マンション大規模修繕が必要な理由｜工事内容やかかる費用の相場も解説

「修繕」と「改修」の違いとは

修繕とは
「修繕」とは、建物が建てられた時の水準まで、機能や性能を回復させることを目的とした工事です。
劣化している箇所や不具合が発生している箇所は、修繕などを行い、問題なく利用できる状態に持っていきます。
マンションの場合は、日常で発生した不具合を修繕するための「小規模な修繕工事」があります。
小規模な修繕工事とは別に、建物全体の維持管理を目的とした大掛かりな計画修繕を行うことを「大規模修繕工事」といいます。


改修とは
「改修」とは、建物全体の機能・性能面をさらに進化させて、住みやすいマンションにしていくことが目的です。
建設時から年月が経つと、周辺の環境や暮らし方も変化していきます。
さらに、設備の進歩により、建物の性能や居住性も大きく向上していきます。
修繕だけでは、マンションを維持するための性能回復しかできません。
そのため、改修工事では修繕による機能回復に加えて、設備や性能のレベルを上げて、現在の水準に見合うようなマンションに進化させます。
マンションの資産価値の維持向上にもつながります。

【マンションの大規模修繕が必要な理由①】建物の設備は劣化するため

建物の設備は劣化するため、大規模修繕が必要です。
新築マンションでも、年数が経過するにつれて、さまざまな部分が汚れたり、傷んでくるのはしかたありません。
外壁や屋根は雨風や紫外線にさらされるため、乾燥によるひび割れやタイルの剥がれなどが発生してしまいます。
こういった劣化箇所を定期的にメンテナンスすることが、大規模修繕の目的です。
劣化により修繕が必要になりやすい箇所は以下のとおりです。


共用部分
・外壁
・屋根
・バルコニー
・手すり
・給排水配管
・エレベーター
・共用廊下・階段
・エントランス
・インターホン
・宅配ボックス
・機械式駐車場
・フェンス


個人使用が認められている共有部分
・玄関扉（外側）
・サッシ
・バルコニー
・玄関ポーチ
・1階の専用庭
・専用使用駐車場
・トランクルーム

【マンションの大規模修繕が必要な理由②】資産価値を守るため

資産価値を守るために大規模修繕を行います。
マンションの資産価値が落ちると、将来的に売却や賃貸として貸し出すときに、価格や家賃を下げざるを得なくなってしまいます。
大規模修繕工事を行わないまま、マンションの建物の経年に伴う劣化を放置すると、雨漏りや設備故障により、生活に支障をきたします。
また、見た目が悪くなったり、イメージダウンしたりとよいことはありません。
このようなことを防ぐためにも、大規模修繕は非常に大切になります。

仮設工事

仮設工事では以下の2つの工事があります。

・直接仮設工事
・共通仮設工事
順番に解説します。

直接仮設工事
直接仮設工事では、大規模修繕工事を行うために必要な「足場の設置」をします。
内容としては、建物の周りに足場を建てて、その周りをメッシュシートで覆います。
メッシュシートで覆う理由としては、工事中に塗料が飛散したり、材料が外部へ落下するのを防ぐためです。
工事中も安全に通行ができるよう、出入り口や通路の頭上に防護棚を設置したり、侵入者対策にカメラやセンサーライトを取り付けたりします。
本工事に入る前には、住居者や建物周囲の安全を守るため、さまざまな安全・防犯対策を講じます。


共通仮設工事
共通仮設工事は、主に以下の仮設設備を設置します。

・事務所や作業員の休憩所
・資材置き場
・仮設トイレ
仮設設備では、必要な電気や水道などのインフラやインターネット環境、事務所で必要な電話・コピー機・パソコンなどの機器を備える工事も含まれています。

