マンションの自主管理とは？メリット・デメリットや売れにくい理由を解説

「マンションの自主管理のメリットが知りたい」

「なぜ自主管理マンションが売れにくいといわれているのかな」

こんな疑問はありませんか？

自主管理の特徴を知らないと、管理がうまくいかない可能性があります。

本記事では、マンションの自主管理の概要と併せて、メリットや特徴についても解説します。

最後まで読むと、マンションの自主管理の特徴が把握できて、どう行動すべきかがわかります。

マンションの自主管理とは

共用部分の管理を管理会社に委託せず、管理組合や区分所有者自身で行う管理方式のことを「自主管理」といいます。

マンションは、区分所有者がそれぞれ専有部分を所有しながら、廊下やエントランス、エレベーター、外壁などの共用部分を共同で管理しています。

この共用部分の管理主体となるのが管理組合です。

一般的には管理会社に業務を委託するケースが多いものの、管理の方法はそれだけではありません。

管理組合が中心となって、会計、清掃、点検、修繕計画、総会運営などを自ら担う方法が自主管理です。

つまり、自主管理とは、管理の主体である管理組合が、実務面でも外部委託に頼りすぎず自ら運営する管理形態といえます。

マンション自主管理以外のマンション管理方法

マンション自主管理以外のマンション管理方法は以下のとおりです。

• 全部委託方式
• 一部委託方式

順番に解説します。

全部委託方式

「全部委託方式」とはマンション管理会社へ業務をすべて委託する方式のことです。

これはもっとも一般的な管理方式です。

管理組合は管理会社と契約を結び業務を委託します。

管理の主体は管理組合のままである点には注意しましょう。

一部委託方式

「一部委託方式」は、自主管理方式と全部委託方式の中間にあたります。

たとえば、設備の点検や清掃など特定の業務を管理会社に依頼し、会計業務は管理組合自身で行う場合、これを「一部委託方式」と呼びます。

この方式では、管理会社に全ての業務を依頼する「全部委託方式」に比べてコストが抑えられる傾向にありますが、委託する業務の種類によって費用は変動します。

関連記事：マンション管理会社の選び方｜メリットや良い管理会社の特徴を解説

自主管理マンションの特徴3選

自主管理マンションの特徴は以下のとおりです。

• 築年数が経過している物件
• 等価交換によって取得された物件
• 建物管理会社との契約が終了してしまった物件

築年数が経過している物件

築年数が経過している規模が小さなマンションの場合は、将来的に建て替える予定がなく、住民も含めて長期的な修繕に関心がないことがあります。

相続を行うかどうか検討していないため、修繕や管理をしっかりして資産価値を向上させるモチベーションがありません。

上記のような物件は、管理会社と契約することはなく、自主管理となるケースが多いでしょう。

等価交換によって取得された物件

地権者が等価交換方式によって建物の所有権を得る場合は、自主管理となるケースもあります。

入居者の管理に対する意識が高いため、管理組合のような形態を取らずに運営されているパターンもあります。

マンション管理についても、建物管理会社に委託せずに、自主管理となるパターンが多い傾向です。

建物管理会社との契約が終了してしまった物件

もともとは建物管理会社に管理を依頼していた物件でしたが、その管理会社が倒産してしまったケースがあります。

その後、別の建物管理会社を探して契約せずに、自主管理となったパターンです。

自主管理マンションのメリット3選

自主管理マンションのメリットは以下のとおりです。

• 管理会社に委託するよりも費用がかからない
• 住民同士の交流が深くなる
• マンション管理に対する意識が向上する

管理会社に委託するよりも費用がかからない

マンション管理会社に管理委託費用を支払う必要がないため、管理費用を抑えられます。

仮に清掃会社へ委託せずに管理組合内で分担して居住者自らが掃除をすることで、費用を抑えられます。

他の管理に比べても費用を抑えるための工夫の幅が広いという点もメリットです。

住民同士の交流が深くなる

自主管理は管理組合内の連携が大切になります。

住民との交流を日常的にとることで、地震や火災、台風といった自然災害時に助け合うことができ、いざというときの安心感になります。

住民同士の接点が増えると、管理会社に委託している管理組合と比べて交流が活発になる印象があります。

マンション管理に対する意識が向上する

自主管理は管理業務を自ら行っているため、管理に対する意識が高い傾向があります。

意識が高いと、些細なことにも気づきやすく、丁寧な管理になるでしょう。

管理会社に委託した場合、管理会社に任せきりにしてしまう場合があります。

そうなったら、自分のマンションにもかかわらず管理に対する意識が低下する可能性があります。

意識の低い管理組合では、管理会社によって適切な業務が行われていなかったとしても、気付かずに管理委託費を支払い続けてしまうでしょう。

マンション自主管理のデメリット

マンション自主管理のデメリットは以下のとおりです。

• 管理しないと資産価値が下がる
• 理事会メンバーの「なり手」不足問題

順番に解説します。

管理しないと資産価値が下がる

マンションの管理を怠ると、建物や設備が老朽化し、見た目も損なわれ、結果的には資産価値が低下する恐れがあります。

さらに、建物の保守や修繕を適切に行わない場合、設備の故障や外壁の崩落など、深刻な問題が発生する可能性があります。

これは居住者だけでなく、近隣地域にも大きなリスクを及ぼすことになります。

そのため、マンションの維持管理は管理組合の重要な責務です。

マンションの維持管理には、所有者（住民）からの「管理費」と「修繕積立金」の徴収により資金を確保する必要があります。

