「マンション管理費の相場」は1戸あたり毎月15,956円｜主な使い道も解説

「マンションの管理費の相場ってどんくらいなんだろう」

「管理費って実際に何に使われているか知りたい」

「マンション管理費と修繕積立金との違いってなんだろう」

などとお考えではありませんか？

マンション管理費とは、マンションの共用部分の日常的な管理に使われる費用のことです。

管理費の金額は共用部分の持分割合（一般的には専有部分の面積）によって算出されます。

マンション管理費の相場を知らないとマンション管理会社を変更するときに適切な判断ができません。

本記事では、マンション管理費の相場と併せて、マンション管理費以外のマンション維持費や管理費の安いマンションを選ぶコツを解説します。

最後まで読むと、マンション管理費の相場がわかり、正しい判断ができます。

マンション管理費の相場

国土交通省の調査によると、マンション管理費の平均額は1戸あたり毎月15,956円です。

大規模マンションほど管理費は割安になる傾向があります。

内訳を以下にしめします。

総戸数別

• 20戸以下：19,237円
• 21～50戸：15,049～16,997円
• 51～100戸：15,346～16,455円
• 101～500戸：15,069～17,703円
• 501戸以上：15,224円

例外として、タワーマンションは戸数が多くても管理費が高いことがあります。

タワーマンションは一般的なマンションよりも共用設備（ジム・ゲストルーム・キッズルーム）が多く、独自のサービスを実施している場合があるからです。

マンション管理費の主な使い道

マンション管理費の主な使い道は以下のとおりです。

• 管理会社への管理委託費
• 日常的な維持・管理のための費用
• 税金や保険料

管理会社への管理委託費

管理費の多くの割合を占めるのが「管理会社への管理委託費」です。

管理会社が代行する主な管理業務は以下のとおりです。

• 清掃業務
• 共用廊下・エントランス・エレベーター・ゴミ置き場の清掃など
• 管理員業務
• 受付（工事の受付、鍵の貸し出しなど）、建物・設備の点検、宅配業社の荷物の受け取りなど
• 建物・設備の管理
• 建物・設備の定期点検（エレベーター・排水設備・消防用設備・機械式駐車場など）メンテナンス・保守点検
• 管理組合の会計・収支管理
• 収支予算・決算案の素案作成、収支状況の報告、管理費等滞納者に対する督促など
• 共用部分に関する修繕の企画・実施の調整
• 長期修繕計画案の作成・修正など

