初めてのマンション購入者必見！マンション管理費の相場をやさしく解説

「マンションの管理費の相場ってどれくらいなの？」

「管理費が実際に何に使われているか知りたい」

などとお考えではありませんか？

マンション管理費とは、マンションの共用部分の日常的な管理に使われる費用のことです。

管理費の金額は共用部分の持分割合（一般的には専有部分の面積）によって算出されます。

マンション管理費の相場を知らないとマンション管理会社を変更するときに適切な判断ができません。

住宅ローンだけでなく、毎月の管理費や修繕積立金まで考えると、将来が心配になりますよね。

この記事でわかること

• マンション管理費の相場
• マンション管理費以外のマンション維持費
• 管理費の安いマンションを選ぶコツ

本記事を最後まで読むと、マンション管理費の相場がわかり、正しい判断ができます。

マンション管理費の相場

国土交通省の調査によると、マンション管理費の平均額は1戸あたり毎月15,956円です。

大規模マンションほど管理費は割安になる傾向があります。

内訳を以下にしめします。

総戸数別

• 20戸以下：19,237円
• 21～50戸：15,049～16,997円
• 51～100戸：15,346～16,455円
• 101～500戸：15,069～17,703円
• 501戸以上：15,224円

例外として、タワーマンションは戸数が多くても管理費が高い場合があります。

タワーマンションは一般的なマンションよりも共用設備（ジムやゲストルーム、キッズルーム）が多く、独自のサービスを実施している場合があるからです。

マンション管理費のおもな使い道

マンション管理費のおもな使い道は以下のとおりです。

• 管理会社への管理委託費
• 日常的な維持・管理のための費用
• 税金や保険料

マンション管理費は一律いくらが正解という話ではなく、設備や規模によって変わります。

管理会社への管理委託費

管理費の多くの割合を占めるのが「管理会社への管理委託費」です。

管理会社が代行するおもな管理業務は以下のとおりです。

• 清掃業務（共用廊下やエントランス、ゴミ置き場等の清掃業務）
• 窓口業務（入居者等の対応など）
• 建物や設備の点検（エレベーターや排水設備、消防用設備、機械式駐車場など）
• 事務作業（管理組合の会計や収支管理、共用部分に関する修繕の企画など）

たとえば、エレベーター等の設備は、使っていない住戸にも火災や倒壊のリスクが及びます。

そのため、構造物を安全に維持する費用は、マンション全体の資産を守る負担として扱う考え方があります。

日常的な維持や管理のための費用

共用部分で使用する以下のものを取り換え、補充します。

• 電球や蛍光灯
• 掃除道具
• トイレットペーパー

日常的な補修や共用部分の水道代や電気代などにかかる費用も管理費です。

近年は大規模修繕工事の際に共用部分の照明をLEDに変更するマンションが増えています。

長期修繕計画で、今後どのような修繕計画となっているか、また修繕積立金の改定の予定など、一度確認しておきましょう。

税金や保険料

駐車場の外部貸付や広告看板などで収入を得ている場合は消費税の「課税対象」です。

このように収益事業を営む管理組合の場合はこれらの税金も管理費もしくは収益事業から支払われます。

マンション共用部分を補償対象とする火災保険などの保険料も管理費に含まれます。

多くの管理組合では以下の保険に入っているケースが多いです。

• 火災保険
• 地震保険
• 賠償責任保険

上記の保険に加入していないと、火災や地震などの自然災害による損害や建物の不備により居住者や第三者に怪我をさせてしまった場合に多額の費用が発生する可能性があります。

