【保存版】マンション管理組合でよくあるトラブル7選｜解決方法や相談先も紹介

「マンションの管理組合が機能していない…どう対応すればいいの？」

「住民同士のトラブルが起きたとき、管理組合はどこまで関与していいの？」

こうした疑問に答える記事です。

この記事でわかること

・管理組合と管理会社の役割の違い

・マンションで起こりやすい5大トラブルと原因

・専門機関や相談先を活用したトラブル解決の流れ

マンションのトラブルは、制度の理解不足や対応の遅れから深刻化するケースが多いです。

管理組合と管理会社の役割があいまいなまま動き出すと、責任の押し付け合いやトラブルが起こります。

住民同士の感情に任せた話し合いは、さらに問題を大きくするだけです。

まずは 記録を残す・理事会を通す・第三者も活用する の3ステップで進めてください。

この記事を読めば、住民が感情的に対立せず、冷静に問題を整理して解決へ進める方法がわかります。

あなたのマンションでも今日から実践できます。それでは始めましょう。

マンション管理組合とは

マンション管理組合とは分譲マンションを購入した人で構成された、マンションを管理するための自主管理組織のことです。

マンションが新築されると、「区分所有法」という法律に基づき管理組合は自動的に結成され、区分所有者全員が自動的に管理組合のメンバーになります。

組合員になれるのは区分所有者だけであり、区分所有者の家族などの同居人や、区分所有者から住戸を借りて住んでいる賃借人は組合員になることはできません。

関連記事：【保存版】マンション管理会社の正しい選び方｜変更するメリットも解説

マンション管理組合の業務内容

マンション管理組合の業務内容を以下の状況にわけて解説します。

• 理事会役員の場合
• 理事会役員以外の場合

順番に解説します。

理事会役員の場合

理事会役員の任期は1〜2年のケースがほとんどです。

適宜開催される理事会などの会議に出席しないといけません。

理事会役員の主な業務内容は以下のとおりです。

理事長

管理組合を代表して業務を行う。総会を招集し、議長を務める。

副理事長

理事長を補佐し、不在時には代理を行う。

理事

理事会を構成し、管理組合の業務を行う。

監事

組合の業務執行・財産状況を監査して、結果を総会に報告する。

理事会役員以外の場合

理事会役員でなくても、年に1度開催される「定期総会」に参加します。

また、以下のような業務が発生する可能性があります。

• マンション全体の大掃除への参加
• 理事会が実施するマンション関係のアンケート

役員でない住民も、マンションの課題解決について考えることが大切です。

関連記事：マンション管理組合から脱退はできない｜その理由と役職について解説

マンション管理組合の仕組みと責任の範囲を理解する

マンション管理組合は建物の維持・修繕、管理費や積立金の運用、住民間の調整など、共同生活に関わる意思決定を担います。

一方、管理会社は管理組合から業務を委託される外部業者。清掃、点検、会計処理など実務を担当します。両者の関係は「委託主と受託者」であり、責任の範囲が異なります。

この区別が曖昧なままだと、「管理会社が悪い」「理事会が機能していない」といった責任転嫁が起きやすくなります。結果として、管理不全になり、放置や老朽化が進行してしまうのです。

トラブルを防ぐ第一歩は、「誰が、どこまで責任を負うのか」を明確に共有すること。役割の整理が、円滑な運営の出発点になります。

マンション管理組合でよくあるトラブル7選

マンションでよくあるトラブルは以下のとおりです。

1. 生活音
2. 違法駐車
3. 水漏れ・排水管に関するトラブル
4. ペットに関するトラブル
5. 管理費や修繕積立金の滞納問題
6. 共用部分に私物放置のトラブル
7. 理事のなり手不足の問題

