マンション管理組合でよくあるトラブル7選｜解決方法や相談先も紹介

マンション管理組合の業務内容

マンション管理組合の業務内容を以下の状況にわけて解説します。
・理事会役員の場合
・理事会役員以外の場合
順番に解説します。

理事会役員の場合
理事会役員の任期は1〜2年のケースがほとんどです。
適宜開催される理事会などの会議に出席しないといけません。
理事会役員の主な業務内容は以下のとおりです。

理事長
管理組合を代表して業務を行う。総会を招集し、議長を務める。

副理事長
理事長を補佐し、不在時には代理を行う。

理事
理事会を構成し、管理組合の業務を行う。

監事
組合の業務執行・財産状況を監査して、結果を総会に報告する。


理事会役員以外の場合
理事会役員でなくても、年に1度開催される「定期総会」に参加します。
また、以下のような業務が発生する可能性があります。
・マンション全体の大掃除への参加
・理事会が実施するマンション関係のアンケート
役員でない住民も、マンションの課題解決について考えることが大切です。

【マンショントラブル①】生活音

生活音といっても、さまざまな音があります。具体的にどのような生活音で問題が起きるかを以下に示します。

・家電製品
・子ども
・床

【生活音①】家電製品
騒音の元になる家電はテレビや洗濯機、掃除機などがあげられます。
日中に家電製品を使っても、気にならないけど夜中に使うと音が目立つでしょう。
予防策を以下に示します。
・洗濯機や掃除機は朝8時〜夜21時のみ使用可能
・夜21時以降のテレビや音楽鑑賞は音量を下げたり、イヤホンを利用する
このように、管理規約で時間帯を定めて伝えてみてはいかがでしょうか。
その他の対策として、洗濯機は壁から離して、防振マットを敷くなどがあげられます。


【生活音②】子ども
小さいお子さんや赤ちゃんがいる家庭では、走り回る音や鳴き声といった騒音も出やすくなるでしょう。
子どもの騒音対策は以下のとおりです。
・床に防音マットを敷く
・家具の配置を考え直す
・遮音カーテンを使用する
しかし、赤ちゃんの夜泣きはなかなか防ぎようがありません。
そのため、少しでも住民間の理解を得るために積極的に住民とのコミュニケーションをとるのも対策の1つです。


【生活音③】床
床はカーペットなど敷いていないと音が外に漏れやすいため、騒音の原因となります。
対策としては以下のことがあげられます。
・防音マットもしくは防音性の高いカーペットを敷く
・家具にクッションシールを取り付ける
・防音性の高いスリッパを着用する
このような工夫で騒音を防げます。

【マンショントラブル②】違法駐車

駐車場では、違法駐車などのトラブルが発生する場合があります。
たとえば、マンションの駐車スペースではない場所に車が駐車されていたり、本来の利用者ではない人の車が駐車されていたりするケースがあります。
駐車トラブルは利用者の通行の妨げになるため、早急に対応が必要です。
駐車トラブルはマンションの住人だけではなく、第三者が原因となることが多いため、対応が難しいトラブルです。
そのため、時間をかけて取り組む必要があります。

【マンショントラブル③】水濡れ・排水管に関するトラブル

水濡れは、住民が原因になるケースと排水管などの設備が原因になる2つのケースがあります。
住民が原因で水濡れになるケースは、お風呂や洗面台で水の出しっぱなしや、洗濯機などの水を利用する家電製品の故障による水漏れなどが当てはまります。
排水管などの設備が原因になるケースでは、排水管の老朽化によるひび割れなどが考えられます。
水漏れは住民だけでは対応できないため、管理組合に相談が来ます。
複数の住民でトラブルが発生する可能性が高いため、対応が必要です。

【マンショントラブル④】ペットに関するトラブル

ペットのトラブルとしては、鳴き声の騒音やふん、尿などの臭いがあげられます。
ペットの飼育については、マンションの管理規約などに定められている場合が多いです。
管理組合は規約通りに飼育することを住民に周知しなくてはいけません。
中にはペット飼育が禁止されているにもかかわらずペットを飼育する人がいます。
ペットは生き物であるため、規約に違反しているからといって、すぐに改善させることは難しいでしょう。
ペットトラブルは他の住民からクレームが入りやすく、管理組合としてトラブル対応を行う必要があります。