支払いに納得できないと感じた時は、費用の内訳と恩恵を一度セットで見直しましょう。

マンション管理費を滞納するとどうなる？

マンションでは、管理費は居住者の全員が毎月納めなければならない費用として法律で定められています。

管理費を6ヶ月以上滞納すると、管理組合から訴えられる場合があります。

仮に起訴された場合は、圧倒的に不利になるため、場合によっては住居を差し押さえられてしまうかもしれません。

管理費や修繕積立金を滞納すると、個人だけでなくマンション全体にも悪影響が出ます。

滞納が積み重なる前に、状況を共有し、解決方法を探しましょう。

マンション管理費と修繕積立金との違い

管理費と修繕積立金は、使用する目的が異なります。

修繕積立金は、マンションの大規模な修繕に備えるお金です。

マンションでは、35年スパンの長い計画に基づき、エントランスや外壁や廊下など共用部分の経年劣化や不具合による大規模な修繕が実施されます。

また、居住者のニーズや、資産価値の向上を図るためのリフォームも必要になるかもしれません。

たとえば、階段に手すり設置やエントランスに入る際のスロープ設置など、高齢化によって需要がある工事も必要です。

上記のように一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕や改修工事などに使います。

関連記事：マンション管理費の値上げの理由5選｜管理費の相場も解説

マンション管理費以外のマンション維持費

管理費以外のマンション維持費は以下のとおりです。

• 駐車場代
• 修繕積立金
• 固定資産税や都市計画税
• 火災保険料や地震保険料

駐車場代

駐車場代は1ヶ月あたり0.5万〜3万円ほどかかります。

田舎より都会の方が高くなる傾向があります。

修繕積立金

修繕積立金は1ヶ月あたり1.5万〜2万円ほどかかります。

修繕積立金はマンションを修繕するための費用です。

築年数が多い建物ほど高くなる傾向があります。

固定資産税や都市計画税

1ヶ月あたり約1万円かかります。

物件の広さや地価、築年数などによって異なるのが特徴です。

火災保険料や地震保険料

1ヶ月あたり1万〜2.0万円ほどかかります。

数年分をまとめて支払うと安くなる場合があります。

関連記事：マンションの管理費が高い理由｜高いマンションの特徴や相場を解説

管理費の安いマンションを選ぶコツ

共用設備や施設がシンプルで築古物件かつ総戸数が多い物件を検討してみましょう。

平均額から見ると築古物件の方が安い傾向があります。

さらに総戸数が多い方が1戸あたりの負担額が減るため、管理費を抑えられます。

しかし、費用を抑えすぎてしまうと、管理費が足らなくなる場合があります。

そうした事態にならないように管理費会計や修繕積立金会計の収支状況に問題がないか確認してください。

共用施設が多いマンションや管理人やコンシェルジュなどが常駐しているマンションは、管理費が高くなるので注意しましょう。

マンション管理費の負担を抑えられる条件

マンション管理費の負担を抑えられる条件は以下のとおりです。

• 人件費が安い地域にあるマンション
• 戸数規模が70戸〜80戸くらいのマンション

人件費が安い地域にあるマンション

マンション管理には多くの人が関わります。

管理費からの支出は人件費の割合が多く占めることになります。

2025年の東京都の最低賃金は1,226円で、沖縄は1,023円となっており、東京都は沖縄より203円も高くなっています。

マンションの管理費がマンションの立地場所によって変わる事実を知っておきましょう。

参照：地域別最低賃金の全国一覧

戸数規模が70戸〜80戸くらいのマンション

戸数規模が70戸〜80戸くらいのマンションを選ぶとマンション管理費を抑えられるでしょう。

戸数が少なすぎるマンションは、管理業務に必要な総額自体は低いですが、案分する住戸数が少ないため、世帯ごとの負担割合が高くなる傾向があります。

20戸のマンションと40戸のマンションで、両方ともエレベーターが1台だけであれば20戸のマンションの方が1世帯あたりの管理コストは高くなります。

大型マンションの場合は、お金のかかる設備が多かったり、コンシェルジュサービスがあったりと、管理コストの総額自体が高くなる傾向があります。

中規模マンション（70戸〜80戸くらい）の方がより管理費用を抑えられるでしょう。

関連記事：マンション管理会社の選び方｜メリットや良い管理会社の特徴を解説

マンションを管理費の安さだけで選んではいけない

マンションを管理費の安さだけで判断するのはやめましょう。

• 管理費だけではなく管理内容で判断する
• 質が保たれるマンション環境の維持には管理費は必要

全体像を押さえておくと「安いけれど実は将来不安だらけ」というマンションを避けやすくなります。

管理費だけではなく管理内容で判断する

マンション選びにおいて重要なのは、管理費がそのマンションの管理やサービスの品質に見合っているかの確認です。

たとえ管理費が高価でもマンションが適切に運営されている場合、それによって不動産の価値が保たれ、将来的に価値が下がることなく売却できる可能性が高まるでしょう。

マンションの価値を維持することは、将来的に住み替えや転居が必要になった際に、望む価格での売却が可能になり、投資としてのメリットが大きくなります。

また、安全性を優先する場合は、長時間管理人が常駐し、警備員が24時間体制で勤務しているマンションを選びましょう