順番に解説します。

生活音

生活音といっても、さまざまな音があります。具体的にどのような生活音で問題が起きるかを以下に示します。

• 家電製品
• 子ども
• 床

順番に解説します。

【生活音①】家電製品

騒音の元になる家電はテレビや洗濯機、掃除機などがあげられます。

日中に家電製品を使っても、気にならないけど夜中に使うと音が目立つでしょう。

予防策を以下に示します。

• 洗濯機や掃除機は朝8時〜夜21時のみ使用可能
• 夜21時以降のテレビや音楽鑑賞は音量を下げたり、イヤホンを利用する

このように、管理規約で時間帯を定めて伝えてみてはいかがでしょうか。

その他の対策として、洗濯機は壁から離して、防振マットを敷くなどがあげられます。

【生活音②】子ども

小さいお子さんや赤ちゃんがいる家庭では、走り回る音や鳴き声といった騒音も出やすくなるでしょう。

子どもの騒音対策は以下のとおりです。

• 床に防音マットを敷く
• 家具の配置を考え直す
• 遮音カーテンを使用する

しかし、赤ちゃんの夜泣きはなかなか防ぎようがありません。

そのため、少しでも住民間の理解を得るために積極的に住民とのコミュニケーションをとるのも対策の1つです。

【生活音③】床

床はカーペットなど敷いていないと音が外に漏れやすいため、騒音の原因となります。

対策としては以下のことがあげられます。

• 防音マットもしくは防音性の高いカーペットを敷く
• 家具にクッションシールを取り付ける
• 防音性の高いスリッパを着用する

このような工夫で騒音を防げます。

違法駐車

マンションの駐車場では、違法駐車などの問題が発生することがあります。

例えば、指定された駐車スペース以外の場所に車が停められていたり、本来の利用者ではない車両が駐車されていることがあります。

こうした駐車の問題は、利用者の通行を妨げる原因となるため、迅速な対応が求められます。

ただし、駐車トラブルはマンション住民だけでなく、外部の第三者が関与しているケースも多く、解決が難しい場合があります。

そのため、焦らず慎重に対応することが重要です。

水漏れ・排水管に関するトラブル

水漏れは、住民が原因になるケースと排水管などの設備が原因になる2つのケースがあります。

住民が原因で水漏れになるケースは、お風呂や洗面台で水の出しっぱなしや、洗濯機などの水を利用する家電製品の故障による水漏れなどが当てはまります。

排水管などの設備が原因になるケースでは、排水管の老朽化によるひび割れなどが考えられます。

水漏れは住民だけでは対応できないため、管理組合に相談が来ます。

複数の住民でトラブルが発生する可能性が高いため、対応が必要です。

ペットに関するトラブル

ペットのトラブルとしては、鳴き声の騒音やふん、尿などの臭いがあげられます。

ペットの飼育については、マンションの管理規約などに定められている場合が多いです。

管理組合は規約通りに飼育することを住民に周知しなくてはいけません。

中にはペット飼育が禁止されているにもかかわらずペットを飼育する人がいます。

ペットは生き物であるため、規約に違反しているからといって、すぐに改善させることは難しいでしょう。

ペットトラブルは他の住民からクレームが入りやすく、管理組合としてトラブル対応を行う必要があります。

管理費や修繕積立金の滞納問題

管理費などの滞納は、区分所有者間の不公平感から住民トラブルや理事会と滞納者などの対立につながる問題です。

理事会と管理会社が協力して長期の滞納にならないように初期の段階で対応することが大切です。

共用部分に私物放置のトラブル

マンションの共用廊下や駐車場などに、私物を放置するのは違反行為です。

万が一、火事や地震などが起きた場合、避難経路がふせがれてしまうため、大変危険です。

こういった違反が広がらないために、共用部に私物が置かれているのを発見した場合には、すぐに注意をするなどの迅速な対応が必要となります。

理事のなり手不足の問題

理事のなり手不足問題は簡単には解決できません。

マンションでは、「居住者の高齢化」や「無関心層の増加」により理事のなり手不足が社会問題化しています。

 理事会や役員間の対立

役員内の不和は、表面化しにくい一方で管理運営に深刻な影響を与えます。独断的な理事長、意思疎通の欠如、役員間の温度差など、いずれも機能不全の引き金です。

まずは情報共有を徹底。議事録を正確に作成し、会議内容を全員が把握できるようにします。対立が起きた際は、多数決ではなく「なぜ反対なのか」を丁寧に聞き取り、合意形成を重視しましょう。