日常的な維持・管理のための費用

共用部分で使用する以下のものを取り換え、補充します。

• 電球や蛍光灯
• 掃除道具
• トイレットペーパー

日常的な補修や共用部分の水道代や電気代などにかかる費用も管理費から支払いされます。

近年は大規模修繕工事の際に共用部分の照明をLEDに変更するマンションが増えています。

税金や保険料

駐車場の外部貸付や広告看板などで収入を得ている場合は消費税の「課税対象」です。

このように収益事業を営む管理組合の場合はこれらの税金も管理費から支払われます。

マンション共用部分を補償対象とする火災保険などの保険料も管理費から支払われます。

多くの管理組合では以下の保険に入っていることが多いでしょう。

• 火災保険
• 地震保険
• 施設賠償責任保険

上記の保険に加入していないと、火災や地震などの自然災害による損害や建物の不備により居住者・第三者に怪我をさせてしまった場合に多額の費用が発生してしまいます。

マンション管理費を滞納するとどうなるのか

マンションでは、管理費は居住者の全員が毎月納めなければならない費用として法律で定められています。

管理費を6ヶ月以上滞納すると、管理組合に所属する弁護士に訴えられる場合があります。

仮に起訴された場合は、圧倒的に不利になるため、場合によっては住居を差し押さえられてしまう場合があります。

上記のことから滞納すると大変なことになるため、管理費は必ず払いましょう。

マンション管理費と修繕積立金との違い

結論として、管理費と修繕積立金は、集められる目的が異なります。

修繕積立金は、マンションの大規模な修繕に備えるお金です。

マンションでは、10年スパンの長い計画に基づき、エントランスや外壁、廊下など共用部分の経年劣化や不具合による大規模な修繕が実施されます。

また、居住者のニーズや、資産価値の向上を図るためのリフォームも必要になるかもしれません。

たとえば、階段に手すり設置や、エントランスに入る際のスロープ設置など、高齢化によって需要がある工事も必要です。

上記のように一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕・改修工事などに使います。

関連記事：マンション管理費の値上げの理由5選｜管理費の相場も解説

マンション管理費以外のマンション維持費

管理費以外のマンション維持費は以下のとおりです。

• 駐車場代
• 修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料

駐車場代

駐車場代は1ヶ月あたり0.5万〜3万円ほどかかります。

田舎より都会の方が高くなる傾向があります。

修繕積立金

修繕積立金は1ヶ月あたり1.5万〜2万円ほどかかります。

修繕積立金はマンションを修繕するための費用です。

築年数が多い建物ほど高くなる傾向があります。

固定資産税・都市計画税

1ヶ月あたり約1万円かかります。

物件の広さや地価、築年数などによって異なるのが特徴です。

火災保険料・地震保険料

1ヶ月あたり1万〜2.0万円ほどかかります。

数年分をまとめて支払うと安くなる場合があります。

関連記事：マンションの管理費が高い理由｜高いマンションの特徴や相場を解説

管理費の安いマンションを選ぶコツ

共用設備や施設がシンプルで築古物件かつ総戸数が多い物件を検討してみましょう。

平均額から見ると築古物件の方が安い傾向があります。

さらに総戸数が多い方が1戸あたりの負担額が減るため、管理費を抑えられます。

しかし、費用を抑えすぎてしまうと、管理費が足らなくなることがあります。

そうならないために管理費会計・修繕積立金会計の収支状況に問題がないか確認しましょう。

共用施設が多いマンションや管理人・コンシェルジュなどが常駐しているマンションは、管理費が高くなるので注意しましょう。

マンション管理費の負担を抑えられる条件

マンション管理費の負担を抑えられる条件は以下のとおりです。

• 人件費が安い地域にあるマンション
• 戸数規模が70戸〜80戸くらいのマンション

人件費が安い地域にあるマンション

マンション管理には多くの人が関わります。

管理費からの支出は人件費の割合が多く占めることになります。

2023年の東京都の最低賃金は1,113円で、沖縄は896円となっています。

東京都は沖縄よりも217円も高くなっています。

上記のことから場所によってマンションの管理費が変わってくることがわかります。

参照：地域別最低賃金の全国一覧

戸数規模が70戸〜80戸くらいのマンション

戸数規模が70戸〜80戸くらいのマンションを選ぶとマンション管理費を抑えられるでしょう。

戸数が少なすぎるマンションは、管理業務に必要な総額自体は低いですが、案分する住戸数が少ないため、世帯ごとの負担割合が高くなる傾向があります。

20戸のマンションと40戸のマンションで、両方ともエレベーターが1台だけであれば20戸のマンションの方が1世帯あたりの管理コストは高くなります。

大型マンションの場合は、案分する住戸が増える代わりに、お金のかかる設備が多かったり、コンシェルジュサービスがあったりと、管理コストの総額自体が高くなる傾向があります。

上記のことから、中規模マンション（70戸〜80戸くらい）が管理費用を抑えられるでしょう。

関連記事：マンション管理会社の選び方｜メリットや良い管理会社の特徴を解説

マンションを管理費の安さだけで選んではいけない

マンションを管理費の安さだけで判断するのはやめましょう。

• 管理費だけではなく管理内容で判断する
• 質が保たれるマンション環境の維持には管理費は必要

順番に解説します。

管理費だけではなく管理内容で判断する

マンション選びにおいて重要なのは、管理費がそのマンションの管理やサービスの品質に見合っているかを確認することです。

たとえ管理費が高価でも、マンションが適切に清掃やメンテナンスされている場合、それによって不動産の価値が保たれ、将来的に価値が下がることなく売却できる可能性が高まります。

マンションの価値を維持することは、将来的に住み替えや転居が必要になった際に、望む価格での売却が可能になり、投資としてのメリットが大きくなります。

また、安全性を優先する場合は、長時間管理人が常駐するマンションや、警備員が24時間体制で勤務しているマンションを選ぶことで、安心して生活できる環境が提供されます。

