり、マンションの状態や工事内容によって費用が大きく異なります。

参照：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

【マンション大規模修繕】全体像を把握するポイント

全体像を把握するポイントは以下のとおりです。

• 目的を明確にする
• 組合員の合意を得る
• 工事費用を確保する

順番に解説します。

【ポイント①】目的を明確にする

建物の現状を把握したうえで以下の目的を明確にしましょう。

• マンション全体の安全性の確保
• 資産価値の維持
• 製品関連耐用年数

組合員の合意を得るためにも目的を明確にすることは大切です。

【ポイント②】組合員の合意を得る

大規模修繕は、組合員の財産を守るために行うことです。

そのために組合員の合意を得ることは絶対条件となります。

工事の実施は総会で決定しますが、そのための検討事項や決議内容はその都度、組合員に周知させる必要があります。

【ポイント③】工事費用を確保する

工事費用の確保は大切です。

前提として工事費は修繕積立金の範囲内で済ませたいものです。

しかし、過去に作成された長期修繕計画書の修繕積立金と、建物の現状を照らし合わせるとズレが生じることが多く見受けられます。

修繕積立金では足りない場合、一時金の徴収や借入により、工事費用を確保する必要があることも視野に入れましょう。

参考：一般社団法人マンション大規模修繕協議会「マンション大規模修繕の流れ」

特定の外装仕上げ材は10年ごとの全面打診調査が必要

2008年に国土交通省告示第282号により、歩行者への危害を防ぐため、特定の外壁仕上げ材について10年ごとの全面打診調査が義務化されました。この告示は、以下の2つの条件を満たす建築物に適用されます。

1. 竣工または最後の外壁改修から10年以上が経過していること。

2. 過去3年以内に打診調査を行っていないこと。

これらの条件に該当する建物は、外壁の全面にわたって打診調査を実施する必要があります。

打診調査とは、テストハンマーや専門の検査器具を使用して外壁材の状態を確認する作業です。

この調査は一級建築士、二級建築士、または建築物調査員資格証を持つ専門家に依頼することが求められ、その結果を地方自治体に報告する必要があります。

調査を怠った場合、建築基準法に基づく100万円以下の罰金が課せられる可能性があります。

また、打診調査の際には通常、足場を組む必要があります。このため、大規模修繕工事と打診調査を同時に行うことで、全体の費用を削減することが一般的です。

大規模修繕工事では足場の設置が必須であり、そのコストが全体の負担を大きく左右します。

このように計画的に修繕と調査を組み合わせることで、建物の安全性を維持しつつ、経済的なメリットも得ることができるため、多くの建物管理者に採用されています。

参考：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」

まとめ【マンション大規模修繕工事が12年~15年といわれている理由を理解しましょう】

マンションの大規模修繕は、一般的に12年から15年の周期で実施されることが推奨されています。

この周期は、建物の保護と効率的な修繕計画の実施を目的として設定されています。

特に外壁の塗装や防水工事など、劣化が進行すると建物全体の耐久性に影響を及ぼすため、適切な時期に計画的な修繕が必要です。

重要ポイント

• 修繕周期の目安: 外壁塗装や防水工事など、12年から15年が一般的です。
• 経済的合理性: まとめて修繕を行うことで、コスト削減と効率の向上が期待できます。
• 地域差の考慮: 立地条件によって塩害などの影響を受ける地域では、修繕の周期を調整する必要があります。

それぞれの理由を理解したうえで、大規模修繕工事を迎えましょう。

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