また、役割分担や任期のルールを明確にすることも有効です。公平な体制が維持できれば、対立よりも協調を生む理事会運営に変わります。理事会は“個人戦”ではなく“チーム戦”であることを意識しましょう。

 管理会社とのすれ違い

「報告が遅い」「見積もりが不明瞭」「対応が雑」など、管理会社に不満を抱く組合は少なからず存在します。原因の大半は、契約範囲と期待値のズレです。

まず、委託契約書を確認し、業務範囲を整理。理事会として報告頻度や担当窓口を明確に決めておきます。改善要望は口頭ではなく、文書で正式に提出しましょう。

定期的な打ち合わせや評価制度を導入すると、相互理解が深まります。サービスの質を維持するには、理事会が“監督者”として主体的に関与する姿勢が不可欠です。

マンション管理組合のトラブル解決方法3選

マンション管理組合のトラブル解決方法は以下のとおりです。

• 住民とのコミュニケーションを増やす
• トラブル防止のためのルールを設定する
• 外部の専門家に依頼する

順番に解説します。

【トラブル解決方法①】住民とのコミュニケーションを増やす

住民とのコミュニケーションを増やすと、トラブルが起こりにくくなったり、解決しやすくなったりします。

円滑なコミュニケーションがとれていると、多少の騒音が聞こえてきても気になることはないでしょう。

そのため、マンションの管理組合としては、住民同士がコミュニケーションを取れるような場を設けることが大切です。

【トラブル解決方法②】トラブル防止のためのルールを設定する

個人間のトラブルを抑制することは難しいかもしれませんが、共有部分に関するトラブルなどは防止しやすくなります。

ルールを設定すると、トラブルが起こりにくくなります。

ルールでしっかりと決められていたら、ルールを犯すようなことは行いにくくなるでしょう。

【トラブル解決方法③】外部の専門家に依頼する

トラブルの内容によっては、マンションの管理組合だけでは解決が困難な場合もあります。

話し合いや注意を行っても解決しない問題を無理に管理組合だけで対処しようとすると、かえって事態が悪化してしまうこともあります。

解決が難しいと感じるトラブルについては、専門知識を持つ外部のプロに相談するのが賢明です。

マンション管理会社とのトラブル相談先

マンション管理会社とのトラブル相談先は以下のとおりです。

• マンション管理業協会
• マンション管理士事務所
• 公益財団法人マンション管理センター
• マンション紛争解決センター

順番に解説します。

マンション管理業協会

「一般社団法人マンション管理業協会」はマンション管理会社が加盟する唯一の業界団体で、マンション管理に関する無料相談が可能です。

この協会はマンションにおける良好な居住環境と快適な共同生活を確保するために活動していて、国土交通省から「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に規定する指定法人として認定されています。

「マンション管理業協会」では、協会に加盟するマンション管理業者に対する苦情を受け付けており、苦情解決制度によって公正な立場から事情調査を行い、問題解決に向けた話合いのためのアドバイスをしています。

マンション管理士事務所

「マンション管理士事務所」では、国家資格の「マンション管理士」を持つ専門家が、全国各地でマンション管理士事務所を開設しており、ほとんどの場所で無料相談を受けられます。

本質をとらえたアドバイスを得られる可能性がありますが、マンション管理士事務所は公的な団体ではないため、トラブル解決に向けた仕事発注を目的として無料相談を受け付けている場所がほとんどです。