これらのポイントをマンション選びにおいて考慮することで、快適かつ価値ある住まいを確保できるでしょう。

質が保たれるマンション環境の維持には管理費は必要

マンションの価値は、築年数が経過すると共に通常、建物や設備の老朽化が進むことで影響を受けます。

低い管理費では、マンションの必要なメンテナンスが適切に行われないリスクがあり、結果的に外壁や廊下などの明らかな汚れや損傷が修復されずに放置されることがあります。

これにより、不動産の資産価値は低下する可能性があります。

また、立地が良いにも関わらず、管理が不十分で適切なメンテナンスが行われていないマンションは、居住者にとって魅力が減少します。

適切な管理と定期的なメンテナンスが行われているマンションは、住みたいと思う人が多いため、そのような物件を選ぶことが資産価値を保つ鍵となります。

これらの点をマンション選びの際にしっかりと評価することが、長期的に見て賢明な不動産投資となるでしょう。

マンション管理費が値上げされるタイミング

マンションの管理費が上がる時期は、通常、現在の料金では建物の日々の運営と保守に必要なコストを賄えなくなった時です。

例えば、管理業務の契約内容が変更されたり、労働費や電気代などの運営コストが増加した場合、初めの設定金額では資金が足りなくなることがあります。

マンションの管理費の増加は、維持管理コストの不足が原因です。

これらの変動要因を理解しておくことで、料金が上がる可能性のある時期をある程度予測することができます。

関連記事：マンション管理会社を変更する際の手順｜変更するメリット・デメリットも解説

マンション管理費が値上がりする原因

マンション管理費が値上がりする原因は以下のとおりです。

• 管理コストが増えて費用が不足したため
• 初期の設定金額が低かったため、管理費が不足
• 電気代の値上がり
• 滞納者の増加
• 人件費の高騰

順番に解説します。

管理コストが増えて費用が不足したため

管理費の不足が生じるケースとして、例えばマンションに新たに植栽を追加した場合、水やりによる水道費の増加や植木の定期的な手入れに関わる費用が発生します。

さらに、通常の日常清掃に加えて、特別な設備を用いた清掃が定期的に必要とされる場合も、現在の管理費ではカバーしきれないことがあり、これが管理費の値上げの一因となります。

こうした変更や追加サービスに伴うコスト増に対応するため、管理費の見直しや値上げが行われる可能性があります。

初期の設定金額が低かったため、管理費が不足

分譲マンションの管理費が初めに設定された金額が必ずしも適切であるとは限らず、購入者の関心を引くために意図的に低く設定されているケースもあります。

このような低設定は、購入者の興味を引くための戦略ですが、実際の運営コストを反映していないため、将来的に財務的な不足が生じやすく、管理費の値上げが必要になることが多いです。

そのため、マンションを購入する際には、設定されている管理費が運営に必要な実際のコストを適切に反映しているかを慎重に検討し、将来的な費用増加のリスクに備えることが重要です。

電気代の値上がり

マンション管理費の設定は元々、設定された時点の費用相場に基づいています。

そのため、電気料金が上昇した際には、元の設定金額が資金不足に陥る可能性があります。

特に古いマンションでは、効率の低い白熱灯を使用していることが多く、電気料金の上昇が直接的に管理費の不足につながります。

このような場合、管理費の値上げが行われることがありますので、将来的なコスト増に備えて注意が必要です。

滞納者の増加

管理費の設定は、全ての居住者（または所有者）が費用を支払うことが前提です。

したがって、滞納者が少なければ特に問題はありませんが、滞納者が増えると管理費の収入が不足し、その結果として資金不足が発生します。

この不足を解消するためには、管理費の値上げが必要になる場合があります。

特に、滞納者が多くなるとその影響で管理サービスの質が低下することもありえるため、この点を踏まえた上で管理費の見直しが行われることが考えられます。

人件費の高騰

人件費の上昇は、管理委託費の増加につながる可能性があります。

例えば、管理員が常駐するマンションでは、管理員の給与費用が、管理会社に業務を委託している場合はその報酬が人件費の上昇の影響を直接受けます。

最低賃金の増額や労働市場の人材不足が引き起こす人件費の増加は、しばしば予測されるため、これらの要因により管理費の値上げが行われる可能性が高いことを理解しておくことが重要です。

この点を考慮すると、将来的な管理費の増加に備えるための計画を立てることが賢明です。

まとめ【マンション管理費が何に使われているのかが大切】

今回は、マンション管理費の相場と併せて、マンション管理費以外のマンション維持費や管理費の安いマンションを選ぶコツを解説しました。

国土交通省の調査によると、マンション管理費の平均額は1戸あたり毎月15,956円です。

「マンション管理会社変更したいけど、やり方がわかんない……」

「今のマンション管理会社に不満がある……」

こういった悩みはありませんか？大切なことなので慎重になり、なかなか自分では動けませんよね。

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