【マンショントラブル⑤】管理費や修繕積立金の滞納問題

管理費などの滞納は、区分所有者間の不公平感から住民トラブルや理事会と滞納者などの対立につながる問題です。
理事会と管理会社が協力して長期の滞納にならないように初期の段階で対応することが大切です。

【マンショントラブル⑥】共用部分に私物放置のトラブル

マンションの共用廊下や駐車場などに、私物を放置するのは違反行為です。
万が一、火事や地震などが起きた場合、避難経路がふせがれてしまうため、大変危険です。
こういった違反が広がらないために、共用部に私物が置かれているのを発見した場合には、すぐに注意をするなどの迅速な対応が必要となります。

【マンショントラブル⑦】理事のなり手不足の問題

理事のなり手不足問題は簡単には解決できません。
マンションでは、「居住者の高齢化」や「無関心層の増加」により理事のなり手不足が社会問題化しています。

【トラブル解決方法①】住民とのコミュニケーションを増やす

住民とのコミュニケーションを増やすと、トラブルが起こりにくくなったり、解決しやすくなったりします。
円滑なコミュニケーションがとれていると、多少の騒音が聞こえてきても気になることはないでしょう。
そのため、マンションの管理組合としては、住民同士がコミュニケーションを取れるような場を設けることが大切です。

【トラブル解決方法②】トラブル防止のためのルールを設定する

個人間のトラブルを抑制することは難しいかもしれませんが、共有部分に関するトラブルなどは防止しやすくなります。
ルールを設定すると、トラブルが起こりにくくなります。
ルールでしっかりと決められていたら、ルールを犯すようなことは行いにくくなるでしょう。

【トラブル解決方法③】外部の専門家に依頼する

トラブルによっては、マンションの管理組合だけでは、対応が難しいことがあります。
話し合いや注意で解決できなかったトラブルを無理に管理組合だけで対応しようとすると、逆に状況が悪くなるケースもあります。
対応が難しいと感じたトラブルは、外部の専門家に依頼するとよいでしょう。

マンション管理業協会

「一般社団法人マンション管理業協会」はマンション管理会社が加盟する唯一の業界団体で、マンション管理に関する無料相談が可能です。
この協会はマンションにおける良好な居住環境と快適な共同生活を確保するために活動していて、国土交通省から「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に規定する指定法人として認定されています。
「マンション管理業協会」では、協会に加盟するマンション管理業者に対する苦情を受け付けており、苦情解決制度によって公正な立場から事情調査を行い、問題解決に向けた話合いのためのアドバイスをしています。

マンション管理士事務所

「マンション管理士事務所」では、国家資格の「マンション管理士」を持つ専門家が、全国各地でマンション管理士事務所を開設しており、ほとんどの場所で無料相談を受けられます。
本質をとらえたアドバイスを得られる可能性がありますが、マンション管理士事務所は公的な団体ではないため、トラブル解決に向けた仕事発注を目的として無料相談を受け付けている場所がほとんどです。

公益財団法人マンション管理センター

「公益財団法人マンション管理センター」は、国土交通省からマンション管理適正化推進センターの指定を受けている団体です。
相談では、公平・中立的な立場での回答を得ることが可能で、団体の利益のために特定の弁護士や企業を紹介されることはありません。
管理会社と管理組合の仲裁に入ることはないため、アドバイスを踏まえて自分たちで解決に向けて動く必要があります。

マンション紛争解決センター

「マンション紛争解決センター」とはマンション管理のトラブルの早期解決を目的とする相談機関のことです。
日本マンション管理士連合会という社団法人が法務大臣から認証を受けて、運営しています。
積立金の滞納や騒音などのトラブルから、修繕業者や近隣住民などの外部とのトラブルまで幅広く対応可能なのが利点です。
また、全国どこでも出張可能なのも強みの1つです。