公益財団法人マンション管理センター

「公益財団法人マンション管理センター」は、国土交通省からマンション管理適正化推進センターの指定を受けている団体です。

相談では、公平・中立的な立場での回答を得ることが可能で、団体の利益のために特定の弁護士や企業を紹介されることはありません。

管理会社と管理組合の仲裁に入ることはないため、アドバイスを踏まえて自分たちで解決に向けて動く必要があります。

マンション紛争解決センター

「マンション紛争解決センター」とはマンション管理のトラブルの早期解決を目的とする相談機関のことです。

日本マンション管理士連合会という社団法人が法務大臣から認証を受けて、運営しています。

積立金の滞納や騒音などのトラブルから、修繕業者や近隣住民などの外部とのトラブルまで幅広く対応可能なのが利点です。

また、全国どこでも出張可能なのも強みの1つです。

トラブルをこじらせない対応方法

冷静な初動対応

問題が起きたら、まずは感情を抑え、事実を整理します。日時・場所・関係者・内容を詳細に記録。写真やメモを残しておくと、後の判断材料になります。

相手への直接抗議は逆効果になることも。冷静さと客観的証拠が、後々の信頼を左右します。初動対応は「冷静・記録・共有」が三原則です。

理事会を経由した正式な対応

住民同士の直接交渉は、誤解や感情的対立を招く危険があります。トラブルの内容によっては理事会を通して正式に対応しましょう。

理事会が間に入ることで、判断が公平になります。通知文では感情的な表現を避け、事実のみを簡潔にまとめる。議事録に対応経緯を残し、住民全体で共有できる状態にしておくことが再発防止につながります。

関連記事：マンション管理組合の理事長になったら何をすべき？役割・仕事内容から注意点まで徹底解説

第三者機関への早期相談

理事会で解決が難しい場合は、専門機関への相談を検討しましょう。

相談先	主な役割・特徴	想定される相談内容
マンション管理センター	行政的支援・法制度の助言	管理規約・運営体制の見直しなど
マンション管理士	運営改善・調整の専門家	理事会の進行・運営改善・住民調整
弁護士	法的トラブルの解決	契約問題・損害賠償・訴訟対応