こうしたのポイントをマンション選びにおいて考慮し、快適かつ価値ある住まいを確保してください。

質が保たれるマンション環境の維持には管理費は必要

マンションの価値は、築年数が経過すると共に通常、建物や設備の老朽化が進むにつれて影響を受けます。

不十分な管理費では、マンションの必要なメンテナンスが適切に行われないリスクもあります。

結果的に外壁や廊下などの明らかな汚れや損傷が修復されずに放置されると、不動産の資産価値は低下するかもしれません。

また、立地が良いにも関わらず、管理が不十分で適切なメンテナンスが行われていないマンションは居住者にとって魅力が減少するでしょう。

適切な管理と定期的なメンテナンスが行われているマンションは、住みたいと思う人が多いです。

そのような物件を選ぶ意識が資産価値を保つコツとなります。

こうした点をマンション選びの際にしっかりと評価する意識が、長期的に見て賢明な判断をしてください。

マンション管理費が値上げされるタイミング

マンションの管理費が上がる時期は、通常、現在の料金では建物の日々の運営と保守に必要なコストを賄えなくなった時です。

たとえば、管理業務の契約内容が変更されたり、労働費や電気代などの運営コストが増加した場合、初めの設定金額では資金が足りなくなる場合があります。

マンションの管理費の増加は、維持管理コストの不足が原因です。

こうした変動要因を理解しておけば、料金が上がる可能性のある時期をある程度予測することができます。

年々増える管理費には、元から仕組みとして上げていく前提が入っている場合もあります。

関連記事：マンション管理会社を変更する際の手順｜変更するメリット・デメリットも解説

マンション管理費が値上がりする原因

マンション管理費が値上がりする原因は以下のとおりです。

• 管理コストが増えて費用が不足したため
• 初期の設定金額が低かったため、管理費が不足
• 電気代の値上がり
• 滞納者の増加
• 人件費の高騰

現在のコストだけでなく、「これからどれくらい増える予定なのか」を考える意識が重要です。

管理コストの増加による費用の不足

管理費の不足が生じるケースには注意が必要です。

たとえばマンションに新たに植栽を追加した場合、水やりによる水道費の増加などの費用が発生します。

さらに、通常の日常清掃に加えて、特別な設備を用いた清掃が定期的に必要とされる場合も、現在の管理費ではカバーしきれず、管理費の値上げの一因となる可能性があります。

こうした変更や追加サービスに伴うコスト増に対応するための管理費の見直しや値上げに備えておきましょう。

不十分な初期の金額設定による管理費の不足

分譲マンションの管理費が初めに設定された金額が必ずしも適切であるとは限らず、購入者の関心を引くために意図的に低く設定されているケースもあります。

こうした設定設定は、購入者の興味を引くための戦略ですが、実際の運営コストを反映していないため将来的に財務的な不足が生じやすく、管理費の値上げが必要になる場合が多いです。

マンションを購入する際には、設定されている管理費が運営に必要な実際のコストを適切に反映しているかを慎重に検討し、将来的な費用増加のリスクに備えましょう。

電気代の値上がり

マンション管理費の設定は元々、設定された時点の費用相場に基づいています。

電気料金が上昇した際には、元の設定金額が資金不足に陥る可能性があります。

とくに古いマンションでは、効率の低い白熱灯を使用しているケースが多く、電気料金の上昇が直接的に管理費の不足につながります。

このような場合、管理費の値上げが行われる可能性がありますので、将来的なコスト増に備えて注意が必要です。

滞納者の増加

管理費の設定は、全ての居住者や所有者が費用を支払うのが前提です。

したがって、滞納者が少なければとくに問題はありませんが、滞納者が増えると管理費の収入が不足し、その結果として資金不足が発生します。

この不足を解消するためには、管理費の値上げが必要になる可能性があります。

とくに、滞納者が多くなるとその影響で管理サービスの質が低下する場合も想定されるため、この点を踏まえた上で管理費の見直しが行われるかもしれません。

人件費の高騰

人件費の上昇は、管理委託費の増加につながる可能性があります。

たとえば、管理員が常駐するマンションでは、管理員の給与費用が、管理会社に業務を委託している場合はその報酬が人件費の上昇の影響を直接受けます。

最低賃金の増額や労働市場の人材不足が引き起こす人件費の増加により管理費の値上げが行われる可能性を想定しておきましょう。

購入前に管理費と修繕積立金などをチェックしておくと、「買ったあとに維持費がきつい」という失敗を避けやすくなります。

【まとめ】マンション管理費が何に使われているのか把握しよう

今回は、マンション管理費の相場と併せて、マンション管理費以外のマンション維持費や管理費の安いマンションを選ぶコツを解説しました。

記事内の相場の目安やチェックポイントと見比べれば、「高すぎるのか」「許容できる範囲か」がぐっと見えやすくなります。

数字と根拠を味方にすれば、管理費に振り回される側から、自分で選んで決める側に近づけます。

住み続けるか、売却や住み替えを検討するかは、「年齢」と「維持費」と「体力」のバランスで考えると整理しやすいです。

無理なく管理費を払い続けられるか、階段や駅距離など生活の負担が増えないかを、年代ごとに見直してみましょう。

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