ただし、所有者が不明になるケースが増えており、これが管理費や修繕積立金の未納を招き、滞納が増加する傾向にあります。

この滞納が続くと、将来的な大規模な修繕工事の際に必要な資金が不足することが懸念されます。

理事会メンバーの「なり手」不足問題

マンションの自主管理には管理組合内での連携が欠かせません。

通常、管理組合には理事会が設置され、理事長や会計担当者などの役割は役員の互選により決まります。

管理会社に業務を委託している場合、理事会での業務報告を管理会社の担当者が行い、役員はその内容を確認します。

自主管理の場合は、理事会のメンバーが直接管理業務を監督し、日々の運営が適切に行われているかを確認する必要があります。

リーダーシップを持つ人が理事会にいれば、管理はスムーズに進むでしょう。

しかし、最近は居住者の高齢化が進み、理事会の役員を見つけるのが難しい管理組合が増えています。

このような状況は、自主管理が今後も継続可能かどうかの大きな課題となっています。

自主管理マンションが売れにくい3つの理由

自主管理マンションは、一般的に「売れにくい」といわれることがあります。

もちろん、すべての自主管理マンションが売れにくいわけではありませんが、買主から不安を持たれやすいポイントがあるのは事実です。

ここでは代表的な理由を3つ紹介します。

• 管理組合が機能していない
• 管理規約が整備されていない
• 長期修繕計画が立てられていない

管理組合が機能していない

自主管理マンションで敬遠されやすいのは、管理組合が実質的に機能していないケースです。

本来、管理組合はマンション全体の管理運営を担う重要な組織です。

ところが、理事会が開かれていない、会計報告が曖昧、修繕や点検の判断が先送りされているといった状態では、買主から見て大きな不安材料になります。

「自主管理」であること自体が問題なのではなく、自主管理でも管理体制が整っているかどうかが重要です。

管理規約が整備されていない

管理規約は、マンションで共同生活を送るための基本ルールです。

共用部分の使い方や専有部分の利用ルール、管理費の取り扱いなど、日常生活や運営に関わる重要な事項が定められています。

管理規約が存在しない、または内容が古く実態に合っていない場合、買主はマンション管理について不安を感じやすいです。

ルールが曖昧だと住民トラブルが起きやすく、資産価値の維持にも悪影響が出やすいため、売却しにくいといえます。

長期修繕計画が立てられていない

長期修繕計画は、マンションの資産価値を保つためには欠かせません。

長期修繕計画を主導する役割を果たすのが管理組合です。

基本的には、10〜15年を目安に大規模な修繕工事を計画します。

自主管理マンションの中には長期修繕計画が立てられないという物件もあります。

修繕の計画がなければ、劣化を放置することになり、資産価値が落ちていくでしょう。

自主管理マンションは築年数の古い物件が多く、住民も高齢化している傾向があります。

そのため、日常的な設備の維持や修繕などの費用のかかることには消極的です。

修繕積立金とは、マンション全体の修繕工事のために住民が積み立てている貯金のようなものです。

徴収がまったくない、徴収が少なすぎる場合は適切な工事ができない可能性が高いため、注意しましょう。

関連記事：マンション大規模修繕が必要な理由｜工事内容やかかる費用の相場も解説

マンションの自主管理から管理委託に変更するメリット

マンションの自主管理から管理委託に変更するメリットは以下のとおりです。

• トラブルを解決してくれる
• 管理業務の負担が減る

トラブルを解決してくれる

トラブルを解決してくれることが管理委託に変更するメリットの一つです。

たとえば、違法駐車問題や滞納問題などの住民同士では解決しづらい問題も管理会社が間に入ってくれます。

そうすることで大きな問題に発展することなく、解決するでしょう。

管理業務の負担が減る

管理会社に委託すると管理業務の負担から解放されます。

自主管理をすると以下のような管理業務があります。

• 管理前半の運用方針やその内容の定期的なアップデート
• 経費管理
• マンション共用部分の清掃
• 設備劣化状況の把握
• メンテナンス依頼

管理組合の各所有者には仕事で忙しい方や高齢で業務を適切に行えない方もいます。

管理会社に委託すると、このようなことはなくなるでしょう。

自主管理が向いているマンション・向いていないマンション

マンションの特徴によって自主管理の向き不向きがあり、それぞれの特徴を解説します。

自主管理が向いているマンション

次のような条件があるマンションは、自主管理が比較的向いています。

• 戸数が少なく、住民同士の意思疎通が取りやすい
• 管理に協力的な住民が多い
• 理事会の担い手が継続的に確保できる
• 会計や修繕計画を適切に管理できる人材がいる

自主管理が向いていないマンション

一方、次のようなケースでは自主管理の継続が難しくなりやすいです。

• 役員のなり手が不足している
• 高齢化が進み、実務負担を担いにくい
• 管理費や修繕積立金の滞納が多い
• 長期修繕計画や会計管理が曖昧
• 住民間の合意形成が難しい

上記のような場合は、一部委託や全部委託への切り替えも選択肢に入れるのが良いでしょう。

まとめ【自主管理マンションの特徴を把握しましょう】

今回は、マンションの自主管理の概要と併せて、メリットや特徴についても解説しました。

自主管理とは、マンションの共用部分の管理を管理会社などに委託せず、所有者が自ら行う管理形態のことです。

自主管理の特徴を押さえてマンション管理をしましょう。

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