早めの相談が、深刻化を防ぐ最大の手段。感情的な衝突を避け、専門家の視点で客観的な判断を導くことが、健全な運営への近道です。

水漏れ事故の責任先

水漏れ事故の責任先は以下のとおりです。

• 人為的な問題
• 建設的な問題
• 自分が加害者になってしまった場合

順番に解説します。

人為的な問題

人が原因となった水漏れ事故の場合、事故を引き起こした人がその責任を負う必要があります。

分譲マンションの場合、部屋の持ち主や住んでいる人が責任を持つことが多いです。

設備や建物の老朽化が原因で水漏れが発生した場合、その故障箇所を所有している人が賠償責任を負うことになります。

専有部分で起きた水漏れはその部屋の所有者が、共用部分の場合は管理組合が責任を取るのが一般的です。

建設的な問題

建築工事に不備が原因となって発生した水漏れは、基本的に分譲会社や施工業者が責任を負うことになります。

例えば、配管の接続ミスや部品の取り付け間違いなど、工事中のトラブルが原因の場合がこれに該当します。

ただし、こうした責任が発生する期間は、契約内容や法律によってあらかじめ決められているため、確認が重要です。

自分が加害者になってしまった場合

自分の不注意で水漏れ事故を起こしてしまった場合は、まず早急に対応して水漏れを止めることが最優先です。

異変に気づいたら、すぐに管理会社や管理組合に連絡し、状況を確認してもらいましょう。

その際、階下の部屋にも被害が及んでいないか確認をお願いすることが重要です。

ただし、壁や床の内部にある配管から水漏れしている場合、自分では気づかないうちに周囲に被害を与えていることもあります。

反対に、階下の住人や管理会社から「水漏れの可能性がある」と連絡を受けた場合は、相手を無視せず、誠意を持った対応を心がけてください。

水漏れ箇所によっては、フローリングを剥がすなどの調査が必要になることもあります。

水漏れを放置するとカビの発生や建物全体の劣化といった問題につながるため、積極的に調査に協力することが大切です。

マンション管理組合が抱える問題点

マンション管理組合が抱える問題点は以下のとおりです。

• マンションの老朽化
• 財政コストの増加
• 住民の高齢化

順番に解説します。

マンションの老朽化

マンションが古くなると、修繕が必要な箇所が増えていくのは避けられません。

中には、修繕では対応できず、設備そのものを交換する必要が出てくる場合もあります。

特に、築35～40年目ごろに行う3回目の大規模修繕工事では、工事費用が非常に高額になることが一般的です。

もし、これまで十分な修繕積立金が蓄えられていて予算内で対応できるのであれば問題ありませんが、実際には資金不足のマンションが多いと言われています。

大規模修繕工事を実施しなければならない状況で、予算が足りない場合、以下のような対応策が考えられます。

工事の見積もりを詳しく確認し、緊急性の高い箇所のみを優先的に修繕する（必要に応じて専門家に相談）

コストを抑えるために比較的安価な業者に依頼する（ただし、品質が低くならないよう注意が必要）

それでも費用が確保できない場合、次のような手段が検討されます。

• 各住戸の所有者から一時金を徴収する
• 銀行などから資金を借り入れる

ただし、これらの方法を実行するには、マンション総会での決議が必要です。

金銭的な負担増に対する抵抗が大きい場合、総会で承認を得るのが難しいケースも少なくありません。

その結果、必要な大規模修繕工事が実施できず、計画が先延ばしされ、マンションの老朽化がさらに進んでしまうことになります。

財政コストの増加

この問題は、マンションにおける課題の中でも特に深刻と言えるかもしれません。

近年、マンション管理や修繕に必要な費用が軒並み上昇し、多くのマンションが財政的に苦しい状況に追い込まれています。

老朽化や住民の高齢化といった問題は、築年数が進んだマンションに多く見られる傾向がありますが、費用負担の増加という問題は、新しいマンションでも例外ではありません。

管理コストが増加している主な理由には、以下のようなものがあります。

• 人件費の上昇
• 管理会社の方針変更による料金の値上げ
• 電気代や保険料などの固定費の高騰

住民の高齢化

マンションの築年数が進むということは、その区分所有者の高齢化も進行することを意味します。

例えば、新築時に30代だった住民が40年後には70代に、40代だった場合は80代になる計算です。

もちろん、途中で若い世代が中古マンションとして購入するケースもありますが、全体的には住民の高齢化率が上昇する傾向にあります。

所有者の高齢化が進むと、さまざまな問題が起こりやすくなります。

中でも特に多いのが、「役員を引き受ける人が不足する問題」です。

高齢を理由に役員を辞退する人が増えると、役員を担当できる住民が限られ、結果的に同じ人が頻繁に役員を引き受けなければならなくなります。

このような状況では、役員を担当する人たちが不公平さを感じ、マンション内でトラブルに発展するケースも見られます。

再発を防ぐための仕組みづくり

トラブルを防ぐには、個人の努力ではなく「仕組みの改善」が欠かせません。特に、ルール・透明性・住民参加の3つを軸に運営体制を整えることが重要です。

仕組みの柱	目的	具体的な取り組み例
ルール整備	不明確な点を減らす	管理規約・使用細則を必要に応じて見直す
情報の透明化	不信感を防ぐ	議事録・会計を定期的に公開する
住民参加	合意形成と納得感	説明会・アンケートを定期的に実施する

この3点を維持できれば、問題が起きにくい体制が整います。

管理会社との定例ミーティング

理事会と管理会社の意思疎通不足は、誤解や放置の原因になります。定例ミーティングを設け、現場の課題を共有しましょう。

清掃・点検・修繕など、日常業務の進捗を確認し、問題を早期に発見。対話を積み重ねることで、信頼関係が強化され、対応スピードも上がります。

外部専門家・監事の導入

外部の目を入れることで、運営が健全化する場合もあります。マンション管理士等を導入すれば、理事会の判断が客観的になります。

会計や修繕費の扱いは、専門家による監査が効果的。不正やミスの防止だけでなく、住民への安心感にもつながります。第三者の視点が、信頼できる管理体制を後押しします。

関連記事：騒音をマンション管理会社に相談しても改善しない理由｜騒音トラブルの元となる音も紹介

まとめ【不満の残るマンション管理会社は変更を検討しましょう】

今回は、マンション管理組合でよくあるトラブル7選と合わせて、マンション管理組合のトラブル解決方法やマンション管理会社とのトラブル相談先を紹介しました。

マンションでよくあるトラブルは以下のとおりです。

• 生活音
• 違法駐車
• 水濡れ・排水管に関するトラブル
• ペットに関するトラブル
• 管理費や修繕積立金の滞納問題
• 共用部分に私物放置のトラブル
• 理事のなり手不足の問題

トラブルを最小限に抑えるためにも住民とのコミュニケーションをとることは大切です。

「マンション管理会社変更したいけど、やり方がわかんない……」

「今のマンション管理会社に不満がある……」

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