下地

下地補修は、コンクリート構造物の損傷部分、特にひび割れなどの部分を修復する工程です。
この工程はまず建物の天井や壁などを視覚的に検査し、さらに打診検査を行い、コンクリートの状態を把握することから始まります。
ひび割れの原因は多様で、気候の変化や構造的な問題によって異なるため、適切な修復方法を選ぶ必要があります。
一般的な方法には、ポリマーセメントペーストやエポキシ樹脂を使ってひび割れを埋めることが含まれます。
また、状況に応じて、ひび割れに沿って溝を掘り、シーリング材を充填する方法もあります。
内部の鉄筋が錆びている場合は、周辺のコンクリートも弱くなっているため、より大規模な修復作業が必要です。
これには、損傷したコンクリートの撤去、鉄筋の錆除去、そして新しいコンクリートでの埋め戻しが含まれます。
このように、ひび割れの修復はもちろん、他の劣化症状の修復においても、下地の状態は仕上がりや建物の寿命に大きな影響を及ぼすため、状況の正確な評価と適切な修復方法の選択が重要です。

タイル補修

タイルが張られたマンションのメンテナンスでは、コンクリートの基礎部分のみならず、タイル自体の状態も重要です。
タイルの問題には、ひび割れや欠けが発生することに加えて、タイルが下地から離れてしまう「浮き」という現象もあります。
この浮きが進行すると、タイルが壁から剥がれ落ち、通行人に危険をもたらす可能性があるため、速やかな対処が必要です。
タイルの浮きを修復する一般的な方法は、接着剤を注入してタイルと下地の間の接着力を回復させることです。
ただし、問題の範囲が広い、または下地自体が損傷している場合には、タイルの再貼り付けが必要になることがあります。
また、タイルを貼る際には、コンクリートの基礎面を粗めに仕上げることで、タイルが将来的に剥がれにくくなるという利点があります。

シーリング工事

シーリング工事は、建物の窓枠周辺や外壁、タイルの継ぎ目に使用されているシーリング材を交換する作業です。
ゴムのような柔軟性を持つシーリング材は、時間が経つにつれて硬化し、その結果、防水性や気密性が低下します。
シーリング材の劣化によって隙間が生じると、雨水などが建物の内部に侵入し、水漏れや建物自体のダメージを引き起こす原因となります。
重要なのは、接合部の材質に適したシーリング材を選択することで、これにより効果的な修理と長期的な保護が実現されます。

塗装工事（外壁・鉄部）

塗装工事には以下の2種類の工事があります。

・外壁塗装工事
・鉄部塗装工事
順番に解説していきます。


外壁塗装工事
外壁塗装の工程では、最初に塗装面の現状を把握するために、下地と既存の塗膜の付着状況を確認します。
この付着力が十分にある場合は、既存の塗膜の上に新たな塗料を重ね塗りします。
付着力が不十分な場合は、既存の塗膜が剥がれるリスクを避けるために、一旦塗膜を除去してから新しく塗り直す必要があります。
塗装には、シリコン塗料やフッ素塗料などが使用されることがあり、これらの塗料を均等に適量塗ることは、塗装効果を最大化するために重要な工程です。


鉄部塗装工事
鉄部塗装の工事では、錆や腐食と戦うために、特に錆止め塗料の適用が重要です。
この工事は、鉄製のドア、階段、メーターボックスなどの鉄製部分に行われます。
錆をサンドペーパーで慎重に取り除くことは、この工程で特に重視されるべきポイントです。
この手順を入念に行うことで、錆の再発を防ぎ、塗料の密着を強化することが可能になります。
適切に下処理を施した鉄部には、錆止め塗料を始め、中間層の塗装、そして最終的な仕上げ塗装を施し、その保護性を強化します。

防水工事

建物の長期的な耐久性を維持するためには、雨水などがコンクリートの内部に浸透するのを避けることが不可欠です。
防水工事は特に、屋根や外部階段、バルコニーなど、雨風に直接晒される部分に集中して実施されます。
屋上やルーフバルコニーなどの箇所は、劣化が進むと室内への水漏れの原因となり得るため、居住者の生活環境を保護するためにも定期的なメンテナンスが求められます。
防水工事においては、アスファルト、ウレタン、塩化ビニル樹脂シートといった様々な防水素材が使用されます。
これらの素材はそれぞれ異なる特性を持っており、補修時には、劣化の程度や既存の防水層との相性を考慮して、適切な素材や施工方法を選ぶことが重要です。